Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Olching

Immobilienmarkt Olching

1. Einleitung

Olching, eine Stadt im oberbayerischen Landkreis Fürstenfeldbruck, liegt etwa 20 Kilometer westlich von München. Mit ihrer Kombination aus ländlicher Idylle, guter Verkehrsanbindung und einer hervorragenden Infrastruktur hat sich Olching in den letzten Jahren zu einem attraktiven Wohn- und Wirtschaftsstandort entwickelt. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Olching, beleuchtet Preisentwicklungen, Trends und Prognosen für 2025 und bietet einen Überblick über die Faktoren, die den Markt beeinflussen.

2. Lage und Infrastruktur von Olching

Olching liegt strategisch günstig zwischen den Städten Dachau und Fürstenfeldbruck und erstreckt sich entlang der Amper und des Amperkanals. Die Stadt grenzt im Westen an Maisach, im Norden an Bergkirchen, im Osten an München, im Südosten an Gröbenzell und im Süden an Puchheim, Eichenau und Fürstenfeldbruck. Die hervorragende Verkehrsanbindung macht Olching besonders attraktiv: Die S-Bahn-Linie S3 verbindet die Stadtteile Olching und Esting in etwa 20 Minuten mit der Münchner Innenstadt. Zudem bieten die Autobahnen A8, A99 und die Bundesstraße B471 schnelle Verbindungen nach München, Augsburg und darüber hinaus.

Die Infrastruktur Olchings ist umfassend. Die Stadt verfügt über zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, darunter Supermärkte, Fachgeschäfte und Wochenmärkte. Familien profitieren von einem breiten Bildungsangebot mit mehreren Kindergärten, Grundschulen, einer Mittelschule, einem Gymnasium und einer Volkshochschule. Für die Freizeitgestaltung stehen der Olchinger See, die Amperauen, der Vogelschutzpark sowie zahlreiche Vereine und Sportanlagen zur Verfügung. Kulturelle Angebote wie die Kulturwerkstatt am Mühlbach (KOM) und ein reges Vereinsleben runden das Angebot ab. Diese Faktoren tragen maßgeblich zur Attraktivität des Immobilienmarktes bei.

3. Immobilienpreise und Preisentwicklung

3.1 Kaufpreise für Häuser

Der Immobilienmarkt in Olching ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, insbesondere aufgrund der Nähe zu München. Im Mai 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zwischen 5.459 € und 7.423 €, abhängig von Quelle und genauer Lage. Günstige Häuser beginnen bei etwa 3.164 €/m², während hochwertige oder zentral gelegene Objekte Preise von bis zu 9.490 €/m² erreichen können. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Hauspreise stabil bis leicht steigend, mit einem durchschnittlichen Anstieg von etwa 0 bis 1,9 %. Diese Stabilität ist auf eine anhaltende Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern zurückzuführen, die besonders bei Familien beliebt sind.

3.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Olching im Jahr 2025 zwischen 5.536 € und 6.486 €. Günstige Wohnungen starten bei etwa 4.025 €/m², während exklusive Objekte, wie Penthouse-Wohnungen oder Neubauten, Preise von bis zu 8.512 €/m² erzielen können. Die Preisentwicklung zeigt im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg von etwa 0,3 bis 7,57 %, was auf die hohe Nachfrage nach Wohnungen in guten Lagen und die begrenzte Verfügbarkeit von Neubauprojekten zurückzuführen ist. Besonders gefragt sind barrierefreie Gartenwohnungen und moderne Dachgeschosswohnungen mit guter Ausstattung.

3.3 Mietpreise

Die Mietpreise in Olching liegen für Wohnungen bei durchschnittlich 16,56 €/m² und für Häuser bei etwa 16,15 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mietpreise für Häuser um etwa 8,75 % gestiegen, während die Mietpreise für Wohnungen einen leichten Rückgang von etwa 1,37 % verzeichnen. Die Preisspanne für Mietwohnungen reicht von 14,12 €/m² für einfachere Objekte bis 20,42 €/m² für hochwertige Neubauten. Häuser bewegen sich zwischen 14,93 €/m² und 20,84 €/m². Diese Preisentwicklung spiegelt die hohe Nachfrage nach Mietobjekten wider, die durch die Nähe zu München und die gute Lebensqualität in Olching angetrieben wird.

3.4 Grundstückspreise

Grundstücke in Olching sind ebenfalls gefragt, wobei der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2025 bei etwa 1.372 € liegt. Günstige Grundstücke beginnen bei 952 €/m², während teure Parzellen in bevorzugten Lagen bis zu 1.571 €/m² kosten können. Der Preisaufschlag für erschlossene Grundstücke beträgt etwa 38 % im Vergleich zu unerschlossenen Grundstücken, und Grundstücke mit Baugenehmigung sind um etwa 46 % teurer. Die Vermarktungsdauer für Grundstücke liegt durchschnittlich bei 16 Wochen, was auf eine stabile Nachfrage hinweist.

