Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Gröbenzell

Immobilienmarkt Gröbenzell

Einleitung

Gröbenzell, eine Gemeinde im Landkreis Fürstenfeldbruck, etwa 16 Kilometer nordwestlich von München, ist bekannt als Gartenstadt und zählt zu den dicht besiedelten Gemeinden Deutschlands. Mit knapp 20.000 Einwohnern auf rund sechs Quadratkilometern bietet Gröbenzell eine hohe Lebensqualität, hervorragende Infrastruktur und eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung, insbesondere durch die S-Bahn-Linie S3, die den Münchner Hauptbahnhof in etwa 20 Minuten erreicht. Dieser Bericht analysiert den Immobilienmarkt in Gröbenzell im Jahr 2025, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie die Attraktivität der Gemeinde für verschiedene Zielgruppen.

Lage und Infrastruktur

Gröbenzell besticht durch seine Nähe zu München und die gleichzeitige ruhige, grüne Umgebung. Die Gemeinde grenzt im Osten an den Münchner Stadtteil Lochhausen und im Süden an Puchheim. Sie verfügt über ein funktionales Gewerbegebiet, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten in der Ortsmitte sowie ein vielfältiges Angebot an Schulen, darunter zwei Grundschulen, eine Waldorfschule und ein renommiertes Gymnasium. Freizeitmöglichkeiten wie Feld- und Radwege sowie die Nähe zum Olchinger See machen Gröbenzell besonders attraktiv für Familien und Naturliebhaber. Die hohe Lebensqualität, gepaart mit der guten Anbindung an die Metropole München, treibt die Nachfrage nach Immobilien in der Region an.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Gröbenzell zeichnet sich durch ein überdurchschnittlich hohes Preisniveau aus, bedingt durch die Nähe zu München und die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 6.400 €.

• Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser beträgt etwa 7.200 €, mit einer Spanne von 3.100 € für günstigere Objekte bis 10.500 € für hochwertige Immobilien. Einfamilienhäuser mit 100–150 m² Wohnfläche kosten im Durchschnitt 815.000 €, während größere Häuser (151–200 m²) etwa 1,2 Mio. € erreichen. Im Vergleich zu 2021 ist der Quadratmeterpreis für Häuser um etwa 1,9 % gestiegen.

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei rund 5.800 €, mit einer Bandbreite von 4.100 € für einfachere Wohnungen bis 8.600 € für hochwertige Neubauwohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise um etwa 2,2 % gesunken, was auf eine leichte Marktkorrektur hindeutet.

• Grundstücke: Grundstückspreise in Gröbenzell bewegen sich auf einem hohen Niveau und liegen im Durchschnitt bei etwa 1.300 € pro Quadratmeter. Aufgrund des begrenzten Angebots an unbebauten Grundstücken bleiben die Preise stabil, mit einer leichten Tendenz zur Stagnation im Vergleich zum Vorjahr.

Mietpreise

Die Mietpreise in Gröbenzell sind ebenfalls hoch und spiegeln die Attraktivität der Gemeinde wider. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 16 € pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 15,40 € für einfachere Wohnungen bis 21,80 € für hochwertige Neubauwohnungen. Für Häuser liegt der Mietpreis im Durchschnitt bei 17 € pro Quadratmeter. Die Mietpreise variieren stark je nach Lage, Ausstattung und Baujahr der Immobilie. Kleine Wohnungen in einfacher Lage sind günstiger, während große, moderne Wohnungen in bevorzugten Wohnlagen höhere Mieten erzielen.

Preisentwicklung

In den letzten fünf Jahren verzeichneten Immobilienpreise in Gröbenzell eine Wertsteigerung von etwa 49,55 %, was die anhaltende Attraktivität der Region unterstreicht. Allerdings war 2023 ein herausforderndes Jahr für den Immobilienmarkt, da hohe Darlehenszinsen die Nachfrage dämpften und zu einem Rückgang der Preise um 10–20 % im Vergleich zu den Höchstständen von 2022 führten. Für 2025 wird eine Stabilisierung der Preise erwartet, mit leichten Korrekturen bei Eigentumswohnungen, während die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Grundstücken hoch bleibt.

Angebot und Nachfrage

Wohnimmobilien

Im Jahr 2024 wurden in Gröbenzell etwa 176 Häuser zum Verkauf angeboten, ein Anstieg von 25 % im Vergleich zum Vorjahr. Rund 60 % der Angebote stammen von Immobilienmaklern, 27 % von Bauträgern (vor allem Neubauobjekte) und 13 % von Privatpersonen. Das Angebot umfasst überwiegend Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser, die aufgrund der Gartenstadt-Charakteristik und der familienfreundlichen Umgebung besonders gefragt sind. Eigentumswohnungen sind ebenfalls zahlreich vertreten, mit 601 Mietwohnungen und 2.416 Eigentumswohnungen im Angebot. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit Balkon oder Garten sowie sanierte Bestandswohnungen in ruhiger Lage.

