Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Allersberg

Immobilienpreise in Allersberg

Einleitung

Allersberg, eine Marktgemeinde im Landkreis Roth in Mittelfranken, Bayern, ist ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. Die Nähe zur Metropolregion Nürnberg, gute Verkehrsanbindungen und die idyllische Lage im Fränkischen Seenland prägen den Immobilienmarkt. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Nachfragefaktoren, Mietpreise, Investitionsmöglichkeiten und bietet einen Ausblick auf die künftige Entwicklung des Immobilienmarkts in Allersberg.

Aktuelle Marktsituation

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Allersberg zeigt eine stabile, aber moderat wachsende Preisentwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnimmobilien liegt derzeit bei etwa 2.800 €/m² für Häuser und rund 4.400 €/m² für Eigentumswohnungen. Diese Preise liegen unter dem bayerischen Durchschnitt, was Allersberg für Käufer attraktiv macht, die eine Alternative zu den teureren Märkten in Nürnberg oder Fürth suchen.

• Einfamilienhäuser: Für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von etwa 150 m² müssen Käufer durchschnittlich 420.000 € bis 500.000 € einplanen, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Neubauten oder modernisierte Objekte erreichen oft Preise zwischen 3.500 €/m² und 4.000 €/m².

• Eigentumswohnungen: Wohnungen, insbesondere in Neubauten, kosten im Schnitt 4.400 €/m². Eine 80 m² große Wohnung liegt preislich bei etwa 320.000 € bis 380.000 €. Ältere Bestandswohnungen sind teilweise ab 2.500 €/m² erhältlich.

• Mehrfamilienhäuser: Diese Objekte sind besonders für Investoren interessant. Ein Mehrfamilienhaus mit 3–8 Wohneinheiten kostet je nach Zustand und Lage zwischen 600.000 € und 1.200.000 €.

Die Preisentwicklung zeigt eine leichte Abkühlung im Vergleich zu den Vorjahren. Im Jahr 2024 sanken die Wohnungspreise um etwa 0,8 %, nach einem Rückgang von 7,6 % im Jahr 2023. Diese Entwicklung spiegelt eine allgemeine Marktkorrektur wider, die durch gestiegene Bauzinsen und eine verhaltene Nachfrage beeinflusst wurde. Dennoch bleibt Allersberg attraktiv, da die Preise stabiler sind als in urbaneren Zentren.

Mietpreise

Die Mietpreise in Allersberg sind im Vergleich zu anderen bayerischen Städten moderat und bieten sowohl Mietern als auch Investoren Vorteile. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei:

• Bestandswohnungen: ca. 5,74 €/m²

• Neubauwohnungen: ca. 6,35 €/m²

• Häuser (Bestand): ca. 6,36 €/m²

• Häuser (Neubau): ca. 6,59 €/m²

Die Mietpreise für Bestandswohnungen sind in den letzten Jahren stabil geblieben, mit einer marginalen Veränderungsrate von -0,1 %. Neubauwohnungen sind aufgrund moderner Ausstattung und Energieeffizienz teurer, aber die Nachfrage bleibt hoch. Für eine 70 m² große Wohnung zahlen Mieter etwa 400 € bis 450 € Kaltmiete, während Neubauwohnungen bis zu 550 € kosten können.

Die Bruttomietrenditen sind für Investoren attraktiv. Bestandswohnungen erzielen eine Rendite von etwa 3,9 %, Neubauwohnungen liegen bei rund 3,0 %. Diese Werte sind im Bundesvergleich hoch und machen Allersberg für Kapitalanleger interessant, insbesondere für Bestandsimmobilien.

Grundstückspreise

Der durchschnittliche Preis für Baugrundstücke in Allersberg liegt bei etwa 445 €/m². Die Preisspanne variiert stark:

• Teure Grundstücke (90 % Quantil): bis zu 843 €/m²

• Günstige Grundstücke (10 % Quantil): ab 279 €/m²

Erschlossene Grundstücke kosten etwa 11 % mehr als teilerschlossene und 20 % mehr als unerschlossene Grundstücke. Grundstücke mit Baugenehmigung sind im Schnitt 24 % teurer. Kleinere Grundstücke (0–250 m²) erzielen die höchsten Quadratmeterpreise, während größere Grundstücke (1.000–2.000 m²) günstiger sind. Die Vermarktungsdauer beträgt durchschnittlich 12 Wochen, was auf eine solide Nachfrage hinweist.

