Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliensachverständigen im Landkreis Fürstenfeldbruck, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung im Landkreis Fürstenfeldbruck und im Freistaat Bayern um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe vom oder direkt im Landkreis Fürstenfeldbruck ansässig.
Der Immobilienmarkt im Landkreis Fürstenfeldbruck
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten genau analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes des Landkreis Fürstenfeldbruck und im oberbayerischen Bereich werden intensiv und stichtagskonkret recherchiert. Diese Untersuchungen beziehen sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Mietwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennziffern. Unser Immobiliengutachter in der oberbayerischen Region erstellt Marktwertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Fürstenfeldbruck
untersuchen unsere Immobiliengutachter neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. regionalen Immobilienmarktdaten um sowohl ein sicheres Gespür für den Immobilienmarkt im Landkreis Fürstenfeldbruck im Großraum München/Augsburg zu bekommen aber auch Kennzahlen in normierte Wertermittlungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich des Regierungsbezirks Oberbayern zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliensachverständige für den Landkreis Fürstenfeldbruck
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Besichtigungstermin durch, untersucht und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert die notwenigen Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und des Landkreis Fürstenfeldbruck im Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienwertermittlung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es im Landkreis Fürstenfeldbruck einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Fürstenfeldbruck um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmärkte im Landkreis Fürstenfeldbruck
Einleitung
Der Landkreis Fürstenfeldbruck, westlich von München gelegen, ist Teil der Metropolregion München und zeichnet sich durch eine attraktive Kombination aus städtischer Nähe und ländlicher Lebensqualität aus. Die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck sowie Gemeinden wie Germering, Olching, Gröbenzell und Puchheim prägen den Immobilienmarkt, der von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum geprägt ist. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage und Entwicklung des Immobilienmarktes im Landkreis, unterteilt in die Segmente Eigentumswohnungen, Eigenheime und unbebaute Grundstücke, und beleuchtet zentrale Trends, Preisentwicklungen und Einflussfaktoren.
Überblick über den Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt im Landkreis Fürstenfeldbruck ist dynamisch und profitiert von der Nähe zur wirtschaftlich starken Landeshauptstadt München. Die Region bietet eine gute Infrastruktur, eine hervorragende Verkehrsanbindung (z. B. durch die S-Bahn-Linie S4) und eine hohe Lebensqualität, was sie sowohl für Familien als auch für Pendler attraktiv macht. Trotz der Nähe zu München sind die Immobilienpreise im Landkreis im Vergleich zur Landeshauptstadt moderater, was den Markt für Käufer und Investoren interessant macht. Allerdings haben steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten in den letzten Jahren zu einer gewissen Zurückhaltung bei Baufin Pegel der Immobilienpreise
Eigentumswohnungen
Der Markt für Eigentumswohnungen im Landkreis Fürstenfeldbruck zeigt eine gemischte Entwicklung. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 5.350 bis 6.030 Euro, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie. Besonders in gefragten Gemeinden wie Germering und Gröbenzell erreichen die Preise Spitzenwerte von bis zu 5.750 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu 2011, als der Quadratmeterpreis bei etwa 2.585 Euro lag, ist ein deutlicher Preisanstieg zu verzeichnen. Dennoch zeigt sich seit 2022 eine gewisse Stabilisierung, bedingt durch einen Rückgang der Nachfrage aufgrund höherer Zinsen. Im Jahr 2022 erreichte der Medianpreis für Eigentumswohnungen einen Höchststand von 6.301 Euro pro Quadratmeter, fiel jedoch 2023 auf 5.125 Euro und liegt 2024 bei etwa 4.928 Euro, was in etwa dem Niveau von 2019 entspricht. Diese Entwicklung deutet auf eine Korrektur nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre hin.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt in zentralen Lagen wie Fürstenfeldbruck, Germering und Olching hoch, da diese Gebiete eine gute Anbindung an München und eine ausgebaute Infrastruktur bieten. Besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung, wie Fußbodenheizung oder energieeffizienten Standards, erzielen hohe Preise. Bestandswohnungen hingegen sind oft günstiger, wobei der Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand etwa 30 % betragen kann. So lag der Gebäudefaktor für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf im Herbst 2015 rund 30 % unter dem Niveau von 2023.
