Inhaltsverzeichnis

Die Immobiliensachverständigen in Gräfenberg, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung in Gräfenberg, im Landkreis Forchheim und im Freistaat Bayern um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe von oder direkt in Gräfenberg ansässig.
Der Immobilienmarkt in Gräfenberg
wird von dem Immobiliensachverständigen für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Gräfenberg und in der Region Oberfranken, im Norden des Bundeslandes, in der Fränkischen Schweiz, werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Oberfranken und im Norden des Freistaates Bayern erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Gräfenberg
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Gräfenberg in der Region Oberfranken und im Norden des Freistaates Bayern zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart in der Region Oberfranken, im Norden des Freistaates und in der Fränkischen Schweiz zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Gräfenberg
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und die Kleinstadt Gräfenberg in Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Gräfenberg einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Gräfenberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Gräfenberg
Einleitung
Gräfenberg, eine malerische Stadt am Tor zur Fränkischen Schweiz, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage, historische Architektur und Nähe zur Natur aus. Der Immobilienmarkt in Gräfenberg ist geprägt von einer Mischung aus modernisierten Wohnhäusern, historischen Gebäuden und Neubauprojekten, die sowohl Eigenheimbesitzer als auch Investoren anziehen. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Gräfenberg, einschließlich Preisentwicklungen, Angeboten, Nachfrage, Trends und Zukunftsperspektiven.
Marktübersicht
Allgemeine Lage
Gräfenberg liegt im Landkreis Forchheim in Bayern und ist bekannt für seine Nähe zur Metropolregion Nürnberg sowie die gute Anbindung an Städte wie Erlangen und Forchheim. Die Stadt vereint ländlichen Charme mit einer soliden Infrastruktur, was sie besonders für Familien, Pendler und Naturliebhaber attraktiv macht. Der Immobilienmarkt in Gräfenberg ist dynamisch, aber weniger volatil als in Großstädten, da er stark von regionalen Faktoren wie der Nachfrage nach Einfamilienhäusern und der Verfügbarkeit von Grundstücken abhängt.
Immobilienarten
Der Immobilienmarkt in Gräfenberg umfasst verschiedene Immobilientypen, darunter:
Einfamilienhäuser: Diese bilden das Rückgrat des Marktes und sind besonders bei Familien gefragt. Moderne Einfamilienhäuser mit Garten und Garage sowie ältere, sanierungsbedürftige Objekte aus den 1960er Jahren sind häufig im Angebot.
Mehrfamilienhäuser: Diese eignen sich vor allem für Kapitalanleger, die von der stabilen Mietnachfrage profitieren möchten. Viele Mehrfamilienhäuser wurden in den letzten Jahren modernisiert.
Eigentumswohnungen: Besonders in zentralen Lagen sind Eigentumswohnungen beliebt, die sowohl von Eigennutzern als auch von Investoren nachgefragt werden.
Baugrundstücke: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist begrenzt, was die Preise für Grundstücke in die Höhe treibt.
Historische Immobilien und Resthöfe: Diese Objekte bieten besonderen Charme und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, sind jedoch oft sanierungsbedürftig oder denkmalgeschützt.
Preisentwicklung
Kaufpreise
Die Preise für Immobilien in Gräfenberg haben sich in den letzten Jahren unterschiedlich entwickelt, je nach Immobilientyp:
Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser liegt im Jahr 2025 bei etwa 2.127 €. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein Rückgang von rund 24,87 % zu verzeichnen, was auf eine gesunkene Nachfrage nach höherpreisigen Objekten und eine allgemeine Marktabkühlung hinweist. Dennoch bleiben moderne, energieeffiziente Häuser wie solche im KFW55-Standard nachgefragt.
Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten aktuell durchschnittlich 3.164 € pro Quadratmeter, was einen Anstieg von etwa 13,18 % im Vergleich zum Vorjahr zeigt. Dieser Anstieg spiegelt die hohe Nachfrage nach kompakten Wohnformen in zentralen Lagen wider.
Grundstücke: Baugrundstücke sind in Gräfenberg begehrt, mit Preisen, die je nach Lage und Größe stark variieren. Ein durchschnittliches Grundstück mit etwa 700 m² kostet zwischen 150.000 € und 300.000 €, abhängig von der Bebaubarkeit und der Nähe zum Stadtzentrum.
Mietpreise
Die Mietpreise in Gräfenberg sind stabil, mit leichten Schwankungen:
Wohnungen: Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 8,31 € pro Quadratmeter, was einen Rückgang von 6,94 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Dieser Rückgang könnte auf ein erhöhtes Angebot an Mietwohnungen oder eine geringere Nachfrage zurückzuführen sein.
Häuser: Für Einfamilienhäuser liegt der Mietpreis bei etwa 8,68 € pro Quadratmeter, mit einem leichten Anstieg von 2,26 % im Vergleich zum Vorquartal. Besonders gefragt sind modernisierte Häuser mit Garten und guter Ausstattung, wie Fußbodenheizung oder energieeffizienten Standards.
Faktoren der Preisentwicklung
Die Preisentwicklung wird von mehreren Faktoren beeinflusst:
Lage: Zentrale Lagen in Gräfenberg, insbesondere im historischen Ortskern oder entlang des „Fünf-Seidla-Steigs“, sind besonders gefragt und erzielen höhere Preise.
Zustand der Immobilie: Modernisierte oder neu gebaute Immobilien erzielen deutlich höhere Preise als sanierungsbedürftige Objekte.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die allgemeine wirtschaftliche Lage, insbesondere die Zinsentwicklung und die Inflation, beeinflusst die Kaufkraft und damit die Nachfrage.