Die Bodenrichtwerte, die alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss aktualisiert werden, sind in den letzten Jahren gestiegen. Dies ist auf die zunehmende Verstädterung, Zuwanderung und Wohnraumknappheit zurückzuführen. Dennoch bleibt der genaue Bodenrichtwert für Allersberg schwer zugänglich, da aktuelle Daten oft nur über Experten oder kostenpflichtige Plattformen verfügbar sind.

Nachfrage und Markttrends

Nachfragefaktoren

Die Nachfrage nach Immobilien in Allersberg wird durch mehrere Faktoren angetrieben:

1. Lage und Verkehrsanbindung: Allersberg liegt etwa 25 km südöstlich von Nürnberg und ist über die Autobahn A9 sowie den Regional- und ICE-Bahnhof hervorragend angebunden. Pendler schätzen die Nähe zur Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen.

2. Lebensqualität: Die idyllische Umgebung, Nähe zum Fränkischen Seenland und ein gut entwickeltes Gemeindeleben machen Allersberg für Familien, junge Paare und Senioren attraktiv.

3. Preisvorteil: Im Vergleich zu Nürnberg, wo Quadratmeterpreise für Wohnungen oft 5.000 €/m² übersteigen, bietet Allersberg günstigere Alternativen bei vergleichbarer Infrastruktur.

4. Energieeffizienz: Seit der Energiekrise und den Diskussionen um das Gebäudeenergiegesetz legen Käufer verstärkt Wert auf energieeffiziente Immobilien. Neubauten mit Energieklassen A und B sind besonders gefragt, während ältere Häuser mit schlechteren Energieklassen (G und H) nur in guter Lage und zu niedrigeren Preisen verkauft werden.

Markttrends

• Stabilisierung nach Zinsschock: Nach einem Anstieg der Bauzinsen auf über 4 % im Jahr 2022 haben sich die Zinsen seit Ende 2024 auf etwa 3,37–3,56 % eingependelt. Dies macht Finanzierungen wieder erschwinglicher und belebt die Nachfrage.

• Fokus auf Modernisierung: Viele Käufer suchen nach Bestandsimmobilien, die sie selbst sanieren können, um von niedrigeren Kaufpreisen zu profitieren. Besonders Einfamilienhäuser mit Renovierungspotenzial sind gefragt.

• Wachsende Nachfrage in Metropolnähe: Die Nachfrage in Allersberg steigt, da die Gemeinde als kostengünstige Alternative zu Großstädten wahrgenommen wird. Dies führt zu einer Zuwanderung von Familien und Berufstätigen.

• Investitionsinteresse: Mehrfamilienhäuser und kleinere Wohnanlagen sind bei Kapitalanlegern beliebt, da sie stabile Mietrenditen bieten und die Nachfrage nach Mietwohnungen konstant ist.

Immobilienangebot

Das Angebot in Allersberg umfasst eine breite Palette von Immobilien:

• Einfamilienhäuser: Häufig aus den 1960er- bis 1990er-Jahren, oft mit Renovierungsbedarf. Neubauten sind selten, aber hochpreisig.

• Doppel- und Reihenhäuser: Beliebt bei jungen Familien, oft mit moderner Ausstattung und Gärten.

• Eigentumswohnungen: Sowohl Bestandswohnungen in kleineren Mehrfamilienhäusern als auch moderne Neubauwohnungen mit 2–4 Zimmern.

• Mehrfamilienhäuser: Attraktiv für Investoren, oft mit 3–8 Wohneinheiten und teilweise bereits vermietet.

• Grundstücke: Begrenztes Angebot, vor allem erschlossene Grundstücke sind gefragt.

Die Vermarktungsgeschwindigkeit hat sich seit 2024 erhöht. Objekte in guter Lage und mit moderner Ausstattung werden schneller verkauft, während renovierungsbedürftige Immobilien länger auf dem Markt bleiben.

Investitionsmöglichkeiten

Allersberg bietet verschiedene Investitionsmöglichkeiten:

1. Bestandswohnungen als Kapitalanlage: Mit einer Bruttomietrendite von 3,9 % sind Bestandswohnungen besonders attraktiv. Renovierte Wohnungen in zentraler Lage erzielen stabile Mieteinnahmen.

