Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Maisach

Immobilienmarkt Maisach

Einleitung

Maisach, eine Gemeinde im Landkreis Fürstenfeldbruck, etwa 25 Kilometer westlich von München, ist bekannt für ihre attraktive Lage, die ländliches Flair mit guter Anbindung an die Metropole München verbindet. Mit rund 14.300 Einwohnern und einer stetig wachsenden Bevölkerung hat sich Maisach zu einem beliebten Wohnstandort entwickelt, insbesondere für Pendler und Familien, die die Nähe zur Stadt und die Vorzüge einer naturnahen Umgebung schätzen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Maisach, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Wohnlagen, sowie zukünftige Trends und Prognosen.

Lage und Infrastruktur

Maisach liegt verkehrsgünstig an der S-Bahn-Linie S3, mit einer Fahrzeit von etwa 30 Minuten nach München. Die Nähe zur Autobahn A8 (München-Stuttgart) macht den Ort für Pendler besonders attraktiv. Die Gemeinde besteht aus mehreren Ortsteilen, darunter Maisach, Gernlinden, Germerswang und Malching, die jeweils unterschiedliche Wohnlagen und Immobilienangebote bieten. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut: Supermärkte wie REWE, Edeka und Lidl, ein wöchentlicher Bauernmarkt, Ärzte, Apotheken, Kindergärten, Grund- und Mittelschulen sowie eine Realschule sind vor Ort vorhanden. Das nächste Gymnasium befindet sich im benachbarten Olching. Freizeitmöglichkeiten wie ein beheiztes Freibad, zahlreiche Wander- und Radwege, sowie die Nähe zu den Seen des Fünf-Seen-Landes erhöhen die Lebensqualität. Vereinsangebote, ein Golfplatz in Rottbach und die traditionsreiche Maisacher Brauerei tragen zusätzlich zur Attraktivität bei.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Maisach zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage und eine kontinuierliche Wertsteigerung aus. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 5.865 bis 7.167 EUR/m², abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Für Häuser liegt der durchschnittliche Kaufpreis zwischen 6.148 und 7.856 EUR/m², wobei die Preise für Neubauten und hochwertige Immobilien bis zu 9.587 EUR/m² erreichen können. Grundstücke sind ebenfalls gefragt, mit durchschnittlichen Preisen von etwa 1.400 EUR/m², in Spitzenlagen bis zu 1.641 EUR/m².

Seit 2020 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um etwa 7,1 % und für Häuser um 6,9 % gestiegen. Mietpreise bewegen sich bei Bestandswohnungen um 9,82 EUR/m² und bei Neubauwohnungen um 12,16 EUR/m², während Bestandshäuser etwa 9,95 EUR/m² und Neubauhäuser 10,75 EUR/m² kosten. Die Mietpreise sind in den letzten 12 Monaten leicht gestiegen, mit einer Veränderungsrate von 2,5 % für Bestandswohnungen und 4,0 % für Neubauwohnungen. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 3,0 %, was Maisach als attraktiven Standort für Anlageimmobilien positioniert.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Maisach ist vielfältig, reicht von modernen Neubauwohnungen über Einfamilienhäuser bis hin zu sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien. Aktuell sind etwa 60–80 Kaufobjekte und rund 180 Mietwohnungen auf dem Markt, wobei die genaue Zahl je nach Quelle variiert. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser, die sich durch großzügige Grundrisse und moderne Ausstattung auszeichnen. Neubauprojekte, wie etwa Mehrfamilienhäuser oder Reihenhausanlagen, kommen regelmäßig hinzu, sind jedoch schnell vergriffen, was die hohe Nachfrage widerspiegelt.

Ein bemerkenswertes Angebot ist das Mehrgenerationenhaus mit bis zu 301 m² Wohnfläche in Maisach-Überacker, das sich für Familien oder Investoren eignet. Auch denkmalgeschützte Objekte, wie ein Wohn- und Geschäftshaus aus dem 19. Jahrhundert, sowie Baugrundstücke in zentraler Lage, wie am Marktplatz, sind verfügbar, erfordern jedoch oft Genehmigungen für Bebauung oder Sanierung. Ein besonderes Segment sind Immobilien mit Nießbrauch, die mit einem reduzierten Kaufpreis (z. B. 349.000 EUR statt 689.000 EUR) als Altersvorsorge oder Investition angeboten werden.

