Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Eichenau

Immobilienmarkt Eichenau

Einleitung

Eichenau, eine Gemeinde mit etwa 12.000 Einwohnern im Landkreis Fürstenfeldbruck, liegt rund 20 km westlich von München und kombiniert die Vorzüge einer ländlichen Idylle mit einer hervorragenden Anbindung an die bayerische Landeshauptstadt. Die „Gartenstadt“ Eichenau ist bekannt für ihren hohen Freizeitwert, die grüne Umgebung und eine gut ausgebaute Infrastruktur, was sie besonders für Familien und Pendler attraktiv macht. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Eichenau, beleuchtet Preisentwicklungen, Trends, Angebots- und Nachfragesituation sowie die Faktoren, die den Markt beeinflussen, und gibt eine Prognose für die kommenden Jahre.

Lage und Infrastruktur

Eichenau liegt strategisch günstig im Osten des Landkreises Fürstenfeldbruck, etwa 6 km östlich von Fürstenfeldbruck und 20 km westlich des Münchner Zentrums. Die Gemeinde ist über die S-Bahn-Linie S4 (München–Lindau) hervorragend an das Münchner Verkehrsnetz angebunden, mit einer Fahrzeit von etwa 22 Minuten zum Münchner Hauptbahnhof. Zudem bietet der Anschluss an die Autobahn A99 eine schnelle Erreichbarkeit des Münchner Flughafens (ca. 35 Minuten). Ein gut ausgebautes Busnetz ergänzt die Verkehrsinfrastruktur.

Die Gemeinde verfügt über eine ausgezeichnete Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkten, Fachgeschäften, Ärzten, Apotheken und gastronomischen Angeboten. Bildungseinrichtungen wie Kinderkrippen, Kindergärten, eine Grund- und eine Mittelschule sind vor Ort vorhanden, während weiterführende Schulen in den Nachbargemeinden Puchheim und Fürstenfeldbruck leicht erreichbar sind. Freizeitmöglichkeiten wie der Eichenauer Badesee, Sportanlagen (Tennisplätze, Fußballfelder, Beachvolleyballplätze), ein Skatepark, ein Fitnessparcours sowie Rad- und Wanderwege tragen zur hohen Lebensqualität bei. Die Nähe zum Ammersee und dem Fünfseenland macht Eichenau auch für Naturliebhaber attraktiv.

Immobilienmarkt: Aktuelle Situation

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Eichenau ist stabil und zeigt eine moderate Preissteigerung. Stand Mai 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 5.700 bis 6.890 €/m², abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung. Günstige Bestandswohnungen sind ab ca. 4.144 €/m² erhältlich, während Neubauwohnungen oder modernisierte Objekte in gefragten Lagen Preise von bis zu 8.327 €/m² erzielen können. Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 6.650 bis 8.275 €/m², mit einer Spanne von 4.236 €/m² für günstigere Objekte bis hin zu 10.880 €/m² für hochwertige Immobilien in Premiumlagen. Grundstückspreise bewegen sich im Durchschnitt bei etwa 6.624 €/m², mit Spitzenwerten von bis zu 2.021 €/m² für zentrale oder besonders attraktive Parzellen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Eichenau liegen für Wohnungen im Durchschnitt bei 15,20 €/m², mit einer Bandbreite von 14,44 €/m² bis 19,59 €/m². Für Häuser beträgt der durchschnittliche Mietpreis etwa 16,51 €/m², mit einer Spanne von 15,65 €/m² bis 20,50 €/m². Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich in den letzten Jahren verkürzt, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Bestandswohnungen sind im Schnitt 16 Tage online, Neubauwohnungen etwa 17 Tage, bevor sie vermietet werden.

Angebot und Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Eichenau bleibt hoch, insbesondere nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern, die die Wohnlandschaft dominieren. Eigentumswohnungen, besonders mit Balkon, Terrasse oder Garten, sind ebenfalls stark gefragt, da sie den Bedürfnissen von Familien und Pendlern entsprechen. Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen zum Kauf liegt bei etwa 19 Tagen, was auf eine stabile Nachfrage hinweist. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland ist der Neubau in Eichenau rückläufig, was das Angebot an neuen Immobilien einschränkt und die Preise für Bestandsimmobilien stützt.

Rendite

Eichenau ist für Investoren als Anlageimmobilie attraktiv, insbesondere für Bestandswohnungen, die Renditen zwischen 2,2 % und 2,6 % (Durchschnitt: 2,4 %) erzielen. Neubauwohnungen bieten aufgrund höherer Mietrenditen ebenfalls gute Investitionsmöglichkeiten. Der Kaufpreisfaktor liegt bei etwa 41,9, was bedeutet, dass es relativ lange dauert, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert. Dennoch bleibt Eichenau aufgrund der stabilen Preisentwicklung und der hohen Lebensqualität ein gefragter Standort für Kapitalanleger.

