Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Landkreis Schwandorf

Immobilienmärkte im Landkreis Schwandorf

Einleitung

Der Landkreis Schwandorf, gelegen in der Oberpfalz in Bayern, ist eine Region mit einer stabilen und attraktiven Immobilienlandschaft. Mit einer Mischung aus urbanen Zentren wie Schwandorf und Burglengenfeld sowie ländlichen Gebieten bietet der Landkreis vielfältige Wohn- und Investitionsmöglichkeiten. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Nachfragefaktoren und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes im Landkreis Schwandorf.

1. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt im Landkreis Schwandorf zeichnet sich durch Stabilität und moderate Preissteigerungen aus, trotz der allgemeinen Herausforderungen im deutschen Immobilienmarkt, wie steigenden Zinsen und Baukosten. Die Region profitiert von ihrer Nähe zu Regensburg, einer wirtschaftlich starken Stadt, und ihrer guten Verkehrsanbindung über die Autobahn A93 sowie die Bundesstraßen B15 und B85. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt hoch, insbesondere in familienfreundlichen und gut angebundenen Orten wie Schwandorf, Teublitz, Maxhütte-Haidhof und Burglengenfeld.

Die Region ist besonders für Familien und Pendler attraktiv, da sie ein Gleichgewicht zwischen erschwinglichen Immobilienpreisen, guter Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität bietet. Zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, wie das Oberpfälzer Seenland, sowie ein breites Angebot an Schulen, Kindergärten und Vereinen tragen zur Attraktivität bei.

2. Preisentwicklung

Die Preise für Wohnimmobilien im Landkreis Schwandorf variieren je nach Lage, Zustand und Objekttyp. Im Folgenden eine Übersicht der durchschnittlichen Quadratmeterpreise (Stand 2025):

• Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser liegen im Durchschnitt zwischen 1.900 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. In Schwandorf selbst betragen die Preise etwa 2.300 Euro/m², während sie in Teublitz bei ca. 2.500 Euro/m² und in Nittenau bei ca. 1.900 Euro/m² liegen. In Maxhütte-Haidhof und Burglengenfeld sind aufgrund der hohen Nachfrage leicht höhere Preise zu beobachten.

• Eigentumswohnungen: Wohnungen kosten im Schnitt zwischen 1.400 und 3.700 Euro/m². In Teublitz sind die Preise mit etwa 3.700 Euro/m² am höchsten, während sie in Nittenau bei ca. 1.400 Euro/m² liegen. In Schwandorf beträgt der Durchschnitt etwa 2.600 Euro/m².

• Mehrfamilienhäuser: Diese Objekte sind besonders für Investoren interessant, da sie Renditen von etwa 4 % im Landkreis Schwandorf ermöglichen, im Vergleich zu etwa 3 % in Regensburg. Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, liegen jedoch unter dem Niveau der Großstädte.

• Grundstücke: Grundstückspreise variieren stark je nach Lage. In zentralen Bereichen wie Maxhütte-Haidhof können sie bis zu 320 Euro/m² betragen, während sie in ländlicheren Gebieten niedriger sind. Die Nachfrage nach Baugrundstücken bleibt hoch, insbesondere in gut erschlossenen Wohngebieten.

In den letzten zehn Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser im Landkreis Schwandorf um etwa ein Drittel gestiegen, während sie in Regensburg nahezu verdoppelt wurden. Die moderate Preissteigerung macht den Landkreis für Käufer attraktiv, die erschwinglichere Alternativen zu den teuren Märkten in Großstädten suchen.

3. Nachfrage und Angebotslage

Die Nachfrage nach Immobilien im Landkreis Schwandorf ist ungebrochen hoch, insbesondere für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in familienfreundlichen Lagen. Die Nähe zu Regensburg spielt eine entscheidende Rolle, da viele Pendler die Region als Alternative zur teuren Stadt wählen. In Schwandorf selbst ist das Angebot an Grundstücken und Einfamilienhäusern begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt, insbesondere für Objekte, die keine Fremdfinanzierung erfordern.

Neubauviertel in Städten wie Teublitz, Burglengenfeld und Maxhütte-Haidhof haben in den letzten Jahren die Nachfrage teilweise bedient, dennoch bleibt der Altbestand sehr gefragt. Renovierungsbedürftige Immobilien erfreuen sich ebenfalls großer Beliebtheit, da kleinere Sanierungsmaßnahmen den Wert und Komfort erheblich steigern können. Die Nachfrage ist stark lageabhängig, wobei zentrale und gut angebundene Orte wie Schwandorf und Burglengenfeld besonders gefragt sind.

4. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt im Landkreis Schwandorf:

• Zinsen und Finanzierungskosten: Nach einem Anstieg der Zinsen für zehnjährige Standardkredite von Dezember 2021 bis Juni 2022 auf etwa 3 % haben sich die Zinssätze stabilisiert. Dies hat die Finanzierungskosten erhöht, wodurch Käufer mit Eigenkapital im Vorteil sind. Förderprogramme der KfW und regionale Unterstützungen für energieeffizientes Bauen oder Sanieren bieten jedoch Erleichterungen.

• Baukosten und Materialknappheit: Die Baukosten sind in den letzten Jahren stark gestiegen, was die Realisierung neuer Projekte erschwert. Materialknappheit, insbesondere seit 2022, hat ebenfalls zu Verzögerungen geführt.

• Inflation: Die steigende Inflation treibt die Nachfrage nach Immobilien als Wertanlage, da sie als Absicherung gegen Wertverlust gilt. Dies begünstigt vor allem Käufer, die keine Fremdfinanzierung benötigen.

• Energieeffizienz: Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab 2024 gewinnt die energetische Qualität von Immobilien an Bedeutung. KfW-55- oder KfW-40-Standard-Neubauten, wie sie in Schwandorf (z. B. im Stadtteil Fronberg) realisiert werden, sind besonders gefragt. Auch Sanierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz werden durch Förderprogramme attraktiver.

• Demografische Entwicklung: Schwandorf verzeichnet wachsende Bevölkerungszahlen, was die Nachfrage nach Wohnraum steigert. Die Stadt und ihre Umgebung sind besonders für Familien attraktiv, da sie eine gute Infrastruktur und ein breites Freizeitangebot bieten.

5. Besondere Entwicklungen

• Neubauaktivitäten: In Schwandorf, insbesondere im Stadtteil Fronberg, sowie in Burglengenfeld und Teublitz entstehen moderne Neubauwohnungen und -häuser, oft im KfW-55- oder KfW-40-Standard mit Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen. Diese Objekte richten sich an umweltbewusste Käufer und Investoren.

• Seniorenwohnanlagen: Die Nachfrage nach betreutem Wohnen steigt, wie das Beispiel der Seniorenwohnanlage „Schwanenhof“ in Schwandorf zeigt. Solche Anlagen bieten modernen Wohnkomfort und sind auf selbstbestimmtes Wohnen ausgelegt.

• Gewerbeimmobilien: Schwandorf verfügt über sieben Gewerbe- und Industriegebiete, die durch ihre Nähe zur A93 und den Bundesstraßen attraktiv sind. Gewerbeimmobilien, wie Fachmarktzentren oder Büroflächen, sind ebenfalls gefragt, insbesondere in zentrumsnahen Lagen wie „Am Brunnfeld“.

6. Zukunftsperspektiven

Für 2025 wird eine Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise erwartet, mit leichten Anstiegen in besonders nachgefragten Lagen. Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wird weiter zunehmen, da Käufer und Investoren verstärkt auf Nachhaltigkeit achten. Die Stabilisierung der Zinsen auf etwa 3 % könnte den Markt beleben, insbesondere wenn Förderprogramme weiter ausgebaut werden.

Langfristig bleibt der Landkreis Schwandorf attraktiv, da er erschwingliche Alternativen zu Großstädten wie Regensburg bietet. Die gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität machen die Region zu einem beliebten Wohnstandort. Projektentwickler könnten jedoch aufgrund hoher Baukosten und Materialknappheit zurückhaltender agieren, was das Angebot an Neubauten einschränken könnte.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt im Landkreis Schwandorf ist stabil und bietet attraktive Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Die moderate Preisentwicklung, die hohe Nachfrage und die gute Infrastruktur machen die Region besonders für Familien und Pendler interessant. Energieeffizienz und Lage sind entscheidende Faktoren bei der Preisfindung, während Förderprogramme und die Nähe zu Regensburg den Markt zusätzlich stützen. Für 2025 wird ein stabiler Markt mit leicht steigenden Preisen erwartet, wobei die Nachfrage nach modernen und energieeffizienten Immobilien weiter zunehmen dürfte.