Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Fürstenfeldbruck

Immobilienmarkt Fürstenfeldbruck

Einführung

Fürstenfeldbruck, eine Große Kreisstadt etwa 25 Kilometer westlich von München, kombiniert die Vorzüge einer modernen Infrastruktur mit der Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt und einer hohen Lebensqualität. Die Stadt liegt in einer attraktiven Region zwischen den Alpen und dem Fünf-Seen-Land, was sie sowohl für Familien als auch für Berufspendler und Investoren interessant macht. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über den Immobilienmarkt in Fürstenfeldbruck, einschließlich aktueller Preisentwicklungen, Trends, Angebot und Nachfrage sowie Prognosen für die Zukunft.

Preisentwicklung

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Fürstenfeldbruck liegt derzeit bei etwa 5.830 €/m². In den letzten Jahren ist ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen: 2011 lag der Preis noch bei etwa 2.585 €/m², was einer Steigerung von über 125 % entspricht. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zwischen 3.467 €/m² für günstigere Objekte und bis zu 8.797 €/m² für hochwertige Wohnungen in zentralen oder besonders gefragten Lagen. Besonders in den Kommunen Germering und Gröbenzell sind die Preise hoch, mit Durchschnittswerten von etwa 5.750 €/m².

Kaufpreise für Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 6.713 €/m², mit einer Preisspanne von 3.342 €/m² bis 13.389 €/m². Für ein Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche müssen Käufer aktuell mit etwa 7.011 €/m² rechnen, während größere Häuser mit 200 m² bei etwa 6.210 €/m² liegen. Die Preise für Häuser sind in den letzten Jahren moderater gestiegen als bei Eigentumswohnungen, zeigen aber dennoch eine klare Aufwärtsentwicklung. Besonders in gefragten Wohnlagen wie Germering können die Kosten für ein Haus bis zu 1,1 Millionen Euro betragen.

Mietpreise

Die durchschnittliche Miete in Fürstenfeldbruck liegt bei etwa 15,89 €/m² für Wohnungen und 15,53 €/m² für Häuser. Die Preisspanne für Mietwohnungen reicht von 10,35 €/m² bis 22,07 €/m², abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. In zentralen Lagen oder bei Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung können die Mietpreise deutlich höher liegen, etwa bis zu 20,50 €/m² in Germering. Günstigere Mieten sind in kleineren Gemeinden wie Mittelstetten (ca. 9,55 €/m²) oder Althegnenberg zu finden.

Grundstückspreise

Die Grundstückspreise variieren stark je nach Lage. In einfachen Wohnlagen liegen die Bodenrichtwerte bei etwa 1.507 €/m², in mittleren Lagen bei 1.775 €/m² und in guten Lagen bei bis zu 2.062 €/m². In zentralen oder besonders begehrten Gebieten können die Preise noch höher ausfallen. Der Markt für unbebaute Grundstücke ist durch ein begrenztes Angebot gekennzeichnet, was die Preise weiter nach oben treibt.

Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Fürstenfeldbruck ist durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot geprägt. Die Nähe zu München, die gute Verkehrsanbindung (S-Bahn-Linie S4, Autobahnen A8, A96, B2, B471) und die hohe Lebensqualität machen die Region besonders attraktiv. Besonders Familien, Berufspendler und Investoren suchen verstärkt nach Immobilien, was den Wettbewerb um verfügbare Objekte verstärkt. Aufgrund der hohen Baukosten und eines Rückgangs bei Neubauprojekten ist das Angebot an neuen Immobilien begrenzt, was die Preise weiter stabilisiert oder steigert.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern bleibt hoch, insbesondere in den Kommunen Germering, Gröbenzell und der Stadt Fürstenfeldbruck selbst. Gewerbeimmobilien, wie etwa Ladenflächen, sind ebenfalls gefragt, beispielsweise durch langfristige Mietverträge mit großen Ketten wie Denn’s Biomarkt. Der Mietmarkt zeigt eine ähnliche Dynamik, wobei die Nachfrage nach modernen, gut ausgestatteten Wohnungen in zentralen Lagen besonders stark ist.

Markttrends und Besonderheiten

• Stabile Preisentwicklung trotz Herausforderungen: Nach einem sprunghaften Zinsanstieg und gestiegenen Lebenshaltungs- und Energiekosten im Jahr 2023 befand sich der Markt in einer Orientierungsphase. Dennoch bleibt der Immobilienmarkt auf hohem Niveau stabil, mit einem leichten Preisanstieg im Jahr 2025. Experten prognostizieren, dass die Preise aufgrund der anhaltenden Nachfrage und des begrenzten Angebots weiterhin stabil bleiben oder leicht steigen werden.

