Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schwarzenfeld

Immobilienmarkt Schwarzenfeld

Einleitung

Schwarzenfeld, eine Marktgemeinde im Landkreis Schwandorf in der Oberpfalz, Bayern, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage am Zusammenfluss von Naab und Schwarzach sowie ihre Nähe zum Oberpfälzer Seenland aus. Die Gemeinde bietet eine attraktive Mischung aus ländlicher Ruhe, guter Infrastruktur und Anbindung an größere Städte wie Regensburg und Nürnberg. Der Immobilienmarkt in Schwarzenfeld hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt, getrieben durch die Nachfrage nach Wohnraum in einer Region, die sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Kapitalanleger interessant ist. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Angebotsstrukturen und Zukunftsaussichten des Immobilienmarktes in Schwarzenfeld.

Lage und Infrastruktur

Schwarzenfeld liegt strategisch günstig mit direktem Anschluss an die Autobahn A93, die eine schnelle Verbindung nach Regensburg (ca. 50 km) und Nürnberg (ca. 90 km) ermöglicht. Die Bundesstraße B85 und die Nähe zur A6 (ca. 14 km) verstärken die Verkehrsanbindung. Der örtliche Bahnhof bietet regelmäßige Verbindungen in die umliegenden Großstädte, was Schwarzenfeld für Pendler attraktiv macht. Die Gemeinde verfügt über eine solide Infrastruktur mit drei Kindergärten, einer Grund- und Mittelschule sowie Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Apotheken und einem Fitnessstudio. Das Ortszentrum wurde in den letzten Jahren durch kommunale Städtebaumaßnahmen aufgewertet, was die Lebensqualität und Attraktivität für Immobilienkäufer erhöht. Die Seenlandschaft, entstanden aus stillgelegten Bergbauanlagen, bietet Freizeitmöglichkeiten wie Schwimmen und Wandern, was die Region für Familien und Naturliebhaber besonders ansprechend macht.

Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Schwarzenfeld ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Grundstücke für Neubauten. Die Nachfrage ist sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern geprägt, die von der stabilen Wertentwicklung und den niedrigen Kreditzinsen profitieren.

Wohnimmobilien

• Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser sind besonders bei Familien gefragt. Die Preisspanne liegt typischerweise zwischen 300.000 und 600.000 Euro, abhängig von Größe, Zustand und Lage. Teilsanierte oder neubaunahe Objekte, wie ein Einfamilienhaus mit ca. 113 m² für etwa 288.000 Euro, bieten Käufern die Möglichkeit, individuelle Gestaltungswünsche umzusetzen. Projektierte Neubauten mit 130–190 m² Wohnfläche und modernen Standards (z. B. KfW55) kosten zwischen 450.000 und 600.000 Euro, inklusive Grundstück.

• Mehrfamilienhäuser: Diese eignen sich vor allem für Investoren. Ein Beispiel ist ein voll vermietetes Dreifamilienhaus mit 331 m² Wohnfläche und jährlichen Nettomieteinnahmen von etwa 13.860 Euro, das für rund 375.000 Euro angeboten wird. Solche Objekte sind aufgrund der stabilen Rendite und der geringen Vermietungsrisiken in der Region attraktiv.

• Eigentumswohnungen: Eigentumswohnungen, insbesondere sanierte oder neue Objekte, sind bei Singles, Paaren und älteren Menschen beliebt. Eine 2023 sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit 65 m² und Gartenanteil kostet etwa 215.000 Euro (ca. 3.328 Euro/m²). Pflegeapartments werden als Kapitalanlage mit langfristigen Pachtverträgen und Steuervorteilen (z. B. 5 % degressive Abschreibung) beworben, wobei Preise auf Anfrage erhältlich sind.

• Mietwohnungen: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere in zentralen Lagen nahe Bahnhof, Schule und Kindergarten. Eine 1-Zimmer-Wohnung mit 43 m² kostet etwa 597 Euro monatlich, während größere Wohnungen (z. B. 3-Zimmer) in gepflegten Mehrfamilienhäusern ab 800 Euro zu haben sind.

Gewerbeimmobilien

Das Gewerbegebiet West in Schwarzenfeld ist voll erschlossen und bietet direkten Anschluss an die Staatsstraße sowie eine Nähe von 1,5 km zur Autobahn. Es ist besonders für Dienstleistungsunternehmen, Handwerksbetriebe und den Handel geeignet. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist stabil, da der Einzelhandel durch den Gewerbeverband Schwarzenfeld aktiv gefördert wird, um die Gemeinde als Einkaufsort attraktiver zu gestalten. Konkrete Preisangaben für Gewerbeobjekte variieren stark je nach Größe und Ausstattung, liegen aber oft im Bereich von 1.000 bis 3.000 Euro/m² für Büro- oder Lagerflächen.

Grundstücke

Grundstücke in Schwarzenfeld, insbesondere in Ortsteilen wie Kögl, sind für Neubauten gefragt. Die Preise für Baugrundstücke liegen zwischen 100 und 200 Euro/m², abhängig von Lage und Erschließung. Ein typisches Grundstück von 500–800 m² kostet etwa 50.000 bis 150.000 Euro. Die Nachfrage nach Grundstücken ist hoch, da viele Käufer individuelle Neubauten bevorzugen, die mit modernen Standards wie Wärmepumpen und hochwertigen Bodenbelägen (Fertigparkett, Fliesen, Laminat) ausgestattet sind.

