Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Mammendorf

Immobilienmarkt Mammendorf

Einleitung

Mammendorf, eine charmante Gemeinde im Landkreis Fürstenfeldbruck, liegt etwa 30 Kilometer westlich von München und bietet eine attraktive Kombination aus naturnahem Wohnen und guter Anbindung an die bayerische Landeshauptstadt. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Mammendorf, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, infrastrukturelle Vorteile sowie zukünftige Perspektiven für Käufer, Verkäufer und Investoren.

Lage und Infrastruktur

Mammendorf ist Teil der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft und zeichnet sich durch eine idyllische Lage inmitten von Wiesen und Feldern aus. Die Gemeinde bietet eine hervorragende Infrastruktur mit Kinderkrippen, Kindergärten, einer Grund- und Mittelschule sowie einer Volkshochschule. Einkaufsmöglichkeiten wie Supermärkte (Aldi, REWE, Edeka), Bäckereien, Metzgereien, Apotheken und Ärzte sind vor Ort verfügbar. Restaurants und Cafés ergänzen das Angebot für die etwa 4.886 Einwohner (Stand: 2023).

Die Verkehrsanbindung ist ein zentraler Vorteil: Die S-Bahn-Linie S3 verbindet Mammendorf in etwa 30 Minuten mit München, was die Gemeinde besonders für Pendler attraktiv macht. Die Autobahnen A8 und A96 sind ebenfalls schnell erreichbar, was die Mobilität in die Region und darüber hinaus erleichtert. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass Mammendorf sowohl für Familien als auch für Berufstätige ein begehrter Wohnort ist.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Mammendorf ist geprägt von hohen Preisen, die durch die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität beeinflusst werden. Im Jahr 2023 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 4.500 €, wobei im Mai 2025 ein Anstieg auf etwa 5.248 €/m² zu verzeichnen war. Für Eigentumswohnungen liegt der Durchschnittspreis aktuell bei 5.147 €/m², mit einer Spanne von 42 €/m² für günstigere Objekte bis hin zu 7.077 €/m² für hochwertige Wohnungen. Häuser sind mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.396 €/m² etwas teurer, wobei die Preisspanne von 2.398 €/m² bis 8.572 €/m² reicht.

In den letzten Jahren haben die Immobilienpreise in Mammendorf eine moderate, aber stetige Steigerung erlebt. Seit 2020 sind die Preise für Häuser um etwa 7 % gestiegen, während Wohnungspreise teilweise leicht rückläufig waren (-1,2 % im Vergleich zu 2022). Über einen längeren Zeitraum betrachtet, verzeichnet die Gemeinde eine Wertsteigerung von rund 91,78 % in den letzten 10 Jahren, was Mammendorf zu einem stabilen Investitionsstandort macht.

Mietpreise bewegen sich in einem Bereich von 9,63 €/m² bis 16,08 €/m², mit einem Durchschnitt von etwa 12,61 €/m² für Wohnungen und 12,93 €/m² für Häuser. Die Mietrendite liegt bei etwa 2,27 %, was im Vergleich zu anderen Regionen Bayerns relativ niedrig ist, aber durch die hohe Nachfrage und Wertsteigerung ausgeglichen wird. Die Vermarktungsdauer für Immobilien hat sich in den letzten Jahren verkürzt: Bestandswohnungen sind im Schnitt 17 Tage online, Mietwohnungen 13 Tage.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Mammendorf ist vielfältig, aber begrenzt. Reihen- und Doppelhäuser dominieren den Markt, gefolgt von Eigentumswohnungen und vereinzelt Einfamilienhäusern. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten, die KfW-Förderkriterien erfüllen, wie etwa Reihenendhäuser mit einem Endenergiebedarf von 17,6 kWh/m²·a. Solche Objekte punkten mit moderner Ausstattung, Fußbodenheizung und nachhaltigen Heizsystemen wie Luft-Wasser-Wärmepumpen.

Die Nachfrage ist hoch, insbesondere von Familien und Pendlern, die die ruhige Lage und die Nähe zu München schätzen. Auch Kapitalanleger zeigen Interesse, da Mammendorf als langfristig wertstabil gilt. Allerdings führt das begrenzte Angebot zu einem Verkäufermarkt, in dem gute Objekte schnell vergriffen sind. Besonders attraktiv sind Immobilien mit Gärten, Terrassen oder Balkonen, die in der naturnahen Umgebung Mammendorfs einen hohen Freizeitwert bieten.

Grundstückspreise

Grundstücke sind in Mammendorf knapp und entsprechend teuer. Eine Auswertung der letzten 24 Monate zeigt, dass der Quadratmeterpreis für Baugrundstücke im erweiterten Umkreis (11 km) stark variiert, da in Mammendorf selbst nur wenige Grundstücke verfügbar sind. Bodenrichtwerte dienen als Orientierung, liegen aber oft unter den tatsächlichen Angebotspreisen, da diese von Faktoren wie Lage, Bebaubarkeit und Infrastruktur abhängen. Ein professionelles Wertermittlungsverfahren ist für eine präzise Bewertung unerlässlich.

