Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberthulba

Immobilienmarkt Oberthulba

Einleitung

Oberthulba, eine Gemeinde im Landkreis Bad Kissingen in Bayern, ist bekannt für ihre idyllische Lage in der Rhön und ihre Nähe zur Kurstadt Bad Kissingen. Der Immobilienmarkt in Oberthulba spiegelt die Attraktivität dieser Region wider, die sowohl von Familien als auch von Investoren geschätzt wird. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Oberthulba, einschließlich Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung und Trends, und bietet einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung.

Überblick über Oberthulba

Oberthulba liegt etwa 10 Kilometer nordöstlich von Bad Kissingen und umfasst mehrere Ortsteile wie Thulba, Schlimpfhof und Wittershausen. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an regionale Zentren. Mit einer Bevölkerung von rund 5.000 Einwohnern und einer gut entwickelten Infrastruktur, einschließlich Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten, ist Oberthulba besonders für Familien und Naturliebhaber attraktiv. Die Nähe zur Rhön und die Möglichkeit, die Vorzüge der Kurstadt Bad Kissingen zu nutzen, machen die Gemeinde zu einem begehrten Wohnort.

Immobilienangebot

Das Immobilienangebot in Oberthulba ist vielfältig und umfasst Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Villen, Mehrfamilienhäuser sowie Grundstücke für den Hausbau. Besonders hervorzuheben sind:

• Eigentumswohnungen: Viele der angebotenen Wohnungen sind modern ausgestattet, oft mit Balkon oder Terrasse, und befinden sich in ruhigen Wohnlagen. Typische Wohnungsgrößen liegen bei etwa 80 bis 100 Quadratmetern, wobei 3-Zimmer-Wohnungen besonders häufig nachgefragt werden. Neubauprojekte sind ebenfalls verfügbar, oft mit Fokus auf Energieeffizienz (z. B. mit modernen Heizsystemen wie Ölzentralheizungen aus dem Jahr 2022 oder besser).

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Diese Immobilien richten sich vor allem an Familien. Einfamilienhäuser bieten oft großzügige Grundstücke von 500 bis 1.000 Quadratmetern, während Doppelhaushälften mit etwa 130 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche und kleineren Grundstücken (ca. 400–700 m²) eine kostengünstigere Alternative darstellen. Besonders beliebt sind Neubauten, die individuell geplant werden können.

• Villen und exklusive Immobilien: In Oberthulba gibt es auch hochwertige Angebote wie Landhausvillen mit großen Grundstücken (bis zu 1.300 m²) und luxuriöser Ausstattung. Diese richten sich an Käufer mit höherem Budget, die Wert auf Komfort und repräsentative Lage legen.

• Grundstücke: Baureife Grundstücke sind verfügbar, oft ohne Altlasten und frisch eingeebnet. Diese eignen sich sowohl für private Bauherren als auch für Investoren, die Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien planen.

• Gewerbeimmobilien und Sonderobjekte: Neben Wohnimmobilien gibt es Angebote wie Lagerhallen mit Büroräumen oder Dauercampingplätze, die sich an Investoren oder spezielle Zielgruppen richten.

Immobilienpreise

Die Preisentwicklung in Oberthulba zeigt eine moderate, aber stetige Steigerung, die typisch für ländliche Regionen mit guter Anbindung ist. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im Jahr 2025 liegen bei:

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Kaufpreis beträgt etwa 1.800 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter. Die Preisspanne reicht von etwa 1.750 Euro/m² für einfachere Wohnungen bis zu 2.800 Euro/m² für hochwertige, energieeffiziente Neubauten. Mietpreise für Wohnungen bewegen sich zwischen 6,10 und 9,25 Euro/m², wobei der Durchschnitt bei etwa 6,30 Euro/m² liegt.

• Häuser: Der Kaufpreis für Häuser liegt im Schnitt bei 2.260 Euro/m², mit einer Spanne von 2.150 bis 3.270 Euro/m², abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Mietpreise für Häuser liegen zwischen 8,10 und 10,80 Euro/m², wobei der Durchschnitt bei etwa 8,25 Euro/m² liegt.

• Grundstücke: Baureife Grundstücke kosten je nach Größe und Lage etwa 100.000 bis 150.000 Euro, wobei die Preise pro Quadratmeter stark variieren können.

Im Vergleich zu 2020 sind die Kaufpreise für Wohnungen um etwa 11 % und für Häuser um etwa 24 % gestiegen. Diese Entwicklung spiegelt den allgemeinen Trend in Bayern wider, wo die Nachfrage nach Immobilien in ländlichen, aber gut angebundenen Regionen zunimmt. Dennoch sind die Preise in Oberthulba im Vergleich zu städtischen Zentren wie München oder sogar Bad Kissingen moderat, was die Gemeinde für Käufer mit begrenztem Budget attraktiv macht.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Oberthulba ist stabil und wird von verschiedenen Zielgruppen getrieben:

• Familien: Aufgrund der ruhigen Lage, guter Infrastruktur und großer Grundstücke sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften besonders gefragt. Familien schätzen die Nähe zu Schulen und Freizeitmöglichkeiten sowie die Möglichkeit, in einer naturnahen Umgebung zu leben.

