Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Röhrmoos

Immobilienmarkt Röhrmoos

Einleitung

Röhrmoos, eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Dachau, liegt etwa 25 Kilometer nordwestlich von München. Mit rund 6.000 Einwohnern bietet die Gemeinde eine attraktive Kombination aus ländlicher Ruhe, familienfreundlicher Infrastruktur und guter Anbindung an die Metropole München. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Röhrmoos, einschließlich Miet- und Kaufpreise, Preisentwicklungen, Standortfaktoren und Ausblick für Investoren und Käufer.

Lage und Infrastruktur

Röhrmoos liegt im Dachauer Moos, umgeben von Naherholungsgebieten, die ein hohes Maß an Lebensqualität bieten. Die Gemeinde besteht aus mehreren Ortsteilen, darunter Arzbach, Biberbach, Großinzemoos, Kleininzemoos, Mariabrunn und Sigmertshausen. Die Verkehrsanbindung ist ein wesentlicher Vorteil: Der S-Bahnhof der Linie S2 verbindet Röhrmoos in etwa 35 Minuten mit dem Münchener Marienplatz. Zudem sind die Autobahnen A8, A9 und A99 in 20 bis 30 Minuten erreichbar, und der Flughafen München ist nur etwa 20 Minuten entfernt. Die Infrastruktur umfasst Einkaufsmöglichkeiten, Banken, Apotheken, Kindergärten, eine Grundschule sowie weiterführende Schulen in den Nachbargemeinden wie Markt Indersdorf und Dachau. Diese Faktoren machen Röhrmoos besonders für Familien attraktiv, die die Nähe zur Stadt mit einem entspannten, naturnahen Umfeld kombinieren möchten.

Mietpreise

Der Mietmarkt in Röhrmoos zeigt eine stabile Nachfrage, insbesondere aufgrund der Nähe zu München und der guten Verkehrsanbindung. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 9,40 €/m², während Neubauwohnungen in vergleichbaren Lagen durchschnittlich 9,85 €/m² kosten. Bei Häusern beträgt die Miete für Bestandsimmobilien etwa 8,71 €/m² und für Neubauten 9,75 €/m². In den letzten zwölf Monaten sind die Mietpreise für Bestandswohnungen leicht um 2,9 % gestiegen, während die Mieten für Ein- und Zweifamilienhäuser einen stärkeren Anstieg von etwa 10,3 % verzeichneten. Diese Entwicklung spiegelt die wachsende Attraktivität der Region wider, da immer mehr Menschen die Vorteile des Lebens im Umland von München erkennen. Beispiele aus aktuellen Angeboten zeigen kleinere Wohnungen (ca. 60 m²) mit Kaltmieten von etwa 1.050 € und größere Häuser (ca. 185 m²) mit Mieten um 2.400 € monatlich.

Kaufpreise

Der Kaufmarkt in Röhrmoos ist durch die Nähe zu München und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken geprägt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei etwa 4.954 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der durchschnittliche Preis 4.634 €/m², mit einer Spanne von 3.656 €/m² für günstigere Objekte bis zu 5.929 €/m² für hochwertige Wohnungen. Häuser weisen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.363 €/m² auf, wobei die Bandbreite von 4.019 €/m² bis 8.423 €/m² reicht. Die höchsten Verkaufspreise bis 2024 lagen bei 7.897 €/m² für Wohnungen und 7.066 €/m² für Häuser. Grundstücke erzielen durchschnittlich 1.090 €/m², mit Spitzenwerten von bis zu 1.351 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise im Jahr 2025 um 0,9 % gestiegen, was auf eine stabile, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hinweist. Beispiele für Kaufobjekte umfassen Reihenmittelhäuser mit etwa 137 m² für rund 695.000 € und großzügige Einfamilienhäuser mit 330 m² für etwa 1.800.000 €.