Die Gemeinde Mittelstetten, Teil der Verwaltungsgemeinschaft Mammendorf, hat in der Vergangenheit Baugrundstücke im Baulandeigensicherungsmodell (ca. 480 €/m²) und im freien Verkauf (ca. 600 €/m²) angeboten. Ähnliche Preise sind auch in Mammendorf zu erwarten, wobei die Kosten für größere oder besonders gut gelegene Parzellen deutlich höher ausfallen können.

Immobilienarten und Trends

Der Markt in Mammendorf ist geprägt von einer Mischung aus Bestands- und Neubauimmobilien. Zu den aktuellen Trends gehören:

• Energieeffizienz: Käufer legen großen Wert auf nachhaltige Bauweise und niedrige Energiekosten. Neubauten mit KfW-Standard sind besonders gefragt.

• Familienfreundliche Immobilien: Reihen- und Doppelhäuser mit Garten oder Terrasse sind ideal für Familien und machen einen Großteil des Angebots aus.

• Kapitalanlagen: Eigentumswohnungen, insbesondere kleinere Einheiten (1-2 Zimmer), sind als Anlageobjekte beliebt, da sie eine stabile Mietrendite versprechen.

• Modernisierung von Bestandsimmobilien: Ältere Häuser (Baujahr 1960er-1970er) werden häufig renoviert und mit moderner Technik ausgestattet, um den heutigen Standards zu entsprechen.

Besondere Immobilien, wie luxuriöse Wohnungen in hochwertigen Gebäuden oder historische Objekte, sind selten, aber erzielen hohe Preise. Ein Beispiel ist eine exklusive Maisonette-Wohnung im denkmalgeschützten Barockschloss Weyhern, die durch ihre Einzigartigkeit hervorsticht.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die hohe Nachfrage und das knappe Angebot an Grundstücken und Immobilien treiben die Preise in die Höhe und erschweren den Markteintritt für Erstkäufer.

• Hohe Preise: Die Quadratmeterpreise liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, was besonders für junge Familien eine finanzielle Hürde darstellt.

• Abhängigkeit von München: Die Preisentwicklung ist stark von der Münchner Metropolregion beeinflusst, was zu Preisschwankungen führen kann.

Chancen

• Wertstabilität: Die langfristige Wertsteigerung macht Mammendorf zu einem sicheren Investitionsstandort.

• Infrastruktur und Lage: Die hervorragende Verkehrsanbindung und die familienfreundliche Umgebung ziehen weiterhin Käufer an.

• Nachhaltigkeit: Der Fokus auf energieeffiziente Neubauten entspricht den aktuellen Marktanforderungen und bietet Fördermöglichkeiten durch die KfW.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Mammendorf wird auch in den kommenden Jahren attraktiv bleiben. Die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität sprechen für eine anhaltende Nachfrage. Allerdings ist eine Entspannung der Preise unwahrscheinlich, da das Angebot begrenzt bleibt. Neue Baugebiete könnten die Situation etwas entschärfen, doch die Verfügbarkeit von Grundstücken ist ein limitierender Faktor.

Für Investoren bietet Mammendorf weiterhin Chancen, insbesondere im Bereich nachhaltiger Neubauten und kleinerer Eigentumswohnungen. Käufer sollten jedoch eine sorgfältige Marktanalyse und professionelle Bewertung in Betracht ziehen, um von der positiven Entwicklung zu profitieren. Verkäufer profitieren von der hohen Nachfrage und kurzen Vermarktungszeiten, sollten aber auf eine realistische Preisgestaltung achten, um den bestmöglichen Erlös zu erzielen.

Fazit

Mammendorf ist ein begehrter Immobilienstandort, der durch seine naturnahe Lage, hervorragende Infrastruktur und Nähe zu München überzeugt. Der Markt ist geprägt von hohen Preisen, begrenztem Angebot und einer starken Nachfrage, insbesondere nach energieeffizienten Neubauten und familienfreundlichen Immobilien. Trotz Herausforderungen wie hohen Kosten und begrenzter Verfügbarkeit bietet die Gemeinde attraktive Chancen für Käufer, Verkäufer und Investoren. Eine professionelle Beratung und Marktkenntnis sind entscheidend, um in diesem dynamischen Markt erfolgreich zu agieren.

Umgebung von Mammendorf

Allein die Große Kreisstadt Germering bringt es auf eine Einwohnerzahl von circa 38.478, wogegen die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt auf immerhin rund 34.648 Einwohner bringt. Gefolgt werden die beiden Kreisstädte von Olching (ca. 26.149) und Puchheim (etwa 20.524) Einwohner. Zu den Gemeinden mit den höchsten Einwohnerzahlen gehören unter anderen Gröbenzell (circa 19.551), Maisach (knapp 13.164), Emmering (6.700) sowie Eichenau (rund 11.729). Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 2.000 Einwohner zählen. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Landsberied mit gerade einmal 1.449 Einwohner.