Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bischofswiesen

Immobilienmarkt Bischofswiesen

Einleitung

Bischofswiesen, eine idyllische Gemeinde im Berchtesgadener Land in Bayern, ist bekannt für ihre malerische Berglandschaft und ihre Nähe zu Berchtesgaden und dem Nationalpark Berchtesgaden. Der Immobilienmarkt in Bischofswiesen ist geprägt von der hohen Lebensqualität, der naturnahen Lage und einer stabilen Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Bischofswiesen, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Trends und Prognosen für das Jahr 2025.

1. Marktüberblick

Bischofswiesen liegt im Landkreis Berchtesgadener Land und ist eine der gefragtesten Wohnlagen in der Region. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu touristischen Attraktionen wie dem Watzmann und dem Königssee, was sie sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren attraktiv macht. Der Immobilienmarkt umfasst ein breites Spektrum an Objekten, darunter Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Die Nachfrage ist sowohl von lokalen Käufern als auch von auswärtigen Investoren geprägt, die Ferienwohnungen oder Kapitalanlagen suchen.

1.1. Immobilienarten

• Eigentumswohnungen: Besonders 2- und 3-Zimmer-Wohnungen sind in Bischofswiesen gefragt. Diese reichen von modernisierten Altbauwohnungen bis hin zu Neubauten mit gehobener Ausstattung.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und historische Landhäuser mit Ferienapartments dominieren das Angebot. Viele Objekte bieten spektakuläre Bergblicke und großzügige Grundstücke.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind in Bischofswiesen selten und entsprechend teuer, da die Bebaubarkeit durch strenge Vorschriften im Natur- und Landschaftsschutz begrenzt ist.

• Gewerbeimmobilien: Diese umfassen Wohn- und Geschäftshäuser sowie vereinzelt Verkaufsflächen, wie im etablierten Fachmarktzentrum „Panorama Park Bischofswiesen“.

1.2. Preisentwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Bischofswiesen liegt im Jahr 2025 bei etwa 4.100 bis 4.300 €. Für Eigentumswohnungen schwanken die Preise zwischen 3.900 und 5.900 €/m², während Häuser im Durchschnitt zwischen 4.000 und 5.700 €/m² kosten. Seit 2020 sind die Preise für Wohnungen um etwa 15 % und für Häuser um etwa 7,5 % gestiegen. Die Mietpreise liegen bei etwa 10,30 €/m² für Wohnungen und 10,80 €/m² für Häuser, mit einer Spanne von 10,10 bis 14,10 €/m².

Die Preisentwicklung zeigt eine moderate, aber stetige Steigerung, die durch die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und die hohe Nachfrage nach Immobilien in dieser Region angetrieben wird. Besonders Objekte mit Bergblick oder in ruhigen Lagen wie Strub oder Engedey erzielen Premiumpreise.

2. Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Bischofswiesen ist vielfältig, aber begrenzt. Im Jahr 2025 sind etwa 15 bis 40 Immobilien (je nach Plattform) auf dem Markt, wobei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser dominieren. Zu den typischen Angeboten gehören:

• 2-Zimmer-Wohnungen: Preise zwischen 120.000 € (z. B. im Sozialen Therapiezentrum in Winkl) und 290.000 € (z. B. modernisierte Wohnungen in Strub mit Balkon).

• 3-Zimmer-Wohnungen: Preise zwischen 300.000 € und 440.000 €, oft mit Balkonen oder Terrassen und Bergblick.

• Mehrfamilienhäuser: Preise zwischen 650.000 € (Zweifamilienhäuser) und 1,2 Mio. € (historische Landhäuser mit Ferienapartments).

• Grundstücke: Größen zwischen 1.000 und 2.741 m², wobei die Preise stark von der Lage abhängen. Einige Grundstücke sind für den Bau von Mehrfamilienhäusern geeignet.

Die Verfügbarkeit von Grundstücken ist besonders eingeschränkt, da Bischofswiesen strengen Bauvorschriften unterliegt, die den Naturschutz priorisieren. Zwangsversteigerungen, wie etwa ein Zweifamilienhaus mit 141 m² für 650.000 €, bieten gelegentlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten.

3. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Bischofswiesen ist hoch und wird von verschiedenen Käufergruppen getrieben:

• Einheimische: Suchen vor allem Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser für den Eigenbedarf.