2. Mehrfamilienhäuser: Diese bieten langfristige Renditen und sind ideal für Investoren, die von der konstanten Nachfrage nach Mietwohnungen profitieren möchten.

3. Modernisierungsprojekte: Ältere Einfamilienhäuser oder Wohnungen mit Renovierungspotenzial können zu günstigen Preisen erworben und aufgewertet werden.

4. Grundstücke mit Baugenehmigung: Der Ausbau von Dachgeschossen oder die Errichtung neuer Wohneinheiten bietet Potenzial für Wertsteigerungen.

Investoren sollten die Lage, den Zustand der Immobilie und die Nachfrage nach Mietobjekten sorgfältig prüfen. Eine professionelle Immobilienbewertung ist empfehlenswert, um den Marktwert genau zu bestimmen.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Neubauten und erschlossenen Grundstücken ist begrenzt, was die Preise für solche Objekte in die Höhe treibt.

• Renovierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien erfordern Investitionen in Modernisierung, insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz.

• Bauzinsen: Trotz der jüngsten Senkung der Bauzinsen bleibt die Finanzierung für einige Käufer eine Hürde, insbesondere bei hohen Immobilienpreisen.

• Bodenrichtwerte: Die genaue Ermittlung von Bodenrichtwerten ist schwierig, da aktuelle Daten oft nicht öffentlich zugänglich sind.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Allersberg wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich positiv entwickeln. Die Nachfrage wird durch die Nähe zur Metropolregion Nürnberg, stabile Mietpreise und moderate Kaufpreise angetrieben. Wichtige Trends für 2025 und darüber hinaus sind:

• Weitere Preistabilisierung: Die Immobilienpreise werden sich vermutlich auf dem aktuellen Niveau einpendeln, mit leichten Anstiegen in begehrten Lagen.

• Fokus auf Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Immobilien werden weiter an Bedeutung gewinnen, da Käufer und Mieter Wert auf niedrige Nebenkosten legen.

• Wachsende Investitionsnachfrage: Die Attraktivität von Allersberg für Kapitalanle’s investors will likely increase, particularly for multi-family homes and rental properties.

• Infrastrukturentwicklung: Geplante Verbesserungen der Verkehrsanbindungen und kommunale Entwicklungsprojekte könnten die Attraktivität von Allersberg weiter steigern.

Fazit

Allersberg bietet einen stabilen und wachsenden Immobilienmarkt mit attraktiven Möglichkeiten für Eigennutzer und Investoren. Die moderaten Preise, die gute Lage und die hohe Lebensqualität machen die Gemeinde zu einer Alternative zu den teureren Märkten der Metropolregion Nürnberg. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und Renovierungsbedarf überwiegen die Chancen. Für Käufer und Investoren ist eine sorgfältige Marktanalyse und professionelle Beratung entscheidend, um die besten Opportunities zu nutzen. Der Immobilienmarkt in Allersberg bleibt ein vielversprechendes Feld für langfristige Investitionen und ein attraktives Ziel für diejenigen, die eine Balance zwischen urbaner Nähe und ländlicher Idylle suchen.

Umgebung von Allersberg

Allein die Stadt Roth bringt es im gleichnamigen Landkreis auf die stattliche Einwohnerzahl von ca. 24.339 und führt somit unangefochten die Rangliste der Städte und Gemeinden in der Region an. Unmittelbar nach der Stadt Roth, die zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt folgen auf den weiteren Plätzen unter anderen Wendelstein (ca. 15.612), Hiltpoltstein (etwa 13.181), Schwanstetten (circa 7.305) sowie Greding (knapp 6.969) Einwohner. Hinzu gesellen sich eine Vielzahl weitere Ortschaften wie zum Beispiel Rednitzhembach (ca. 6.812), Heideck (4.700) oder Georgensmünd (rund 6.612), Büchenbach (5.200), Thalmässing (5.200), Spalt (5.000) Einwohner, ehe mit gerade einmal 2.787 Einwohnern die idyllische Gemeinde Kammerstein das Schlußlicht einer faszinierenden Ferienregion bildet.