Eigenheime
Die Preise für Eigenheime im Landkreis Fürstenfeldbruck variieren stark je nach Lage, Größe und Ausstattung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt 2025 bei etwa 5.777 bis 6.283 Euro. In gefragten Gemeinden wie Germering können die Preise für ein Einfamilienhaus 1,1 Millionen Euro erreichen, während sie in Fürstenfeldbruck selbst bei etwa 1 Million Euro liegen. Im Vergleich zum Vorjahr (2024: 5.700 Euro pro Quadratmeter) ist ein leichter Rückgang zu beobachten, was auf die gestiegenen Finanzierungskosten und eine geringere Nachfrage nach Baufinanzierungen zurückzuführen ist.
Die Preisentwicklung für Eigenheime zeigt eine ähnliche Korrektur wie bei Eigentumswohnungen. Nach einem Höchststand 2022 (ca. 6.476 Euro pro Quadratmeter) sanken die Preise 2025 auf etwa 5.859 Euro, was einem Rückgang von etwa 9,5 % entspricht. Besonders in kleineren Gemeinden wie Althegnenberg oder Mittelstetten sind die Preise moderater, wobei hier auch die Preissteigerungen in den letzten Jahren stärker waren als in den größeren Städten des Landkreises. Reihen- und Doppelhäuser bieten oft eine kostengünstigere Alternative zu Einfamilienhäusern, sind jedoch ebenfalls von der allgemeinen Preisentwicklung betroffen.
Unbebaute Grundstücke
Die Preise für unbebaute Grundstücke im Landkreis Fürstenfeldbruck hängen stark von der Wohnlage ab. In einfachen Wohnlagen liegen die Bodenrichtwerte bei etwa 1.507 Euro pro Quadratmeter, in mittleren Lagen bei 1.775 Euro und in guten Lagen bei bis zu 2.062 Euro. Besonders in zentralen und gut angebundenen Gemeinden wie Puchheim oder Gröbenzell sind die Grundstückspreise höher, während entlegene Lagen günstigere Alternativen bieten. Die Nachfrage nach Baugrundstücken bleibt hoch, da die Region als attraktiver Wohnstandort gilt und die Verfügbarkeit von Bauland begrenzt ist. Projekte wie die Bebauung des ehemaligen Fliegerhorst-Geländes ab 2026 könnten das Angebot an Baugrundstücken mittelfristig erhöhen.
Die Preisentwicklung für unbebaute Grundstücke zeigt eine stetige Steigerung, wobei die Indexreihen des Gutachterausschusses eine kontinuierliche Wertsteigerung über die letzten Jahre belegen. Dennoch ist die Anzahl der Kauffälle pro Jahr begrenzt, was die Datenbasis für exakte Analysen einschränkt. Der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass die mittleren Werte (Medianwerte) jeweils zum Stichtag 30.06. eines Jahres berechnet werden, wobei Quartalswerte bei ausreichender Datenlage ebenfalls verfügbar sind.
Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt
Die Entwicklung des Immobilienmarktes im Landkreis Fürstenfeldbruck wird von mehreren Faktoren beeinflusst:
Wirtschaftliche Lage und Zinsen: Die steigenden Zinsen seit 2022 haben die Nachfrage nach Baufinanzierungen gedämpft, was zu einer Stabilisierung und teilweisen Korrektur der Immobilienpreise geführt hat. Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) spielen hierbei eine zentrale Rolle.
Nachfrage und Bevölkerungsentwicklung: Die Nähe zu München und die gute Verkehrsanbindung (S-Bahn, A8, A96) machen den Landkreis für Pendler und Familien attraktiv. Die Bevölkerungszahl ist seit den 1960er-Jahren stetig gestiegen, was die Nachfrage nach Wohnraum antreibt.
Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Bauland und neuen Wohnungen ist begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Projekte wie die Wohnungsbaugesellschaft „Bezahlbar Wohnen“ zielen darauf ab, durch neue Bauvorhaben bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, doch die Umsetzung ist zeitintensiv.
