Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Markt Schwaben

Immobilienmarkt Markt Schwaben

Einleitung

Markt Schwaben, eine Marktgemeinde im Landkreis Ebersberg, liegt etwa 25 Kilometer östlich von München und ist durch ihre verkehrsgünstige Lage und Nähe zur bayerischen Metropole ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer und -mieter. Die Gemeinde verbindet ländliches Flair mit einer guten Anbindung an die Großstadt, was sie besonders für Familien, Pendler und Kapitalanleger interessant macht. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Markt Schwaben, einschließlich aktueller Preise, Trends, Angebots- und Nachfragesituation sowie Prognosen für die Zukunft.

Lage und Infrastruktur

Markt Schwaben liegt in der Münchner Schotterebene, nördlich des Ebersberger Forstes, und ist durch die S-Bahn-Linie S2 hervorragend an München (ca. 30 Minuten Fahrzeit) und den Flughafen München (ca. 25 Minuten mit dem Auto) angebunden. Die Nähe zur Autobahn A94 verstärkt die Attraktivität für Pendler. Die Gemeinde verfügt über eine gut ausgebaute Infrastruktur mit zahlreichen Kindergärten, Schulen (Grundschule, Mittelschule, Realschule, Gymnasium), Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Apotheken. Freizeitangebote wie der Schwabener Sportpark, das Hallenbad mit Sauna, Rad- und Wanderwege sowie Naherholungsgebiete wie der Wildpark Poing tragen zur Lebensqualität bei. Kulturelle Veranstaltungen, wie die Weiherspiele oder der Bauernmarkt, fördern das Gemeinschaftsgefühl.

Immobilienpreise

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Markt Schwaben ist geprägt von einer hohen Nachfrage, was sich in den Quadratmeterpreisen widerspiegelt. Im Mai 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 5.700 €/m², mit einem Preisspektrum von ca. 3.800 €/m² für günstigere Objekte bis hin zu 8.900 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen in Toplagen. Für Häuser beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis etwa 6.100 €/m², wobei die Spanne von 3.800 €/m² bis 11.000 €/m² reicht, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Grundstücke sind ebenfalls begehrt, mit durchschnittlichen Preisen von etwa 6.300 €/m² und Höchstpreisen bis zu 1.800 €/m², je nach Bebaubarkeit und Lage.

Mietpreise

Die Mietpreise in Markt Schwaben liegen über dem bundesdeutschen Durchschnitt, was die Attraktivität der Region als Wohnstandort unterstreicht. Für Bestandswohnungen beträgt der durchschnittliche Mietpreis etwa 11,50 €/m², während Neubauwohnungen leicht günstiger bei ca. 11,00 €/m² liegen. Für Häuser variieren die Mietpreise je nach Größe und Ausstattung, wobei Reihen- und Doppelhäuser oft zwischen 12,00 €/m² und 15,00 €/m² kosten. Die Vermarktungsdauer für Mietobjekte ist kurz, mit durchschnittlich 15 Tagen für Bestandswohnungen und 41 Tagen für Neubauwohnungen, was auf eine hohe Nachfrage hinweist.

Markttrends und Entwicklungen

Preisentwicklung

Zwischen 2021 und 2025 sind die Immobilienpreise in Markt Schwaben moderat gestiegen. Eigentumswohnungen verzeichneten seit 2021 einen Anstieg von etwa 2,7 %, während Hauspreise um ca. 2,5 % zunahmen. Im Jahr 2025 kam es jedoch zu einem leichten Rückgang der Wohnungspreise um 0,2 % im Vergleich zum Vorjahr, was auf eine Stabilisierung des Marktes hinweist. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere für moderne, energieeffiziente Neubauten, die den KfW-Standards (z. B. Effizienzhaus 40) entsprechen und von attraktiven Finanzierungskonditionen profitieren.

Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Markt Schwaben ist durch ein begrenztes Angebot geprägt, was die Preise nach oben treibt. Aktuell gibt es etwa 100 Eigentumswohnungen und Häuser sowie 30–40 Mietobjekte auf dem Markt. Besonders gefragt sind 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie Einfamilien- und Reihenhäuser mit Garten. Neubauprojekte wie „Wohnen am Hennigbach“, ein klimafreundliches Mehrfamilienhaus mit 28 Wohneinheiten, stoßen auf großes Interesse, da sie moderne Ausstattung mit nachhaltigen Baukonzepten verbinden. Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen zum Kauf liegt bei etwa 17 Tagen, während Neubauwohnungen durchschnittlich 53 Tage inseriert sind.

