Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Wiesenttal

Immobilienmarkt Wiesenttal

Einleitung

Wiesenttal, eine Gemeinde im Zentrum der Fränkischen Schweiz im Landkreis Forchheim, Bayern, ist bekannt für ihre malerische Landschaft und die Luftkurorte Muggendorf und Streitberg. Die Region zieht sowohl Einheimische als auch Zuziehende an, die die Kombination aus naturnahem Wohnen und guter Anbindung an größere Städte wie Forchheim oder Bamberg schätzen. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarkts in Wiesenttal, einschließlich Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Trends und Zukunftsaussichten.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Wiesenttal ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Wohnungen und Baugrundstücken. Aufgrund der ländlichen Lage und der touristischen Attraktivität der Fränkischen Schweiz ist die Nachfrage nach Immobilien stabil, aber weniger dynamisch als in urbanen Zentren. Die Angebotslage ist begrenzt, da die Gemeinde keine großen Neubauvorhaben verzeichnet und die Innenentwicklung durch die Initiative „ILE Fränkische Schweiz AKTIV“ gefördert wird, um Flächenversiegelung zu minimieren.

Wohnimmobilien

Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser sind in Wiesenttal besonders gefragt, insbesondere in den Ortsteilen Muggendorf, Streitberg und Albertshof. Die Preisspanne für Einfamilienhäuser liegt aktuell zwischen etwa 300.000 € und 1.000.000 €, abhängig von Größe, Baujahr und Ausstattung. Beispielsweise wurde ein modernes Toskana-Haus in Fertigbauweise mit 158 m² Wohnfläche für etwa 769.000 € angeboten, während ältere Häuser mit Renovierungsbedarf, wie ein 1972 gebautes Haus mit 140 m², für rund 300.000 € erhältlich sind. Viele Häuser bieten großzügige Grundstücke, was für Familien attraktiv ist.

Mehrfamilienhäuser: Mehrfamilienhäuser sind seltener, aber bieten Potenzial für Investoren, da sie oft vermietet sind. Ein Zweifamilienhaus in Muggendorf mit 294 m² Wohnfläche und einem Scheunenanwesen wurde für 199.000 € angeboten, mit monatlichen Mieteinnahmen von etwa 1.000 €. Solche Objekte sind besonders interessant für Käufer, die Renditeobjekte suchen, da die Mietrendite in Wiesenttal aufgrund moderater Kaufpreise attraktiv ist.

Wohnungen: Das Angebot an Eigentums- und Mietwohnungen ist überschaubar. Mietwohnungen mit 3 Zimmern und etwa 90 m² kosten etwa 680 € pro Monat, während Eigentumswohnungen, wie eine 52 m² Wohnung in Forchheim (in der Nähe), für Singles oder Paare geeignet sind. Die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten ist gestiegen, da die Region auch für Pendler attraktiv ist.

Baugrundstücke: Baugrundstücke sind ein wichtiger Bestandteil des Marktes, da es in Wiesenttal keine strikten Bebauungspläne gibt. Dies ermöglicht flexible Bauvorhaben, einschließlich moderner Konzepte wie Modul- oder Tinyhäuser. Ein voll erschlossenes Grundstück mit 1.513 m² und bestehenden Garagen wurde für 299.800 € angeboten. Die Preise für Grundstücke variieren stark je nach Lage und Größe, wobei der Durchschnittspreis in der Region bei etwa 200–300 € pro m² liegt.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Wiesenttal sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu städtischen Regionen wie Erlangen oder Nürnberg erschwinglich. Für Bestandswohnungen liegt die Mietrendite bei etwa 4–5 %, was Wiesenttal für Anleger attraktiv macht. Grundstückspreise sind stark von der Lage abhängig, wobei Bodenrichtwerte als Orientierung dienen. Eine Auswertung der letzten 24 Monate zeigt, dass Grundstückspreise im Umkreis von 23 km um Wiesenttal zwischen 150 € und 400 € pro m² liegen, wobei die Daten auf Angebotspreisen basieren und tatsächliche Transaktionspreise abweichen können.

Die Angebots-Verweilzeit von Immobilien liegt bei etwa 48 Tagen, was auf eine stabile Nachfrage hinweist. Besonders Einfamilienhäuser und Baugrundstücke werden relativ schnell verkauft, während Mehrfamilienhäuser länger auf dem Markt bleiben können, insbesondere wenn Renovierungsbedarf besteht.