Regionale Unterschiede: Die Preisunterschiede zwischen urbanen Zentren (Germering, Fürstenfeldbruck) und ländlichen Gemeinden (Mittelstetten, Althegnenberg) sind erheblich. In kleineren Gemeinden sind die Preissteigerungen teilweise stärker, da diese als kostengünstige Alternativen zu den teureren Städten wahrgenommen werden.
Inflation und Baukosten: Steigende Baukosten und Materialknappheit erschweren Neubauprojekte, was das Angebot an neuen Immobilien einschränkt und die Preise für Bestandsimmobilien stützt.
Transparenz und Marktanalysen
Der Gutachterausschuss des Landkreises Fürstenfeldbruck trägt durch regelmäßige Veröffentlichungen von Marktberichten und Indexreihen zur Transparenz des Immobilienmarktes bei. Diese basieren auf umfassenden Analysen der Kaufpreissammlung und bieten wertvolle Informationen für Käufer, Verkäufer und Investoren. Die Indexreihen zeigen die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen, bebaute und unbebaute Grundstücke und ermöglichen eine Nachverfolgung von Trends über verschiedene Zeiträume. Die Daten sind auf der Website des Landratsamtes (www.lra-ffb.de/Marktdaten) einsehbar und werden regelmäßig aktualisiert.
Ausblick
Der Immobilienmarkt im Landkreis Fürstenfeldbruck bleibt trotz wirtschaftlicher Herausforderungen robust. Die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime haben sich nach einem Rückgang 2022/2023 stabilisiert, und ein leichter Anstieg ist in einigen Segmenten wieder zu beobachten. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, insbesondere in gut angebundenen Gemeinden. Zukünftige Bauprojekte, wie die Entwicklung des Fliegerhorst-Geländes oder die Initiativen der Wohnungsbaugesellschaft, könnten das Angebot erweitern und langfristig zu einer Entspannung des Marktes beitragen. Dennoch wird die Preisentwicklung weiterhin stark von wirtschaftlichen Faktoren wie Zinsen, Inflation und der allgemeinen Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion München abhängen.
Fazit
Der Landkreis Fürstenfeldbruck bietet einen attraktiven Immobilienmarkt mit einer hohen Lebensqualität und moderateren Preisen im Vergleich zu München. Während Eigentumswohnungen und Eigenheime in zentralen Lagen wie Germering und Gröbenzell teuer bleiben, bieten kleinere Gemeinden kostengünstigere Alternativen. Die Stabilisierung der Preise nach den Höchstständen von 2022 zeigt eine gewisse Marktanpassung, doch die Nachfrage bleibt ungebrochen. Durch die Arbeit des Gutachterausschusses und Initiativen wie „Bezahlbar Wohnen“ wird die Transparenz und Verfügbarkeit von Wohnraum gefördert, was den Markt langfristig stabiler und zugänglicher machen könnte.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien im Landkreis Fürstenfeldbruck für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Landkreis Fürstenfeldbruck
Herzlich willkommen in einer faszinierenden Region, welche mit atemberaubenden Naturlandschaften, historischen Sehenswürdigkeiten und einer familienfreundlichen Idylle Einheimische wie auch Besucher gleichermaßen begeistert. Eine Vielzahl atemberaubender Wanderrouten und Radwege sowie wunderschönen Naturlandsschaften bieten Einheimischen wie auch Touristen eine vielversprechende Abwechslung im bayerischem Regierungsbezirk Oberbayern. Somit ist es nicht verwunderlich, dass heutzutage rund 208.272 Menschen die Region zu ihrer idyllischen Heimat werden lassen haben. Denn auf einer Gesamtfläche von circa 434,78 Quadratkilometer wird nun wirklich einiges geboten. Damit ergibt sich statisstisch gesehen, eine Bevölkerungsdichte von etwa 479 Einwohner pro Quadratkilometer.
Allein die Große Kreisstadt Germering bringt es auf eine Einwohnerzahl von circa 38.478, wogegen die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt auf immerhin rund 34.648 Einwohner bringt. Gefolgt werden die beiden Kreisstädte von Olching (ca. 26.149) und Puchheim (etwa 20.524) Einwohner. Zu den Gemeinden mit den höchsten Einwohnerzahlen gehören unter anderen Gröbenzell (circa 19.551), Maisach (knapp 13.164), Emmering (6.700), Mammendorf (4.800) sowie Eichenau (rund 11.729). Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 2.000 Einwohner zählen. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Landsberied mit gerade einmal 1.449 Einwohner.
