Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Heroldsbach

Immobilienmarkt Heroldsbach

Einleitung

Heroldsbach, eine Gemeinde im Landkreis Forchheim in Oberfranken, Bayern, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage zwischen den Städten Erlangen, Bamberg und Nürnberg aus. Die Nähe zur Universitätsstadt Erlangen (ca. 15 km) sowie die gute Anbindung an die Metropolregion Nürnberg machen Heroldsbach zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien, Pendler und Naturliebhaber. Eingebettet in eine ländliche, leicht hügelige Landschaft mit Nähe zur Fränkischen Schweiz und dem Steigerwald, bietet die Gemeinde eine hohe Lebensqualität. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Heroldsbach, einschließlich Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Mietpreise, Bodenrichtwerte und Ausblick für 2025.

Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Heroldsbach ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnhäusern und Eigentumswohnungen, insbesondere durch Familien und Berufstätige, die die ruhige Lage und die gute Verkehrsanbindung schätzen. Die Gemeinde mit ihren Ortsteilen Oesdorf, Poppendorf und Thurn hat etwa 5.150 Einwohner und bietet eine Mischung aus modernen Neubauten und gepflegten Bestandsimmobilien. Das Angebot umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie vereinzelt Eigentumswohnungen und Baugrundstücke.

Angebot an Immobilien

Das Immobilienangebot in Heroldsbach ist vielfältig, wobei der Fokus auf Einfamilienhäusern und Doppelhäusern liegt. Typische Objekte umfassen:

• Einfamilienhäuser: Diese reichen von älteren Bestandsimmobilien (Baujahr 1970er bis 1990er) bis hin zu modernen Neubauten. Wohnflächen variieren meist zwischen 100 und 200 m², mit Grundstücksgrößen von 390 bis 900 m². Preise liegen im Bereich von etwa 439.000 € bis 989.000 €, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.

• Mehrfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser: Besonders gefragt sind Objekte für Mehrgenerationenwohnen oder zur Vermietung. Ein Beispiel ist ein Zweifamilienhaus von 1997 mit 166,72 m² Wohnfläche und 536 m² Grundstück, das für etwa 575.000 € angeboten wird. Diese Immobilien sind oft mit energieeffizienten Features wie Photovoltaikanlagen oder Solarthermie ausgestattet.

• Doppelhäuser und Reihenhäuser: Moderne Doppelhaushälften mit Wohnflächen von 130 bis 180 m² kosten zwischen 429.000 € und 875.000 €. Reihenhäuser sind seltener, aber ebenfalls verfügbar, oft provisionsfrei und mit Grundstücken um 181 bis 294 m².

• Eigentumswohnungen: Das Angebot an Eigentumswohnungen ist begrenzter, aber es gibt Neubauprojekte, wie eine Wohnanlage mit 7 Wohneinheiten am Ortsrand. Eine 3,5-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit 106 m² kostet etwa 419.000 €. Mietwohnungen sind ebenfalls vorhanden, mit Mietpreisen zwischen 6,59 €/m² (Bestand) und 7,52 €/m² (Neubau).

• Baugrundstücke: Grundstücke sind in Heroldsbach begehrt, insbesondere in ruhigen Wohnlagen wie Thurn. Ein Beispiel ist ein 684 m² großes, voll erschlossenes Grundstück ohne Bauzwang, ideal für Einfamilien- oder Doppelhäuser. Der Bodenrichtwert liegt 2024 bei etwa 622 €/m², wobei die Preise je nach Lage schwanken können.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Heroldsbach ist hoch, getrieben durch die attraktive Lage zwischen Stadt und Natur. Familien suchen vermehrt Einfamilienhäuser mit Garten, während Berufspendler aus Erlangen oder Nürnberg auch Doppelhäuser und Eigentumswohnungen nachfragen. Die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren und die gute Infrastruktur (z. B. B470, A73, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten) verstärken die Attraktivität. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten oder sanierte Bestandsimmobilien mit modernen Ausstattungen wie Fußbodenheizung, Photovoltaik oder Regenzisternen. Mehrgenerationenhäuser und Immobilien mit Einliegerwohnungen erfreuen sich wachsender Beliebtheit, da sie flexibles Wohnen oder Vermietung ermöglichen.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Heroldsbach sind in den letzten Jahren gestiegen, was dem allgemeinen Trend in Deutschland entspricht. Für Bestandsimmobilien liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 3.000 bis 4.000 €, während Neubauten teurer sind (ca. 4.000 bis 5.000 €/m²). Die Preisspanne für Einfamilienhäuser reicht von 439.000 € für kleinere, ältere Objekte bis zu 989.000 € für größere, moderne Häuser. Grundstückspreise sind ebenfalls angestiegen, mit einem Bodenrichtwert von etwa 622 €/m² im Jahr 2024. Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen (3,8 %) und Neubauwohnungen (3,4 %) machen Heroldsbach für Investoren interessant, insbesondere für Bestandsimmobilien.