4. Markttrends und Einflussfaktoren

4.1 Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Olching bleibt hoch, insbesondere aufgrund der Nähe zu München und der familienfreundlichen Umgebung. Nach einem herausfordernden Jahr 2023 hat sich der Markt 2024 stabilisiert, und für 2025 wird ein leichter Preisanstieg erwartet. Besonders gefragt sind Immobilien in zentralen Lagen wie Olching-Stadt, Esting und Neu-Esting sowie energieeffiziente Neubauten, die durch steigende Baukosten jedoch selten geworden sind. Die begrenzte Verfügbarkeit von Neubauprojekten treibt die Preise für Bestandsimmobilien in die Höhe.

4.2 Einflussfaktoren

• Lage: Die Nähe zu München und die gute Verkehrsanbindung machen Olching für Pendler attraktiv. Stadtteile wie Esting und Neu-Esting profitieren von der Nähe zur S-Bahn, während Graßlfing und Geiselbullach durch ihre ruhige, grüne Lage punkten.

• Zinsen: Die Zinsentwicklungen der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflussen die Finanzierungskosten und damit die Nachfrage. Für 2025 werden Zinssenkungen erwartet, die den Immobilienmarkt weiter beleben könnten.

• Infrastruktur: Die ausgezeichnete Infrastruktur, einschließlich Schulen, Kindergärten und Freizeitangeboten, erhöht die Attraktivität für Familien.

• Bau- und Energiekosten: Hohe Baukosten bremsen den Neubau, während energieeffiziente Immobilien (z. B. mit Luft-Wasser-Wärmepumpen) immer gefragter werden.

• Demografie: Die wachsende Beliebtheit Olchings bei Familien und Berufspendlern treibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern.

5. Immobilienarten und Besonderheiten

5.1 Wohnimmobilien

Olching bietet eine breite Palette an Wohnimmobilien, von modernen Reihenhäusern über Doppelhaushälften bis hin zu Eigentumswohnungen. Besonders hervorzuheben sind Projekte wie „Am Pfarrbogen“, wo barrierefreie Gartenwohnungen mit hochwertiger Ausstattung (z. B. Feinsteinzeug-Terrassen und Privatgärten) bereits 2025 bezugsfertig sind. Reihenhäuser in Projekten wie „Urban Green Living“ bieten energieeffiziente Bauweisen und moderne Grundrisse, die speziell auf Familien zugeschnitten sind.

5.2 Gewerbeimmobilien

Das Gewerbegebiet an der Johann-G.-Gutenberg-Straße bietet moderne Büro- und Ladenflächen, die 2019 renoviert wurden. Diese Objekte sind besonders für kleinere Unternehmen, wie Anwaltskanzleien, Steuerberater oder Einzelhandel mit besonderem Konzept, geeignet. Die Mietpreise für Gewerbeimmobilien variieren je nach Ausstattung und Lage, wobei barrierefreie und klimatisierte Räume besonders gefragt sind.

6. Immobilienbewertung und Verkaufsprozess

Die Bewertung von Immobilien in Olching hängt von Faktoren wie Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung ab. Viele Immobilienmakler bieten kostenlose Online-Bewertungstools an, die eine erste Orientierung geben. Für eine präzise Wertermittlung ist jedoch die Expertise eines lokalen Maklers unerlässlich, der den regionalen Markt genau kennt. Der Verkaufsprozess kann zeitaufwendig sein, weshalb professionelle Makler wie Dürrenberger Immobilien oder Sopart Immobilien Transparenz und Unterstützung während des gesamten Prozesses bieten. Die Vermarktungsdauer beträgt durchschnittlich 16 Wochen für Grundstücke und ähnlich für Wohnimmobilien, abhängig von der Marktlage.

7. Prognose für 2025

Für 2025 wird eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung erwartet, getrieben von der anhaltenden Nachfrage und möglichen Zinssenkungen. Besonders energieeffiziente Immobilien und Objekte in zentralen Lagen werden weiterhin gefragt sein. Der Neubau bleibt aufgrund hoher Baukosten eingeschränkt, was den Druck auf Bestandsimmobilien erhöht. Olching wird seine Attraktivität als familienfreundlicher Wohnort mit Nähe zu München beibehalten, was den Immobilienmarkt robust macht.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Olching ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, einer guten Infrastruktur und der Nähe zu München. Die Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, bleiben jedoch im Vergleich zu München moderat. Mit einer Vielzahl von Immobilienarten, von modernen Neubauten bis hin zu gepflegten Bestandsobjekten, bietet Olching attraktive Optionen für Käufer und Mieter. Die Prognose für 2025 ist positiv, mit einer stabilen Marktentwicklung und Potenzial für leichte Preisanstiege. Wer in Olching investieren oder wohnen möchte, profitiert von einer hohen Lebensqualität und einem dynamischen Immobilienmarkt.

Umgebung von Olching

Allein die Große Kreisstadt Germering bringt es auf eine Einwohnerzahl von circa 38.478, wogegen die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt auf immerhin rund 34.648 Einwohner bringt. Gefolgt werden die beiden Kreisstädte Olching und Puchheim (etwa 20.524) Einwohner. Zu den Gemeinden mit den höchsten Einwohnerzahlen gehören unter anderen Gröbenzell (circa 19.551), Maisach (knapp 13.164), Emmering (6.700), Mammendorf (4.800) sowie Eichenau (rund 11.729). Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 2.000 Einwohner zählen. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Landsberied mit gerade einmal 1.449 Einwohner.