Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Scheidegg

Immobilienmarkt Scheidegg

1. Einleitung

Scheidegg, eine charmante Gemeinde im westallgäuischen Landkreis Lindau (Bodensee), ist ein staatlich anerkannter Kneipp- und heilklimatischer Kurort. Gelegen auf einem malerischen Hochplateau über dem Bodensee, bietet Scheidegg eine idyllische Kombination aus naturnahem Wohnen und guter Anbindung an größere Städte wie Lindau und Bregenz. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Scheidegg, einschließlich Miet- und Kaufpreise, Markttrends, Angebot und Nachfrage sowie die Attraktivität für Investoren und Eigenheimkäufer.

2. Lage und Infrastruktur

Scheidegg liegt in einer Höhenlage zwischen 600 und 1.000 Metern über dem Meeresspiegel, am Hang des Pfänderstocks. Die Gemeinde besteht aus den Hauptorten Scheidegg, Scheffau und Lindenau sowie zahlreichen kleineren Ortsteilen. Die natürliche Umgebung mit Wäldern, Wiesen und Wanderwegen, wie den Scheidegger Wasserfällen oder dem Allgäu Skywalk, macht Scheidegg besonders attraktiv für Naturliebhaber und Erholungssuchende.

Die Verkehrsanbindung ist solide: Die Bundesstraße 308 verbindet Scheidegg mit Lindau und der österreichischen Grenze. Der öffentliche Nahverkehr wird durch die Buslinie 21 des Bodensee-Oberschwaben Verkehrsverbunds bedient, die Verbindungen nach Lindau, Lindenberg und Weiler im Allgäu bietet. Der nächste Bahnhof liegt in Lindau, etwa 20 Kilometer entfernt, mit Verbindungen nach München und Zürich. Der Flughafen Friedrichshafen ist in etwa 45 Kilometern erreichbar.

Scheidegg verfügt über grundlegende Infrastruktur, darunter lokale Geschäfte, Schulen, medizinische Versorgung sowie Sport- und Freizeiteinrichtungen wie Tennisplätze und Wanderwege. Für größere Einkaufsmöglichkeiten oder spezialisierte medizinische Versorgung pendeln Bewohner oft nach Lindau oder Wangen im Allgäu. Die hohe Lebensqualität, geprägt durch Ruhe, Natur und bayerische Traditionen, zieht sowohl Familien als auch Senioren an.

3. Immobilienmarkt: Mietpreise

Der Mietmarkt in Scheidegg ist von einer stabilen Nachfrage geprägt, insbesondere nach Wohnungen und Ferienimmobilien. Die durchschnittlichen Mietpreise variieren je nach Objektart und Lage:

• Bestandswohnungen: Der Quadratmeterpreis liegt bei etwa 8,00–8,50 €/m². In guten Wohnlagen können die Mieten bis zu 9,00 €/m² erreichen.

• Neubauwohnungen: Hier liegen die Mieten bei 8,30–9,50 €/m², da moderne Ausstattung und Energieeffizienz die Nachfrage steigern.

• Häuser (Bestand): Die Miete für Bestandshäuser beträgt im Schnitt 7,00–7,50 €/m².

• Neubauhäuser: Diese sind mit etwa 6,50–7,00 €/m² etwas günstiger, da sie seltener vermietet werden.

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, mit einer durchschnittlichen Veränderungsrate von etwa 1,2 % pro Jahr für Bestandswohnungen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen kommt vor allem von Pendlern, die in Lindau oder Bregenz arbeiten, sowie von Senioren, die die ruhige Lage schätzen. Ferienwohnungen sind ebenfalls gefragt, da Scheidegg ein beliebtes Ziel für Kurzurlaube ist.

4. Immobilienmarkt: Kaufpreise

Der Kaufmarkt in Scheidegg zeigt eine positive Wertentwicklung, getrieben durch niedrige Kreditzinsen und die Attraktivität der Region als Wohn- und Investitionsstandort. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind wie folgt:

• Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 3.450 €/m². Neubauwohnungen in zentralen Lagen oder mit Bergblick können bis zu 4.000 €/m² erreichen.

• Häuser: Einfamilienhäuser liegen bei etwa 3.650 €/m². Historische Objekte oder sanierte Anwesen können deutlich teurer sein, während Neubauten oft zwischen 3.500 und 4.500 €/m² kosten.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind in Scheidegg begehrt und kosten je nach Lage 500–1.000 €/m². Besonders Grundstücke mit Aussicht oder in ruhiger Lage sind teurer.

Beispiele für aktuelle Angebote:

• Eine 2-Zimmer-Wohnung (64 m²) im Ortskern kostet etwa 200.000 €.

• Ein Einfamilienhaus (180 m²) mit großzügigem Grundstück (950 m²) wird für ca. 735.000 € angeboten.

• Ein historisches Anwesen (352 m²) mit mehreren Wohneinheiten liegt bei 862.000 €.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Ferienimmobilien ist hoch, während Eigentumswohnungen vor allem von Kapitalanlegern und Senioren gekauft werden. Zweifamilienhäuser und Immobilien mit Vermietungspotenzial (z. B. Ferienwohnungen) sind besonders gefragt.

5. Markttrends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Scheidegg ist lebhaft, aber nicht überhitzt wie in Großstädten. Folgende Trends sind erkennbar:

• Steigende Nachfrage nach Ferienimmobilien: Aufgrund der Nähe zum Bodensee und der touristischen Attraktivität investieren viele in Ferienwohnungen oder -häuser. Die Bruttomietrenditen liegen bei 3,1 % (Neubau) bis 5,1 % (Bestand), was Scheidegg für Anleger attraktiv macht.