Wohnlagen

Markt Schwaben bietet überwiegend mittlere bis sehr gute Wohnlagen. Zentrale Lagen in der Nähe des Marktplatzes oder der S-Bahn-Station sind besonders begehrt, da sie kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln bieten. Ruhige Wohngebiete am Ortsrand, etwa in der Nähe des Hennigbachs, sind bei Familien beliebt, die Wert auf Grünflächen und Ruhe legen. Die Nachfrage nach Immobilien in diesen Lagen übersteigt das Angebot, was die Preise stabil hält.

Zielgruppen und Investitionsmöglichkeiten

Eigennutzer

Für Eigennutzer ist Markt Schwaben attraktiv aufgrund der guten Infrastruktur, der Nähe zu München und der hohen Lebensqualität. Familien schätzen die kinderfreundliche Umgebung mit zahlreichen Schulen, Kindergärten und Freizeitangeboten. Die Verfügbarkeit von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern macht die Gemeinde für diese Zielgruppe interessant.

Kapitalanleger

Kapitalanleger profitieren von der stabilen Mietrendite, die durch die hohe Nachfrage und die Nähe zu München unterstützt wird. Bestandswohnungen bieten attraktive Renditen, insbesondere in zentralen Lagen. Neubauwohnungen, obwohl teurer, sind ebenfalls gefragt, da sie oft langfristige Mietverträge ermöglichen. Mehrfamilienhäuser, wie ein 1988 erbautes Objekt mit vier Wohneinheiten, sind für Investoren interessant, die mehrere Mietverhältnisse gleichzeitig bedienen möchten.

Herausforderungen und Risiken

Trotz der positiven Marktentwicklung gibt es Herausforderungen. Das begrenzte Angebot an Grundstücken und Wohnungen führt zu einer hohen Konkurrenz unter Käufern und Mietern. Zudem können die hohen Quadratmeterpreise für junge Familien oder Erstkäufer eine Hürde darstellen. Die Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Lage in München und die Entwicklung der Zinsen könnten die Nachfrage in den kommenden Jahren beeinflussen. Bodenrichtwerte, die nur ein- bis zweimal jährlich aktualisiert werden, spiegeln nicht immer die aktuelle Marktsituation wider, was die Wertermittlung erschweren kann.

Prognose

Für die kommenden Jahre wird ein stabiler Immobilienmarkt in Markt Schwaben erwartet, mit moderaten Preissteigerungen von etwa 1–2 % jährlich, sofern die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten wird weiter zunehmen, da Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten für Käufer und Mieter immer wichtiger werden. Geplante Infrastrukturprojekte, wie die Verbesserung der Verkehrsanbindungen, könnten die Attraktivität der Gemeinde weiter steigern. Für Kapitalanleger bleibt Markt Schwaben eine lohnende Investition, insbesondere in zentralen Lagen oder bei Neubauprojekten mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.

Fazit

Markt Schwaben ist ein dynamischer Immobilienmarkt, der von seiner Nähe zu München, einer guten Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität profitiert. Die Preise für Wohnungen und Häuser liegen über dem bundesdeutschen Durchschnitt, was die Attraktivität der Region unterstreicht. Sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger finden hier interessante Möglichkeiten, wobei die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten die größte Herausforderung darstellt. Mit einer stabilen Preisentwicklung und einer wachsenden Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien bleibt Markt Schwaben ein vielversprechender Standort für die Zukunft.

Umgebung von Markt Schwaben

Bekanntlich zählt die Region des Landkreises Ebersberg zu den kleineren Landkreisen innerhalb Deutschlands, denn allein die Bevölkerungsreichste Stadt der Region Grafing bei München schafft es gerade einmal auf ca. 13.092, wogegen die Gemeinden Poing (knapp 14.147) und Vaterstetten über immerhin stolze 22.087 Einwohner verfügen. Dicht gefolgt von Ebersberg (circa 11.469) sowie Kirchseeon (etwa 10.047) Einwohner. Im Mittelfeld sind unter anderen die Gemeinden Zorneding mit (rund 8.921), Pliening (circa 5.231), Glonn (5.300), Aßling (etwa 4.328) sowie Anzing (ca. 3.894) Einwohnern. Als das Schlußlicht der Region verfügt die Gemeinde Baiern gerade einmal über knapp 1.406 Einwohner.