Preisentwicklung

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Eichenau kontinuierlich gestiegen. Zwischen 2020 und 2025 verzeichneten die Quadratmeterpreise für Häuser einen Anstieg von etwa 3,5 %, von 6.887 €/m² auf 7.129 €/m². Bei Wohnungen betrug die Steigerung im gleichen Zeitraum etwa 1,5 %, von 6.000 €/m² auf 6.091 €/m². Insgesamt stieg der Wert von Immobilien in Eichenau in den letzten fünf Jahren um etwa 26,88 %. Diese moderate Preissteigerung spiegelt die Attraktivität der Gemeinde wider, bleibt jedoch im Vergleich zu München moderat. Nach einem herausfordernden Jahr 2023 hat sich der Markt 2024 stabilisiert, und für 2025 wird ein leichter Preisanstieg erwartet, beeinflusst durch die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und die wirtschaftliche Lage.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Eichenau:

• Lage und Verkehrsanbindung: Die Nähe zu München und die hervorragende S-Bahn-Anbindung machen Eichenau besonders für Pendler attraktiv.

• Infrastruktur und Lebensqualität: Die Kombination aus grüner Umgebung, Freizeitmöglichkeiten und einer guten Infrastruktur steigert die Nachfrage.

• Begrenztes Angebot: Der eingeschränkte Neubau aufgrund hoher Baukosten und begrenzter Bauflächen führt zu einer Verknappung des Angebots, was die Preise stützt.

• Zinsentwicklung: Die Entscheidungen der EZB beeinflussen die Finanzierungskosten und damit die Kaufkraft. Experten erwarten für 2025 mögliche Zinssenkungen, die die Nachfrage weiter ankurbeln könnten.

• Demografische Entwicklung: Mit einem Durchschnittsalter von 46,8 Jahren und einer leicht rückläufigen Bevölkerung (–0,4 % in 10 Jahren) könnten langfristig Nachhaltigkeitsfragen für Investitionen auftreten, obwohl die Nachfrage derzeit stabil bleibt.

Markttrends

• Nachfrage nach Freiflächen: Immobilien mit Balkon, Terrasse oder Garten sind besonders gefragt, da sie den Bedürfnissen von Familien und Home-Office-Nutzern entsprechen.

• Stabile Preisentwicklung: Trotz eines Rückgangs der Wohnungspreise um 1,7 % im Jahr 2025 bleibt der Markt stabil, mit Aussicht auf leichte Preisanstiege.

• Fokus auf Bestandsimmobilien: Aufgrund der hohen Baukosten konzentriert sich der Markt auf die Modernisierung und den Verkauf von Bestandsimmobilien.

• Attraktivität für Investoren: Die moderate Rendite und die Nähe zu München machen Eichenau für Kapitalanleger interessant, insbesondere für Mietobjekte in guten Lagen.

Prognose 2025–2027

Für die kommenden Jahre wird ein stabiler Immobilienmarkt in Eichenau erwartet, mit einem leichten Preisanstieg, sofern die Zinsen stabil bleiben oder sinken. Die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Wohnungen mit Außenflächen, wird weiterhin hoch bleiben. Der begrenzte Neubau könnte die Preise für Bestandsimmobilien weiter stützen. Langfristig könnten demografische Veränderungen und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauflächen die Preisentwicklung bremsen, doch die Attraktivität Eichenaus als „Gartenstadt“ mit Nähe zu München wird den Markt voraussichtlich stützen. Investoren sollten auf eine professionelle Immobilienbewertung setzen, um den genauen Wert ihrer Objekte zu bestimmen, da Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung starken Einfluss auf den Preis haben.

Fazit

Eichenau bleibt ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer und Investoren, dank seiner hervorragenden Lage, der hohen Lebensqualität und der stabilen Preisentwicklung. Der Markt ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Wohnungen mit Außenflächen, während das begrenzte Angebot an Neubauobjekten die Preise für Bestandsimmobilien stützt. Für Verkäufer bietet der Markt gute Chancen, dank der kurzen Vermarktungsdauern und der stabilen Nachfrage. Käufer und Investoren sollten die moderaten Renditen und die langfristige Wertsteigerung im Blick behalten, während eine professionelle Bewertung und Kenntnis der lokalen Gegebenheiten entscheidend sind, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Eichenau verbindet ländlichen Charme mit städtischer Erreichbarkeit und bleibt damit ein gefragter Immobilienstandort im Münchner Umland.

Umgebung von Eichenau

Allein die Große Kreisstadt Germering bringt es auf eine Einwohnerzahl von circa 38.478, wogegen die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt auf immerhin rund 34.648 Einwohner bringt. Gefolgt werden die beiden Kreisstädte von Olching (ca. 26.149) und Puchheim (etwa 20.524) Einwohner. Zu den Gemeinden mit den höchsten Einwohnerzahlen gehören unter anderen Gröbenzell (circa 19.551), Maisach (knapp 13.164), Emmering (6.700), Mammendorf (4.800). Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 2.000 Einwohner zählen. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Landsberied mit gerade einmal 1.449 Einwohner.