• Investoren: Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ziehen Investoren an, die von der Nähe zu Bad Kissingen und der touristischen Attraktivität der Region profitieren möchten. Auch Mietkauf-Modelle sind in Oberthulba verfügbar und sprechen Investoren an, die langfristige Renditen suchen.

• Senioren: Energieeffiziente Wohnungen und barrierefreie Immobilien sind für ältere Menschen attraktiv, insbesondere in ruhigen Lagen mit guter Anbindung an medizinische Versorgung in Bad Kissingen.

• Naturliebhaber: Die Rhön und die umliegende Natur ziehen Käufer an, die Wert auf Outdoor-Aktivitäten und eine hohe Lebensqualität legen. Landhausvillen und Grundstücke in idyllischen Ortsteilen wie Wittershausen sind besonders gefragt.

Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Oberthulba wird von mehreren Trends geprägt:

• Energieeffizienz: Moderne Neubauten und sanierte Immobilien legen großen Wert auf Energieeffizienz. Viele Objekte verfügen über neue Heizsysteme (z. B. Ölzentralheizungen oder Wärmepumpen) und eine gute Dämmung, was den Energieverbrauch senkt und die Nachfrage steigert.

• Neubauprojekte: Es gibt eine zunehmende Anzahl an Neubauprojekten, insbesondere für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Diese werden oft individuell geplant und bieten moderne Ausstattung, was besonders jüngere Käufer anspricht.

• Mietkauf-Modelle: Mietkauf-Optionen gewinnen an Beliebtheit, da sie eine Alternative zum klassischen Immobilienkauf bieten und insbesondere für jüngere Haushalte mit begrenztem Eigenkapital attraktiv sind.

• Nachhaltigkeit: Nachhaltiges Bauen und die Nutzung regionaler Baustoffe werden immer wichtiger. Viele Bauherren in Oberthulba setzen auf umweltfreundliche Materialien und energieeffiziente Technologien.

• Digitalisierung: Die Immobiliensuche in Oberthulba erfolgt zunehmend online über Plattformen wie ImmoScout24, immowelt oder kommunale Immobilienportale. Dies erleichtert den Zugang zu Angeboten, insbesondere für Käufer von außerhalb.

Herausforderungen

Trotz der positiven Entwicklung gibt es auch Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt in Oberthulba:

• Begrenztes Angebot: Die Anzahl an verfügbaren Immobilien ist begrenzt, insbesondere bei modernen Eigentumswohnungen und bezahlbaren Einfamilienhäusern. Dies führt zu einer hohen Nachfrage und teilweise zu Wettbewerb unter Käufern.

• Steigende Baukosten: Die Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte sind in den letzten Jahren gestiegen, was den Bau neuer Immobilien verteuert und sich auf die Preise auswirkt.

• Demografischer Wandel: Die alternde Bevölkerung in ländlichen Regionen wie Oberthulba könnte langfristig die Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen (z. B. Einfamilienhäusern) beeinflussen, während der Bedarf an barrierefreiem Wohnraum steigt.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Oberthulba wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit einer moderaten Preissteigerung. Die Nähe zu Bad Kissingen und die Attraktivität der Rhön werden die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter antreiben. Besonders Neubauprojekte und energieeffiziente Immobilien werden an Bedeutung gewinnen. Für Investoren bietet die Region Potenzial, insbesondere durch die touristische Attraktivität und die Möglichkeit, Mietobjekte zu vermarkten. Langfristig könnte der demografische Wandel die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum und seniorengerechten Immobilien steigern.

Fazit

Oberthulba bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Familien, Investoren und Naturliebhaber. Mit moderaten Preisen im Vergleich zu städtischen Zentren, einer vielfältigen Auswahl an Immobilien und einer stabilen Preisentwicklung ist die Gemeinde ein vielversprechender Standort für den Immobilienkauf. Die Trends hin zu Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sowie die gute Infrastruktur machen Oberthulba zu einem zukunftssicheren Wohnort. Interessierte sollten jedoch die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien beachten und frühzeitig aktiv werden, um von den aktuellen Marktchancen zu profitieren.

Umgebung von Oberthulba

Als Große Kreisstadt erfreut sich Bad Kissingen über rund 21.225 Einwohner, welche sich in der Stadt der Genießer sichtlich wohl fühlen. Gefolgt wird Bad Kissingen von Hammelburg mit knapp 11.177 Einwohner, was circa der Hälfte entspricht. Es folgen drei weitere Städte darunter Münnerstadt (ca. 7.686), Burkardroth (rund 7.588) sowie Bad Brückenau (etwa 6.400) mit deutlich mehr als 5.000 Einwohnern. Deutlich weniger Einwohner leben dagegen in Oerlenbach (5.000), Bad Bocklet (knapp 4.496), Maßbach (etwa 4.488), Elfershausen (2.800) sowie Wildflecken (rund 3.013). Als Schlußlicht hingegen darf sich Sulzthal mit gerade einmal 877 Einwohnern freuen.