Preisentwicklung und Mietrenditen

Die Immobilienpreise in Röhrmoos haben in den letzten Jahren eine positive Entwicklung gezeigt, getrieben durch Wohnraumknappheit, Verstädterung und Zuwanderung. Die moderate Preissteigerung von 0,9 % im Jahr 2025 für Wohnungen deutet auf eine nachhaltige Marktentwicklung hin, ohne die starken Sprünge, die in der Münchener Innenstadt zu beobachten sind. Die Bruttomietrenditen sind für Anleger besonders interessant: Bestandswohnungen bieten im Bundesvergleich mit 4,1 % eine attraktive Rendite, während Neubauwohnungen mit 2,9 % ebenfalls überdurchschnittlich abschneiden. Diese Werte machen Röhrmoos zu einem lohnenden Standort für Kapitalanleger, insbesondere für Bestandsimmobilien. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch, da die Gemeinde sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv ist.

Immobilienangebote

Das Angebot in Röhrmoos umfasst eine breite Palette von Immobilien, von kleineren Mietwohnungen bis hin zu großzügigen Einfamilienhäusern. Aktuelle Angebote zeigen eine hohe Nachfrage nach Doppelhaushälften und Reihenhäusern, die oft in ruhigen, familienfreundlichen Lagen angeboten werden. Beispiele sind eine 3,5-Zimmer-Maisonettewohnung mit 95 m² für 449.000 € oder ein Zweifamilienhaus in Dachau mit 243 m² für 1.425.000 €. Grundstücke sind ebenfalls gefragt, etwa ein 1.100 m² großes Grundstück in Biberbach, das für den Bau von Doppelhaushälften geeignet ist. Viele Immobilien punkten mit modernen Ausstattungen wie Einbauküchen, Balkonen, Gärten oder nachhaltigen Energielösungen wie Photovoltaikanlagen. Provisionsfreie Angebote von Privatverkäufern sind ebenfalls verfügbar, was die Attraktivität für Käufer erhöht.

Standortfaktoren und Attraktivität

Röhrmoos profitiert von seiner Lage zwischen Natur und urbaner Anbindung. Die Nähe zu München macht die Gemeinde für Pendler attraktiv, während die ländliche Umgebung und die Naherholungsgebiete Naturliebhaber anziehen. Die familienfreundliche Infrastruktur, einschließlich Schulen und Kindergärten, sowie die Verfügbarkeit von Freizeitangeboten wie Wander- und Radwegen steigern die Lebensqualität. Die moderate Preisentwicklung im Vergleich zu München macht Röhrmoos zu einer kostengünstigeren Alternative für Familien und Investoren, die dennoch von der Nähe zur Metropole profitieren möchten. Die gute Verkehrsanbindung und die stabile Wirtschaftslage in der Region tragen ebenfalls zur Attraktivität bei.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Röhrmoos wird voraussichtlich weiterhin stabil wachsen, getrieben durch die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum im Münchener Umland. Die Preise dürften moderat steigen, da die Region von der Wohnraumknappheit in München profitiert, ohne die extremen Preissprünge der Großstadt zu erleben. Für Investoren bleiben Bestandswohnungen aufgrund der hohen Mietrenditen besonders interessant, während Eigennutzer von der Vielfalt an Immobilienangeboten und der familienfreundlichen Umgebung profitieren. Die geplante Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und detaillierten Quadratmeterpreisen in naher Zukunft wird die Transparenz weiter erhöhen und den Markt für Käufer und Verkäufer attraktiver machen. Langfristig wird Röhrmoos aufgrund seiner Lage, Infrastruktur und Lebensqualität ein gefragter Standort bleiben.

Fazit

Röhrmoos bietet einen dynamischen und attraktiven Immobilienmarkt, der durch moderate Preissteigerungen, gute Mietrenditen und eine hohe Lebensqualität geprägt ist. Die Kombination aus ländlichem Charme und guter Anbindung an München macht die Gemeinde sowohl für Familien als auch für Investoren interessant. Mit einer stabilen Marktentwicklung und einem vielfältigen Angebot an Miet- und Kaufobjekten bleibt Röhrmoos ein vielversprechender Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr 2025 und darüber hinaus.

Umgebung von Röhrmoos

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600) sowie Herbertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.