Die Vermarktungsdauer für Immobilien zeigt Unterschiede: Bestandswohnungen sind im Schnitt 33 Tage online, Neubauwohnungen etwa 42 Tage, während Mietwohnungen (Bestand) etwa 18 Tage und Neubau-Mietwohnungen 14 Tage inseriert sind. Dies deutet auf einen dynamischen Markt mit schneller Absorption, insbesondere bei Mietobjekten.

Wohnlagen

Maisach bietet eine Mischung aus guten und mittleren Wohnlagen. Zentrale Lagen, wie rund um den Marktplatz oder in Gernlinden, sind besonders begehrt aufgrund der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Ortsteile wie Überacker und Malching bieten ruhigere, ländlichere Lagen, die vor allem Familien ansprechen. Die Preise variieren je nach Lage: In zentralen Bereichen sind die Quadratmeterpreise tendenziell höher, während Randlagen oder Außenbereiche (gemäß § 35 BauGB) günstigere Grundstücke bieten, jedoch oft mit Einschränkungen bei der Bebaubarkeit.

Besondere Immobilien und Trends

Ein Trend auf dem Maisacher Immobilienmarkt ist die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen, insbesondere in Seniorenwohnanlagen, die seit 2015 entstehen und ein Mindestalter für Bewohner voraussetzen. Solche Objekte, oft mit Aufzug und moderner Ausstattung, sind sowohl für Eigennutzer als auch Investoren interessant. Ein weiterer Trend ist die Nachfrage nach Mehrgenerationenhäusern und flexiblen Wohnkonzepten, die durch die steigende Bevölkerung und den Wunsch nach gemeinschaftlichem Wohnen gefördert werden.

Baugrundstücke in zentralen Lagen, wie ein 560 m² großes Grundstück am Marktplatz, sind selten und bieten Potenzial für individuelle Wohnprojekte. Dennoch gibt es Herausforderungen, da einige Grundstücke im Außenbereich liegen und ihre Bebaubarkeit von Genehmigungen abhängt. Neubauprojekte, wie Reihenhäuser in Olching oder Doppelhäuser mit KfW-Förderung, setzen auf moderne Architektur und Energieeffizienz, was die Nachfrage weiter steigert.

Prognose und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Maisach wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, getrieben durch die Nähe zu München, niedrige Kreditzinsen und eine positive Wertentwicklung. Die Preise für Wohnungen und Häuser könnten in den kommenden Jahren weiter moderat steigen, insbesondere in zentralen Lagen und bei Neubauobjekten. Die Nachfrage nach Anlageimmobilien bleibt hoch, da die Mietrenditen attraktiv sind, jedoch könnte die Verfügbarkeit von Baugrundstücken eine Herausforderung darstellen, da viele Flächen genehmigungsabhängig sind.

Die wachsende Bevölkerung und die Attraktivität für Pendler werden die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Mietwohnungen weiter ankurbeln. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und regulatorische Anforderungen, wie bei denkmalgeschützten Objekten oder Außenbereichsflächen, die Entwicklung bremsen. Investoren sollten die Möglichkeit nutzen, in Bestandsimmobilien mit Sanierungspotenzial oder in Nießbrauch-Modelle zu investieren, um von reduzierten Kaufpreisen zu profitieren.

Fazit

Maisach bietet einen lebhaften und wachsenden Immobilienmarkt, der durch seine strategische Lage, gute Infrastruktur und vielfältige Freizeitmöglichkeiten überzeugt. Die Preise für Kauf- und Mietobjekte sind über dem Bundesdurchschnitt, spiegeln jedoch die hohe Lebensqualität und die Nähe zu München wider. Für Käufer und Investoren bietet der Markt zahlreiche Chancen, insbesondere durch Neubauprojekte, barrierefreie Wohnungen und Grundstücke in zentralen Lagen. Eine individuelle Immobilienbewertung wird empfohlen, um den genauen Marktwert zu ermitteln und fundierte Entscheidungen zu treffen. Maisach bleibt ein attraktiver Standort für Eigennutzer und Investoren gleichermaßen, mit einer positiven Aussicht für die kommenden Jahre.

Umgebung von Maisach

Allein die Große Kreisstadt Germering bringt es auf eine Einwohnerzahl von circa 38.478, wogegen die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt auf immerhin rund 34.648 Einwohner bringt. Gefolgt werden die beiden Kreisstädte von Olching (ca. 26.149) und Puchheim (etwa 20.524) Einwohner. Zu den Gemeinden mit den höchsten Einwohnerzahlen gehören unter anderen Gröbenzell (circa 19.551), Emmering (6.700), Mammendorf (4.800) sowie Eichenau (rund 11.729). Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 2.000 Einwohner zählen. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Landsberied mit gerade einmal 1.449 Einwohner.