Die Region Fürstenfeldbruck als Wohnstandort
Die gesamte Region ist geprägt von atemberaubenden Naturlandschaften, welche mit ihren unzähligen Wanderwegen und Radwegen insbesondere Naturliebhaber begeistern dürfte. Doch damit bei Weitem nicht genug, denn auch im Bereich Freizeitattraktionen, Sehenswürdigkeiten wie zum Beispiel das Schloss Dachau, Pfefferminzmuseum Eichenau oder Heimatmuseum Gröbenzell runden das ganze Paket noch ab. Somit darf bei der Region Fürstenbruck durchaus von einen attraktiven Wohnstandort gesprochen werden, welcher sowohl Einheimischenwie auch Besuchern ausreichend Abwechslung bietet.
Nicht nur das, denn auch im Bereich Bildungswesen hält der Landkreis eine Fülle an Bildungsmöglichkeiten parat wie zum Beispiel sieben Gymnasien darunter das Viscardi-Gymnasium in Fürstenfeldbruck. So ist der Landkreis zudem Schulaufwandsträger von mindestens 17 Bildungseinrichtungen, welche neben den bereits erwähnten Gymnasien zudem noch vier Realschulen wie die Ferdinand-von-Miller-Realschule oder Orlando-di-Lasso Realschule Maisach sowie zwei Förderzentren darunter die Pestalozzi-Schule Fürstenfeldbruck betrifft. Hinzu kommen je eine Berufsschule, Landwirtschaftsschule sowie Fachoberschule.
Aufgrund dieser Gegebenheiten sowie der unmittelbaren Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt München bietet der Wohnstandort Fürstenfeldbruck zudem weitere Möglichkeiten in den Bereichen Hochschulbildung aber auch Arbeitsplätze.
Die Region als Gewerbestandort
Der gesamte Landkreis gliedert sich sowohl aus wirtschaftlicher Sicht gesehen sowie in Punkten Bevölkerungsdichte in zwei unterschiedliche Teile. Auf der einen Seite der wenig besiedelte Westen mit einer ausgeprägten landwirtsschaftlichen Nutzung und auf der anderen Seite im Osten des Landkreises vorwiegend die mittelständische Industrie heimisch geworden ist. Mit den Hauptverkehrswegen der Autobahn A 8 München-Stuttgart sowie A 96 München-Lindau bietet die Region hervorragende Bedingungen, welche Gründe dafür genug sein dürften, dass Unternehmen wie die EDV GmbH oder Hecht GmbH hier ihre Standorte aufgeschlagen hatten. Auch für den Einzelhandel eignet sich die Region als vielversprechender Gewerbestandort.
Ein Blick auf die Lagefaktoren für den Einzelhandel
Wie in jedem Jahr schauen wir Immobiliengutachter uns die aktuellen Statistiken der IHK und GfK GeoMarketing GmbH etwas intensiver an und aus diesen Grund können wir Ihnen folgende Lagefaktoren für den Einzelhandel präsentieren. Der Gesamtumsatz im Jahre 2014 schlug mit stolzen 5,6 Milliarden Euro zu Buche, wodurch sich ein verfügbares pro Kopf Budget von ca. 26.985 Euro errechnen ließ. Dies entsprach somit einem Kaufkraft-Index von 123,3 Punkten, was deutlich über dem des Bundesdurchschnitts von 100 Punkten gelegen hatte.
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Haben Sie Fragen zum Thema Verkehrswertgutachten bzw. benötigen einen Immobiliengutachter oder Mietwertsachverständigen im Landkreis Fürstenfeldbruck? Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen helfen Ihnen gern weiter. Unsere deutschlandweite Kooperation deckt das Bundesgebiet mit Immobilienwertgutachtern mit umfangreichen Kenntnissen in den regionalen Immobilienmärkten u.a. auch in Bayern weitgehend ab. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern zurück.