• Fokus auf Energieeffizienz: Neubauten mit Wärmepumpen, Fußbodenheizung und Solaranlagen sind gefragt, da Käufer Wert auf niedrige Betriebskosten legen.

• Sanierungsbedarf bei Bestandsimmobilien: Viele ältere Häuser (z. B. Baujahr 1960er) erfordern Renovierungen, was die Preise leicht drückt, aber Chancen für preisbewusste Käufer bietet.

• Knappes Angebot an Baugrundstücken: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Attraktive Grundstücke in sonniger Lage sind besonders begehrt.

• Zuzug von Familien und Senioren: Die ruhige Lage und gute Infrastruktur locken Familien sowie ältere Menschen an, die ein Eigenheim oder eine barrierefreie Wohnung suchen.

Die Preisentwicklung ist stabil, mit einem moderaten Anstieg von etwa 2–3 % pro Jahr. Ein Einbruch ist unwahrscheinlich, da die Nachfrage die begrenzte Angebotssituation übersteigt.

6. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Scheidegg ist überschaubar, was den Markt wettbewerbsintensiv macht. Aktuelle Angebote umfassen:

• Wohnungen: Kleine 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen (40–70 m²) für 96.000–250.000 €, oft im Ortskern oder in sanierten Bestandsgebäuden.

• Häuser: Einfamilienhäuser (120–180 m²) für 550.000–800.000 €, oft mit großzügigen Grundstücken. Zweifamilienhäuser oder Anwesen mit Vermietungspotenzial kosten 700.000–900.000 €.

• Gewerbeimmobilien: Gewerbeflächen (500–600 m²) werden für ca. 2.000–3.000 €/Monat vermietet, mit Optionen für Teilflächen.

• Baugrundstücke: Grundstücke (500–1.500 m²) kosten 250.000–500.000 €, je nach Lage und Bebaubarkeit.

Die Nachfrage ist hoch, insbesondere nach modernen oder frisch sanierten Objekten. Ferienimmobilien und Mehrfamilienhäuser mit Vermietungspotenzial sind besonders begehrt bei Investoren. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu schnellen Verkaufszeiten führt (oft 2–6 Monate).

7. Attraktivität für Investoren

Scheidegg ist für Kapitalanleger interessant, insbesondere aufgrund der hohen Mietrenditen im Bundesvergleich (5,1 % für Bestandswohnungen, 3,1 % für Neubauten). Die stabile Nachfrage nach Miet- und Ferienwohnungen sichert langfristige Einnahmen. Besonders attraktiv sind:

• Mehrfamilienhäuser: Objekte mit mehreren Wohneinheiten bieten hohe Renditen durch Vermietung oder Feriennutzung.

• Ferienwohnungen: Die touristische Attraktivität der Region sorgt für gute Auslastung.

• Sanierungsobjekte: Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf bieten Potenzial für Wertsteigerungen nach Modernisierung.

Risiken bestehen in der begrenzten Liquidität des Marktes (Verkauf kann länger dauern) und den hohen Anschaffungskosten für Grundstücke oder Neubauten. Dennoch überwiegen die Chancen, da die Region langfristig von der Nähe zum Bodensee und der hohen Lebensqualität profitiert.

8. Attraktivität für Eigenheimkäufer

Für Eigenheimkäufer ist Scheidegg ideal, wenn sie Ruhe, Natur und eine gute Infrastruktur suchen. Familien profitieren von großen Grundstücken und der Nähe zu Schulen, während Senioren barrierefreie Wohnungen oder sanierte Bestandsobjekte schätzen. Die moderate Preisentwicklung macht Scheidegg im Vergleich zu Städten wie Lindau oder München erschwinglich, obwohl die Kosten für Neubauten und Grundstücke hoch sind.

9. Fazit

Der Immobilienmarkt in Scheidegg ist stabil, mit moderatem Preiswachstum und einer hohen Nachfrage nach Wohnungen, Häusern und Ferienimmobilien. Die idyllische Lage, gute Infrastruktur und touristische Attraktivität machen die Gemeinde sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer interessant. Herausforderungen bestehen im knappen Angebot an Baugrundstücken und dem Sanierungsbedarf älterer Objekte. Dennoch bleibt Scheidegg ein attraktiver Standort mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial, ideal für diejenigen, die ein Gleichgewicht zwischen Natur, Ruhe und urbaner Nähe suchen.

Umgebung von Scheidegg

Mit ihren circa 24.560 Einwohnern führt die Große Kreisstadt Lindau (Bodensee) nicht nur die Statistik aller Städte und Gemeinden des gleichnamigen Landkreises in Punkten Einwohnerzahlen an, sondern stellt gleichzeitig den Verwaltungssitz der Region. Auf den nächsten Plätzen folgen unter anderen Lindenberg im Allgäu (ca. 10.963), Weiler-Simmerberg (rund 6.115) Einwohner. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit weniger als 5.000 Einwohner folgen darunter Heimenkirch (circa 3.628), Wasserburg (etwa 3.581), Bodolz (etwa 2.966) und Sigmarzell (knapp 2.865). Die Rote Laterne geht unweigerlich an die Gemeinde Gestratz, welche gerade einmal über rund 1.228 Einwohner verfügt.