Preisentwicklung

Die Preise für Immobilien in Schwarzenfeld sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, was auf die allgemeine Wertsteigerung in der Oberpfalz und die Attraktivität der Region zurückzuführen ist. Im Vergleich zu Großstädten wie München oder Regensburg bleibt Schwarzenfeld jedoch erschwinglich:

• Kaufpreise: Einfamilienhäuser kosten im Durchschnitt 3.000–4.000 Euro/m², während Eigentumswohnungen bei 3.000–3.500 Euro/m² liegen. Ältere, renovierungsbedürftige Objekte sind günstiger (ca. 2.000–2.500 Euro/m²), erfordern jedoch Investitionen in Modernisierung (z. B. Fassade, Fenster, Heizung).

• Mietpreise: Die Mietpreise bewegen sich zwischen 10 und 14 Euro/m² für Neubauwohnungen und 8–10 Euro/m² für Bestandswohnungen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot, was zu einer stabilen Preisentwicklung führt.

• Investitionen: Pflegeapartments und Mehrfamilienhäuser bieten Renditen von 3–5 % p. a., was sie für Kapitalanleger interessant macht. Die langfristigen Pachtverträge und steuerlichen Vorteile verstärken diesen Trend.

Trends und Entwicklungen

• Nachhaltigkeit: Der Trend zu energieeffizienten Immobilien ist in Schwarzenfeld deutlich spürbar. Neubauten entsprechen oft dem KfW55-Standard mit Wärmepumpen und moderner Dämmung. Auch bei Bestandsimmobilien werden Sanierungen (z. B. neue Fenster, Heizsysteme) gefördert, um Energiekosten zu senken.

• Individualisierung: Käufer legen Wert auf individuelle Gestaltungsmöglichkeiten, insbesondere bei Neubauten. Anbieter werben mit flexiblen Raumkonzepten und hochwertigen Ausstattungen, wie z. B. lichtdurchfluteten Bädern oder großzügigen Wohnzimmern.

• Kapitalanlagen: Pflegeapartments und Mehrfamilienhäuser gewinnen an Bedeutung, da sie stabile Renditen ohne hohen Vermietungsaufwand bieten. Dies spricht vor allem Investoren an, die nach sicheren Anlagen suchen.

• Digitalisierung: Online-Plattformen und Immobilienportale wie immowelt.de oder meinestadt.de erleichtern die Suche und Vermarktung von Immobilien. Suchagenten und digitale Bewertungstools werden zunehmend genutzt, um den Marktwert von Objekten zu bestimmen.

• Renovierungsbedarf: Ältere Immobilien (z. B. Siedlerhäuser aus den 1930er-Jahren) sind oft renovierungsbedürftig, bieten aber Potenzial für preisbewusste Käufer, die bereit sind, in Modernisierungen zu investieren.

Herausforderungen

• Angebotsknappheit: Trotz einer Vielzahl von Immobilienanzeigen ist das Angebot in zentralen Lagen begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Besonders Mietwohnungen in guter Lage sind schwer zu finden.

• Renovierungskosten: Ältere Immobilien erfordern oft erhebliche Investitionen in Elektrik, Wasserleitungen oder Brandschutz, was Käufer vor der Entscheidung genau prüfen sollten.

• Immobilienbetrug: Wie auf vielen Online-Portalen besteht auch in Schwarzenfeld das Risiko gefälschter Anzeigen. Käufer und Mieter sollten Angebote sorgfältig prüfen und sich vor Besichtigungen absichern.

• Finanzierung: Steigende Zinsen und hohe Nebenkosten (z. B. Grundsteuer, Maklerprovision) stellen für einige Käufer eine Hürde dar. Eine solide Eigenkapitalbasis ist für die Finanzierung empfehlenswert.

Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Schwarzenfeld wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, da die Region von ihrer guten Lage, der wachsenden Infrastruktur und der Attraktivität für Familien und Investoren profitiert. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und modernisierten Bestandsimmobilien wird anhalten, während Kapitalanlagen wie Pflegeapartments an Bedeutung gewinnen. Die geplante Weiterentwicklung des Einzelhandels und die Förderung des Gewerbegebiets West könnten die wirtschaftliche Attraktivität der Gemeinde steigern und somit den Immobilienmarkt weiter beflügeln. Gleichzeitig wird die Angebotsknappheit in zentralen Lagen eine Herausforderung bleiben, was langfristig zu einer moderaten Preissteigerung führen könnte.

Fazit

Schwarzenfeld bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für unterschiedliche Zielgruppen – von Familien, die ein Eigenheim suchen, bis hin zu Investoren, die stabile Renditen anstreben. Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, solider Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten macht die Gemeinde zu einem gefragten Wohn- und Investitionsstandort. Während Neubauten und sanierte Objekte hohe Standards bieten, erfordern ältere Immobilien oft Renovierungen, was Chancen für preisbewusste Käufer schafft. Trotz Herausforderungen wie Angebotsknappheit und steigenden Finanzierungskosten bleibt der Markt stabil und zukunftssicher. Für Käufer und Investoren lohnt sich ein genauer Blick auf die vielfältigen Angebote in Schwarzenfeld, um die passende Immobilie zu finden.

Umgebung von Schwarzenfeld

Die Große Kreisstadt Schwandorf ist unangefochten an der Spitze des gleichnamigen Landkreises zu finden und somit gleichzeitig Sitz des Verwaltungsrates dieser Region. Unmittelbar aber mit großen Abstand folgen Burglengenfeld (circa 12.433), Maxhütte-Haidhof (etwa 10.698), Nittenau (ca. 8.600), Neunburg vorm Wald (knapp 8.014), Nabburg (6.100), Oberviechtach (5.000), Wackersdorf (5.300), Pfreimd (5.300), Wernberg-Köblitz (5.600), Bodenwöhr (4.300), Bruck (4.500), Schönsee (2.400) und Teublitz (rund 7.308), Einwohner, um nur einige zu erwähnen.