Mietpreise

Die Mietpreise in Heroldsbach sind stabil, mit leichten Schwankungen je nach Objekttyp und Lage. Für Bestandshäuser liegen die Mieten bei etwa 7,93 €/m², für Neubauten bei 8,64 €/m². Bestandswohnungen kosten im Schnitt 6,59 €/m², Neubauwohnungen 7,52 €/m². Die Mieten sind in den letzten Jahren nahezu konstant geblieben (Veränderungsrate: -0,3 %). Besonders gefragt sind moderne Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie Häuser mit Garten, die oft schnell vermietet werden.

Infrastruktur und Attraktivität

Heroldsbach punktet mit einer ausgezeichneten Infrastruktur. Die Gemeinde bietet Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, Kindergärten und eine Tankstelle, was den Alltag erleichtert. Freizeitmöglichkeiten wie der Freizeitpark Schloss Thurn, zahlreiche Vereine und die Nähe zur Fränkischen Schweiz und zum Steigerwald machen den Ort besonders attraktiv. Die Anbindung an die A73 und die B470 ermöglicht schnelle Verbindungen nach Erlangen (15 km), Bamberg (30 km) und Nürnberg (30 km). Die ländliche Umgebung mit Tallandschaft und Parkanlagen spricht sowohl Naturliebhaber als auch Familien an.

Trends und Entwicklungen

• Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Viele neue Immobilien in Heroldsbach entsprechen hohen energetischen Standards (z. B. KfW 55-40). Photovoltaikanlagen, Solarthermie und Regenzisternen sind häufige Ausstattungsmerkmale, die sowohl Käufer als auch Mieter anziehen.

• Neubauprojekte: Modulhäuser und projektiert geplante Häuser gewinnen an Bedeutung. Diese ermöglichen individuelle Anpassungen und sind oft provisionsfrei. Ein Beispiel ist ein modernes Modulhaus in Holzständerbauweise mit Fokus auf Nachhaltigkeit.

• Mehrgenerationenwohnen: Häuser mit Einliegerwohnungen oder Mehrfamilienhäuser sind zunehmend gefragt, da sie flexible Nutzungsmöglichkeiten bieten.

• Baugrundstücke: Die Nachfrage nach Grundstücken ohne Bauzwang bleibt hoch, da Käufer Flexibilität bei der Planung schätzen. Die Preise könnten weiter steigen, da die Verfügbarkeit begrenzt ist.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Eigentumswohnungen und Grundstücken ist begrenzt, was den Wettbewerb unter Käufern erhöht.

• Preissteigerungen: Die gestiegenen Immobilien- und Grundstückspreise könnten für einige Käufergruppen, insbesondere junge Familien, eine Hürde darstellen.

• Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwerte spiegeln nicht immer die aktuelle Marktsituation wider, da sie nur ein- bis zweijährlich aktualisiert werden. Individuelle Objekteigenschaften können die Preise stark beeinflussen.

Ausblick für 2025

Der Immobilienmarkt in Heroldsbach wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit einer anhaltend hohen Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Baugrundstücken. Die Preise könnten moderat weiter steigen, insbesondere für Neubauten und Grundstücke in bevorzugten Lagen. Die Fokussierung auf nachhaltige Bauweisen und energieeffiziente Ausstattung wird an Bedeutung gewinnen, da Käufer und Mieter zunehmend Wert auf niedrige Betriebskosten legen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken könnte den Wettbewerb verschärfen, während Neubauprojekte, wie die geplante Wohnanlage am Ortsrand, das Angebot an Eigentumswohnungen leicht erweitern könnten. Für Investoren bleibt Heroldsbach aufgrund der attraktiven Mietrenditen, insbesondere bei Bestandsimmobilien, interessant.

Fazit

Heroldsbach bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Familien, Pendler und Investoren. Die Kombination aus ländlicher Idylle, guter Infrastruktur und Nähe zu wirtschaftlichen Zentren macht die Gemeinde zu einem gefragten Wohnstandort. Während Einfamilienhäuser und Doppelhäuser das Angebot dominieren, sind Eigentumswohnungen und Grundstücke seltener, was die Nachfrage nach diesen Objekten steigert. Die Preise sind in den letzten Jahren gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu Metropolen wie Nürnberg oder Erlangen moderat. Für 2025 wird ein stabiler Markt mit Fokus auf Nachhaltigkeit und individuelle Bauprojekte erwartet, wobei die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken eine Herausforderung darstellen könnte.

Umgebung von Heroldsbach

Als Große Kreisstadt verfügt Forchheim standesgemäß zugleich über die meisten Einwohner, welche mit circa 30.705 anderen Städten und Gemeinden des Landkreises um Längen voraus sein dürfte. Keine weitere Stadt oder Gemeinde des Landkreises schafft es nachfolgend über die 10.000er Einwohnerzahl, so folgen Neunkirchen a.Brand (rund 7.876), Ebermannstadt (ca. 6.925), Eggolsheim (rund 6.399), Igensdorf (etwa 4.976) sowie Größweinstein (circa 4.082), Gräfenberg (4.100), Wiesenttal (2.500) Egloffstein (2.100), Pretzfeld (2.400), Hiltpoltstein (1.500) Einwohner. Abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Forchheim bildet Weißenohe mit nur rund 1.085 Einwohner.