Demografische Entwicklung: Gräfenberg zieht Familien und junge Paare an, was die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und größeren Wohnungen steigert.
Angebot und Nachfrage
Angebot
Das Immobilienangebot in Gräfenberg ist vielfältig, jedoch begrenzt, insbesondere bei Baugrundstücken und modernisierten Objekten. Typische Angebote umfassen:
Einfamilienhäuser: Viele Objekte stammen aus den 1960er bis 1980er Jahren und sind teilweise sanierungsbedürftig. Neue Projekthäuser mit individuellen Gestaltungsmöglichkeiten sind ebenfalls verfügbar.
Mehrfamilienhäuser: Diese sind oft vollständig saniert, wie ein Dreifamilienhaus aus dem Jahr 2020 mit moderner Heizungsanlage und guter Ausstattung.
Historische Immobilien: Objekte wie Resthöfe oder denkmalgeschützte Gebäude bieten einzigartige Nutzungsmöglichkeiten, erfordern aber oft Investitionen in die Sanierung.
Mietwohnungen: Das Angebot reicht von kompakten 2-Zimmer-Wohnungen bis hin zu großzügigen 4-Zimmer-Balkonwohnungen in naturnaher Lage.
Nachfrage
Die Nachfrage in Gräfenberg ist stabil, mit einem Fokus auf:
Familien: Diese suchen vor allem Einfamilienhäuser mit Garten oder Doppelhäuser mit ausreichend Platz.
Investoren: Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind bei Kapitalanlegern beliebt, da sie stabile Mietrenditen versprechen.
Pendler: Die gute Anbindung an Nürnberg und Erlangen macht Gräfenberg attraktiv für Berufstätige, die kleinere Wohnungen oder Häuser in ruhiger Lage suchen.
Naturliebhaber: Die Nähe zur Fränkischen Schweiz und Wanderwegen wie dem „Fünf-Seidla-Steig“ zieht Käufer an, die Wert auf Naturverbundenheit legen.
Markttrends
Energieeffizienz
Ein wachsender Trend in Gräfenberg ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Häuser im KFW55-Standard oder mit modernen Heizsystemen (z. B. Wärmepumpen oder Fernwärmeanschluss) sind besonders gefragt. Viele ältere Gebäude werden mit energetischen Sanierungen wie neuen Fenstern, Dämmung oder modernisierten Heizsystemen aufgewertet.
Modernisierung und Sanierung
Sanierungsbedürftige Immobilien, insbesondere aus den 1960er Jahren, bieten Potenzial für Käufer, die bereit sind, in Modernisierungsmaßnahmen zu investieren. Gleichzeitig sind vollständig modernisierte Objekte, wie ein Mehrfamilienhaus mit neuer Fassade und Elektrik, stark nachgefragt.
Individualisierung
Projekthäuser, bei denen Käufer den Innenausbau nach ihren Wünschen gestalten können, gewinnen an Beliebtheit. Dies ermöglicht es Käufern, moderne Standards mit individuellen Vorstellungen zu kombinieren.
Denkmalgeschützte Immobilien
Historische Gebäude und Resthöfe sind ein Nischenmarkt, der Liebhaber anspricht. Diese Objekte bieten oft besonderen Charme, erfordern jedoch Fachwissen bei der Sanierung aufgrund von Denkmalschutzauflagen.
Herausforderungen
Begrenzte Verfügbarkeit
Die geringe Verfügbarkeit von Baugrundstücken und modernen Immobilien führt zu einem Wettbewerb unter Käufern, was die Preise in die Höhe treibt. Besonders in zentralen Lagen ist das Angebot knapp.
Sanierungsbedarf
Viele ältere Immobilien, insbesondere aus den 1960er Jahren, weisen Feuchtigkeitsschäden oder veraltete Heizsysteme auf, was hohe Investitionskosten für Käufer bedeutet.
Wirtschaftliche Unsicherheiten
Die allgemeine wirtschaftliche Lage, einschließlich steigender Zinsen und Inflation, könnte die Nachfrage nach Immobilien in Gräfenberg dämpfen, insbesondere im höherpreisigen Segment.
Zukunftsperspektiven
Der Immobilienmarkt in Gräfenberg wird sich voraussichtlich weiter stabil entwickeln, mit einigen Schlüsselfaktoren:
Nachhaltigkeit: Die Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden wird weiter steigen, da Käufer langfristige Kosteneinsparungen und Umweltfreundlichkeit priorisieren.
Infrastruktur: Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zur Metropolregion Nürnberg machen Gräfenberg langfristig attraktiv, insbesondere für Pendler.
Demografische Entwicklung: Mit einer wachsenden Zahl an Familien und jungen Paaren könnte die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und größeren Wohnungen weiter zunehmen.
Tourismus und Freizeit: Die Nähe zur Fränkischen Schweiz und touristischen Attraktionen wie dem „Fünf-Seidla-Steig“ könnte die Nachfrage nach Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitzen steigern.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Gräfenberg bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer und Investoren, von modernen Einfamilienhäusern bis hin zu historischen Resthöfen. Während die Preise für Eigentumswohnungen steigen, sind die Hauspreise rückläufig, was Chancen für Käufer mit Sanierungsbereitschaft schafft. Die Nachfrage bleibt stabil, getrieben von Familien, Pendlern und Naturliebhabern. Energieeffizienz und Individualisierung sind zentrale Trends, die den Markt prägen. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und Sanierungsbedarf bleibt Gräfenberg ein attraktiver Standort mit soliden Zukunftsperspektiven.
Umgebung von Gräfenberg
Als Große Kreisstadt verfügt Forchheim standesgemäß zugleich über die meisten Einwohner, welche mit circa 30.705 anderen Städten und Gemeinden des Landkreises um Längen voraus sein dürfte. Keine weitere Stadt oder Gemeinde des Landkreises schafft es nachfolgend über die 10.000er Einwohnerzahl, so folgen Neunkirchen a.Brand (rund 7.876), Ebermannstadt (ca. 6.925), Eggolsheim (rund 6.399), Heroldsbach (knapp 5.016), Igensdorf (etwa 4.976) sowie Größweinstein (circa 4.082), Wiesenttal (2.500) Egloffstein (2.100), Pretzfeld (2.400), Hiltpoltstein (1.500) Einwohner. Abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Forchheim bildet Weißenohe mit nur rund 1.085 Einwohner.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Gräfenberg für Sie?
Wohnimmobilien

- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien

- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien

- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien

Immobilienbewertung
Genaueste betriebswirtschaftliche Analysen sind die Grundlage für den Erfolg eines Immobilienengagements. Als Dienstleistungsunternehmen rund um die Bewertung von Immobilien übernimmt Kirchner & Kollegen Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung für Sie die Wertermittlung von privaten und gewerblichen Immobilien, Portfolien, Fonds und Spezialimmobilien. [Details]
Entscheidend für das Erreichen der Qualität
des Verkehrswertgutachtens ist die klare Strukturierung und Nachvollziehbarkeit für Fachleute und Laien. Diese Nachvollziehbarkeit gilt insbesondere für die Herleitung von Verfahrenswegen und mathematischen Modellen. Ebenso sind eine hinreichende ausformulierte Betrachtung des regionalen und örtlichen Immobilienmarktes (Makro-Mikro-Betrachtung), eine umfassende Baubeschreibung sowie eine auskömmliche Erläuterung aller normierten Bewertungsverfahren und eine Ableitung der Wahl der anzuwendenden Bewertungsverfahren unabdingbar. [Details]


Philosophie
Wir fühlen uns als Sachverständige für die Bewertung von bebauten u. unbebauten Grundstücken, für Mieten u. Pachten (Immobiliengutachter), den Verhaltensregeln die durch die Muster – Sachverständigenverordnung (SVO) des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige in der jeweils gültigen Fassung vorgegeben wird, verpflichtet. [Details]
Jetzt Bewertungsanfrage stellen:

Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienwertermittlung bzw. benötigen einen Immobiliensachverständigen oder Mietwertsachverständigen in Gräfenberg? Die Immobiliengutachter Kirchner & Kollegen helfen Ihnen gern weiter. Unsere deutschlandweite Kooperation deckt das Bundesgebiet mit Immobiliengutachtern mit umfangreichen Kenntnissen in den regionalen Immobilienmärkten auch in Bayern und der Region Oberfranken und im Norden des Freistaates annähernd ab. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern zurück.