Grundstücke

Das Angebot an Baugrundstücken ist in Gröbenzell stark begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Im Jahr 2024 waren etwa 20 Baugrundstücke auf dem Markt, mit einer durchschnittlichen Größe von 1.000–1.500 m². Beispielsweise wurde ein 1.118 m² großes Grundstück für 1,2 Mio. € angeboten, das sich für den Bau eines Einfamilien- oder Doppelhauses eignet. Größere Parzellen, wie ein 4.600 m² großes Grundstück in der Von-Branca-Straße, bieten Potenzial für Bauträger, etwa für den Bau von 5–6 Wohneinheiten oder mehreren Doppelhäusern.

Vermarktungsdauer

Die Vermarktungsdauer für Immobilien in Gröbenzell ist relativ kurz, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Bestandswohnungen zum Kauf sind im Durchschnitt 26 Tage online, Mietwohnungen sogar nur 9 Tage. Neubauwohnungen benötigen mit 57 Tagen (Kauf) bzw. 22 Tagen (Miete) etwas länger, was auf die höheren Preise und die spezifische Zielgruppe zurückzuführen ist.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte in Gröbenzell, die vom Gutachterausschuss für den Landkreis Fürstenfeldbruck ermittelt werden, liegen für Wohnbauflächen bei etwa 760 € pro Quadratmeter (Stand 01.01.2024). Für Gewerbeflächen beträgt der Bodenrichtwert 240 € pro Quadratmeter, was seit 2020 stabil geblieben ist. Zwischen 2015 und 2020 stiegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen von 350 € auf 700 €, was eine starke Wertsteigerung widerspiegelt. Die Bodenrichtwerte dienen als Orientierung, unterscheiden sich jedoch von den tatsächlichen Grundstückspreisen, die durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden.

Zielgruppen und Attraktivität

Gröbenzell ist besonders attraktiv für:

• Familien: Die familienfreundliche Infrastruktur, gute Schulen und die grüne Umgebung machen Gröbenzell ideal für Familien. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser sind besonders gefragt.

• Pendler: Die Nähe zu München und die gute S-Bahn-Anbindung ziehen Berufstätige an, die in der Stadt arbeiten, aber in einer ruhigeren Umgebung wohnen möchten.

• Investoren: Aufgrund der stabilen Wertsteigerung und einer Rendite von etwa 2,5 % ist Gröbenzell für Kapitalanleger interessant, insbesondere für Bestandswohnungen.

• Senioren: Barrierefreie Wohnungen und die gute Infrastruktur sprechen auch ältere Menschen an.

Trends und Prognose

Für 2025 wird eine Stabilisierung des Immobilienmarktes in Gröbenzell erwartet. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt hoch, insbesondere für Einfamilienhäuser und moderne Eigentumswohnungen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken wird die Preise für Bauflächen weiter stützen. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien leicht dämpfen. Die Gemeinde investiert in die Stärkung des Einzelhandels und der Infrastruktur, was die Attraktivität weiter steigern dürfte. Langfristig bleibt Gröbenzell aufgrund seiner Lage und Lebensqualität ein gefragter Wohnstandort.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Gröbenzell ist geprägt von hohen Preisen, einer starken Nachfrage und einem begrenzten Angebot, insbesondere bei Grundstücken. Die Gemeinde bietet eine ideale Kombination aus urbaner Anbindung und ländlicher Ruhe, was sie für Familien, Pendler und Investoren gleichermaßen attraktiv macht. Trotz leichter Preiskorrekturen bei Eigentumswohnungen bleibt der Markt stabil, mit einer positiven Prognose für 2025. Für eine genaue Bewertung von Immobilien wird die Konsultation eines lokalen Immobilienmaklers empfohlen, um individuelle Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung zu berücksichtigen.

Umgebung von Gröbenzell

Allein die Große Kreisstadt Germering bringt es auf eine Einwohnerzahl von circa 38.478, wogegen die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt auf immerhin rund 34.648 Einwohner bringt. Gefolgt werden die beiden Kreisstädte von Olching (ca. 26.149) und Puchheim (etwa 20.524) Einwohner. Zu den Gemeinden mit den höchsten Einwohnerzahlen gehören unter anderen Maisach (knapp 13.164), Emmering (6.700), Mammendorf (4.800) sowie Eichenau (rund 11.729). Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 2.000 Einwohner zählen. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Landsberied mit gerade einmal 1.449 Einwohner.