• Wandel zum Käufermarkt: In den letzten Jahren hat sich der Markt von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt entwickelt, was in einigen Fällen zu leichten Preisrückgängen geführt hat. Dennoch bleibt die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Immobilien in guten Lagen stark.

• Energetische Modernisierung: Viele Immobilien, insbesondere ältere Bestandsbauten, wurden in den letzten Jahren energetisch modernisiert (z. B. durch dreifach-verglaste Fenster, Dachdämmung oder Fassadenisolation). Dies erhöht den Wert der Objekte und macht sie für Käufer attraktiver.

• Fokus auf Nachhaltigkeit: Nachhaltigkeit und Energieeffizienz spielen eine immer größere Rolle. Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf Objekte mit guter Energieeffizienz, was den Markt für modernisierte oder neue Immobilien stärkt.

• Attraktive Lage: Die Nähe zu München, die gute Anbindung an die S-Bahn (ca. 30 Minuten zum Münchner Hauptbahnhof) und die familienfreundliche Infrastruktur (Schulen, Kitas, Freizeitmöglichkeiten) machen Fürstenfeldbruck besonders attraktiv. Kulturelle Angebote wie das Veranstaltungsforum Fürstenfeld und die historische Altstadt tragen ebenfalls zur Lebensqualität bei.

Regionale Unterschiede

Innerhalb des Landkreises Fürstenfeldbruck gibt es deutliche Unterschiede in den Immobilienpreisen und der Nachfrage:

• Germering: Die einwohnerstärkste Kommune des Landkreises verzeichnet die höchsten Preise, sowohl für Kauf (ca. 5.750 €/m² für Wohnungen, 1,1 Mio. € für Häuser) als auch für Mieten (bis zu 20,50 €/m²).

• Gröbenzell: Ähnlich hohe Preise wie in Germering, mit Mietpreisen von etwa 14,30 €/m² und hohen Kaufpreisen für Häuser und Wohnungen.

• Mittelstetten und Althegnenberg: Günstigere Alternativen mit niedrigeren Miet- und Kaufpreisen, ideal für preisbewusste Käufer oder Mieter.

• Mammendorf: Starke Preissteigerungen bei Wohnungen (12 % im Jahr 2022), was auf eine wachsende Attraktivität hinweist.

Prognose für 2025–2027

Der Immobilienmarkt in Fürstenfeldbruck wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit einem leichten Preisanstieg, insbesondere in zentralen Lagen und bei energetisch modernisierten Objekten. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch die Nähe zu München und die begrenzte Verfügbarkeit von Neubauprojekten gestützt. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und Baukosten die Erschwinglichkeit für einige Käufergruppen einschränken, was den Mietmarkt weiter stärken könnte. Investoren sollten den Markt genau beobachten, da die Preisentwicklung stark von der Lage und den infrastrukturellen Entwicklungen abhängt. Neue Wohnprojekte und Investitionen in die städtische Infrastruktur könnten die Attraktivität der Region weiter steigern.

Fazit

Fürstenfeldbruck bietet einen dynamischen und attraktiven Immobilienmarkt, der durch die Nähe zu München, eine hohe Lebensqualität und eine gute Infrastruktur geprägt ist. Die Preise für Eigentumswohnungen, Häuser und Mieten sind in den letzten Jahren gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu München moderat. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere in zentralen Lagen wie Germering und Gröbenzell, was die Preise stabil hält. Für Käufer, Mieter und Investoren bietet die Region vielfältige Möglichkeiten, wobei eine individuelle Beratung durch lokale Immobilienmakler empfehlenswert ist, um die besten Chancen zu nutzen. Der Markt wird auch in den kommenden Jahren ein interessantes Investitionsziel bleiben, unterstützt durch die kontinuierliche Entwicklung der Region und die hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Umgebung von Fürstenfeldbruck

Allein die Große Kreisstadt Germering bringt es auf eine Einwohnerzahl von circa 38.478, wogegen die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt auf immerhin rund 34.648 Einwohner bringt. Gefolgt werden die beiden Kreisstädte von Olching (ca. 26.149) und Puchheim (etwa 20.524) Einwohner. Zu den Gemeinden mit den höchsten Einwohnerzahlen gehören unter anderen Gröbenzell (circa 19.551), Maisach (knapp 13.164), Emmering (6.700), Mammendorf (4.800) sowie Eichenau (rund 11.729). Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 2.000 Einwohner zählen. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Landsberied mit gerade einmal 1.449 Einwohner.