Markttrends

• Nachhaltigkeit und Innenentwicklung: Die Gemeinde Wiesenttal legt Wert auf nachhaltige Entwicklung, was sich in der Förderung von Innenentwicklung und der Nutzung vorhandener Leerstände widerspiegelt. Dies begrenzt die Verfügbarkeit neuer Baugrundstücke und fördert die Sanierung bestehender Gebäude.

• Attraktivität für Familien und Pendler: Die Nähe zu Städten wie Forchheim (ca. 15 km) und die gute Verkehrsanbindung machen Wiesenttal für Familien und Pendler attraktiv. Häuser mit großen Grundstücken und modernen Ausstattungen sind besonders gefragt.

• Tourismus und Zweitwohnungen: Die Fränkische Schweiz ziehen Touristen an, was die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnungen erhöht. Dies betrifft vor allem kleinere Wohneinheiten in den Luftkurorten Muggendorf und Streitberg.

• Flexible Bebauung: Die fehlenden Bebauungspläne bieten Bauherren Gestaltungsfreiheit, was innovative Bauformen wie Tinyhäuser fördert. Dies spricht jüngere Käufer und umweltbewusste Bauherren an.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Immobilien schränkt die Auswahl ein, insbesondere für Neubauwohnungen.

• Renovierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere ältere Häuser, erfordern Sanierungen, was die Gesamtkosten für Käufer erhöhen kann.

• Abhängigkeit von individuellen Genehmigungen: Ohne Bebauungspläne ist die Baugenehmigung von der Gemeinde abhängig, was Unsicherheiten bei Bauvorhaben schaffen kann.

• Infrastruktur: Während Wiesenttal eine gute Anbindung hat, ist die lokale Infrastruktur (z. B. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen) begrenzter als in Städten, was für manche Käufer ein Nachteil sein kann.

Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Wiesenttal wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderatem Preiswachstum. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Baugrundstücken wird durch den Zuzug von Familien und die Attraktivität der Region als Naherholungsgebiet angetrieben. Die Förderung der Innenentwicklung könnte die Sanierung von Bestandsimmobilien weiter ankurbeln, während innovative Bauformen an Bedeutung gewinnen. Für Investoren bleiben Mehrfamilienhäuser aufgrund der attraktiven Mietrendite interessant.

Langfristig könnte die touristische Bedeutung der Fränkischen Schweiz die Nachfrage nach Ferienimmobilien steigern, insbesondere in den Luftkurorten. Gleichzeitig wird die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken die Preise in diesem Segment nach oben treiben. Eine enge Zusammenarbeit mit der Gemeinde und regionalen Initiativen wie der ILE Fränkische Schweiz wird entscheidend sein, um eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarkts zu gewährleisten.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Wiesenttal bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Investoren und Bauherren, die Wert auf ein naturnahes Wohnen legen. Die stabile Nachfrage, attraktive Mietrenditen und die Flexibilität bei Bauvorhaben machen die Region besonders für Familien und Anleger interessant. Herausforderungen wie begrenztes Angebot und Renovierungsbedarf sollten jedoch bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden. Mit einer strategischen Planung und Berücksichtigung der lokalen Gegebenheiten bleibt Wiesenttal ein vielversprechender Standort für Immobilieninvestitionen.

Umgebung von Wiesenttal

Als Große Kreisstadt verfügt Forchheim standesgemäß zugleich über die meisten Einwohner, welche mit circa 30.705 anderen Städten und Gemeinden des Landkreises um Längen voraus sein dürfte. Keine weitere Stadt oder Gemeinde des Landkreises schafft es nachfolgend über die 10.000er Einwohnerzahl, so folgen Neunkirchen a.Brand (rund 7.876), Ebermannstadt (ca. 6.925), Eggolsheim (rund 6.399), Heroldsbach (knapp 5.016), Igensdorf (etwa 4.976) sowie Größweinstein (circa 4.082), Gräfenberg (4.100), Egloffstein (2.100), Pretzfeld (2.400), Hiltpoltstein (1.500) Einwohner. Abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Forchheim bildet Weißenohe mit nur rund 1.085 Einwohner.