• Investoren: Interessieren sich für Ferienwohnungen und Mehrfamilienhäuser, die als Kapitalanlage oder für die Vermietung an Touristen genutzt werden können.

• Zweitwohnsitzsuchende: Besonders auswärtige Käufer aus urbanen Zentren wie München oder Norddeutschland suchen Immobilien für Ferien- oder Wochenendnutzung.

Die hohe Nachfrage führt zu einem schnellen Verkauf von Objekten, insbesondere bei gut ausgestatteten Wohnungen und Häusern mit Bergblick. Provisionsfreie Angebote, wie im Sozialen Therapiezentrum, sind besonders gefragt, da sie eine Rendite von bis zu 5 % versprechen.

4. Besondere Merkmale des Marktes

• Lage und Natur: Die Nähe zu Berchtesgaden, dem Nationalpark und touristischen Attraktionen macht Bischofswiesen besonders attraktiv. Objekte mit Blick auf den Watzmann oder in ruhigen Ortsteilen wie Engedey oder Strub sind besonders begehrt.

• Tourismus: Die Region ist ein beliebtes Ziel für Outdoor-Aktivitäten wie Wandern und Skifahren, was die Nachfrage nach Ferienimmobilien steigert.

• Begrenztes Angebot: Aufgrund der strengen Bauvorschriften und der begrenzten Fläche für Neubauten bleibt das Angebot knapp, was die Preise nach oben treibt.

• Historische Immobilien: Objekte wie das historische Landhaus aus dem Jahr 1860 oder denkmalgeschützte Gebäude bieten einzigartigen Charme, erfordern aber oft Sanierungsaufwand.

5. Trends und Prognosen

• Preisentwicklung: Für 2025 wird ein weiterer Anstieg der Immobilienpreise um 1–3 % erwartet, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Besonders Neubauten und modernisierte Objekte werden teurer.

• Nachhaltigkeit: Es gibt einen wachsenden Trend zu energieeffizienten Gebäuden, z. B. KfW-55-Standards, die bei Neubauprojekten gefördert werden.

• Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen, wie 360-Grad-Touren, werden immer häufiger genutzt, um Käufer aus der Ferne anzusprechen.

• Kapitalanlagen: Investitionen in Pflegeimmobilien, wie das Soziale Therapiezentrum in Winkl, gewinnen an Beliebtheit aufgrund stabiler Renditen.

6. Herausforderungen

• Hohe Preise: Die hohen Quadratmeterpreise machen den Markteintritt für junge Familien oder Erstkäufer schwierig.

• Begrenzte Verfügbarkeit: Die geringe Anzahl an verfügbaren Grundstücken und Neubauprojekten führt zu einem Wettbewerb unter Käufern.

• Bauvorschriften: Strenge Regelungen im Landschaftsschutzgebiet schränken die Bebaubarkeit ein und erhöhen die Kosten für Bauprojekte.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Bischofswiesen bleibt 2025 ein stabiler und gefragter Markt, geprägt von einer hohen Lebensqualität und einer starken Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien. Die Preise sind hoch, aber die einzigartige Lage und die begrenzte Verfügbarkeit rechtfertigen die Investition. Für Käufer bieten sich Chancen bei provisionsfreien Angeboten oder Zwangsversteigerungen, während Investoren von der touristischen Attraktivität der Region profitieren können. Für die Zukunft ist mit einer weiteren Preissteigerung zu rechnen, wobei Nachhaltigkeit und Digitalisierung den Markt zunehmend prägen werden.

Umgebung von Bischofswiesen

Als Große Kreisstadt weist Bad Reichenhall nicht nur die höchste Einwohnerzahl mit ca. 17.137 auf, sondern übt auf Einheimische wie Besucher als Kurstadt einen magischen Reiz aus.
Gefolgt wird Bad Reichenhall von Freilassing mit knapp 16.074 und Teisendorf mit circa 9.189 Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Ainring (ca, 9.598), Berchtesgaden (rund 7.783), Laufen (5.200) Einwohner. Knapp über die Zahl von 5.000 Einwohner kommen die Gemeinden Schönau am Königssee (ca. 5.418), Saaldorf-Surheim (etwa 5.326) und Piding (rund 5.238). Die Rote Laterne geht zweifelsfrei an die Gemeinde Schneizelreuth mit nur rund 1.339 Einwohner.