Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Gilching

Immobilienmarkt Gilching

Einleitung

Gilching, eine aufstrebende Gemeinde im Landkreis Starnberg, liegt etwa 25 Kilometer westlich von München und gehört zum attraktiven Fünfseenland. Die Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt, eine hervorragende Infrastruktur und eine hohe Lebensqualität machen Gilching zu einem begehrten Wohn- und Investitionsstandort. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Gilching, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, infrastrukturelle Vorteile sowie zukünftige Trends und Herausforderungen.

Lage und Infrastruktur

Gilching besticht durch seine strategische Lage, die eine perfekte Balance zwischen urbanem Leben und ländlicher Idylle bietet. Die Gemeinde ist durch die Autobahn A96 und die S-Bahn-Linie S8 (Flughafenlinie) hervorragend an München angebunden. Mit den S-Bahnhöfen in Neugilching und Gilching-Argelsried erreicht man die Münchner Innenstadt in etwa 25 Minuten. Der Flughafen München ist rund 40 Minuten entfernt. Neben der guten Verkehrsanbindung verfügt Gilching über eine ausgezeichnete lokale Infrastruktur, darunter Einkaufszentren, Schulen wie die James-Krüss-Grundschule, eine Montessorischule und das Christoph-Probst-Gymnasium, sowie zahlreiche Sport- und Freizeiteinrichtungen. Das Naherholungsgebiet Fünfseenland mit Wörthsee und Pilsensee bietet vielfältige Möglichkeiten für Outdoor-Aktivitäten, während kulturelle Veranstaltungen wie die „Italienische Woche“ das Gemeindeleben bereichern.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Gilching ist geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot, was zu einer stabilen bis steigenden Preisentwicklung führt. Im April 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Gilching bei etwa 5.765 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis rund 5.339 €/m², wobei die Preisspanne von 3.668 €/m² für günstigere Objekte bis zu 7.008 €/m² für hochwertige Wohnungen reicht. Häuser sind teurer, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.550 €, wobei die Bandbreite von 2.892 €/m² bis 10.930 €/m² reicht. Grundstücke erreichen durchschnittlich 1.850 €/m², mit Höchstwerten bis 2.424 €/m².

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise 2025 um etwa 0,8 % gesunken, während die Preise für Häuser eine leichte Steigerung von 4,8 % seit 2020 verzeichnen. Mietpreise für Wohnungen liegen im Durchschnitt bei 15,18 €/m², mit einer Spanne von 14,03 €/m² bis 19,76 €/m². Diese Preisentwicklung spiegelt die hohe Attraktivität der Region wider, bleibt jedoch unter den Spitzenwerten der Münchner Innenstadt, was Gilching für viele Käufer und Mieter attraktiv macht.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Gilching umfasst eine breite Palette von Objekten, darunter Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser, Einfamilienhäuser und Grundstücke. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Neubauobjekte, wie Niedrigenergie-Reihenhäuser mit hochwertiger Ausstattung und familienfreundlicher Aufteilung. Beispielsweise werden Neubaukomplexe an der Landsberger Straße mit Eigentumswohnungen zu Preisen von über 8.000 €/m² angeboten, während Bestandswohnungen im Schnitt bei 4.700 €/m² liegen. Reiheneckhäuser in ruhigen, grünen Lagen sowie Gartenwohnungen mit Terrassen und privaten Gärten erfreuen sich großer Beliebtheit.

Die Nachfrage wird durch die Nähe zu München, qualifizierte Arbeitsplätze (z. B. in der Luft- und Raumfahrtindustrie in Oberpfaffenhofen) und die hohe Lebensqualität angetrieben. Zuzüge in die Gemeinde – im letzten Jahr etwa 1.184 – sowie das Wachstum der Wohngebäude (36 neue Gebäude zuletzt) verdeutlichen das starke Interesse an Gilching als Wohnstandort. Dennoch ist das Angebot begrenzt, insbesondere bei bezahlbarem Wohnraum, was den Wettbewerb unter Käufern und Mietern verschärft.

Besondere Merkmale des Marktes

Gilching zeichnet sich durch seine fast ausschließlich guten bis sehr guten Wohnlagen aus. Die Gemeinde liegt am nördlichen Tor zum Ammersee und Starnberger See, was sie besonders für Naturliebhaber attraktiv macht. Viele Immobilien, wie charmante Gartenwohnungen oder Reihenhäuser mit Süd-West-Ausrichtung, betonen die Verbindung von modernem Wohnkomfort und naturnahem Flair. Zudem profitieren Immobilien von der soliden Bauweise, oft in Ziegelbauweise, und modernen Standards wie Energieeffizienz. Provisionsfreie Angebote und individuelle Vermarktungsstrategien durch lokale Immobilienmakler erhöhen die Markttransparenz und erleichtern Käufern den Zugang.

Ein bemerkenswertes Projekt ist die „Gilchinger Glatze“, ein geplantes Wohnbauprojekt für 1.700 Menschen auf 15 Hektar, das jedoch aufgrund von Überarbeitungen des Bebauungsplans verzögert ist und voraussichtlich nicht vor 2028 startet. Kleinere Projekte, wie der Bau von 18 barrierefreien Wohneinheiten in der Rathausstraße, schreiten hingegen zügig voran.

Herausforderungen und Chancen

Trotz der positiven Entwicklung steht der Immobilienmarkt in Gilching vor Herausforderungen. Das begrenzte Angebot an Baugrundstücken und die Verzögerungen bei Großprojekten wie der „Gilchinger Glatze“ erschweren die Schaffung neuen Wohnraums. Die hohen Immobilienpreise, obwohl niedriger als in München, stellen für junge Familien und einkommensschwächere Haushalte eine Hürde dar. Zudem könnte der Lärm von Starts und Landungen des nahegelegenen Flughafens Oberpfaffenhofen in bestimmten Lagen die Attraktivität einzelner Objekte mindern.

Dennoch bieten sich zahlreiche Chancen. Die Freigabe der Westumfahrung und die Umgestaltung der Ortsmitte fördern die Attraktivität der Gemeinde. Die wachsende Wirtschaftskraft, unterstützt durch etwa 350 Betriebe im Gewerbegebiet, schafft Arbeitsplätze und zieht weitere Zuzüge an. Investitionen in energieeffiziente und hochwertige Immobilien versprechen langfristige Wertsteigerungen, insbesondere vor dem Hintergrund der Inflationssicherheit von Immobilien.

Prognose und Ausblick

Für 2025 wird eine stabile Entwicklung des Immobilienmarktes in Gilching erwartet, mit leichten Preisanstiegen bei Häusern (Prognose: 7.626 €/m²) und Wohnungen (Prognose: 7.401 €/m²). Die Nachfrage wird durch die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität weiterhin hoch bleiben, während das Angebot durch neue Bauprojekte langsam wächst. Langfristig könnte die Fertigstellung größerer Wohnprojekte den Druck auf den Markt etwas mildern, doch die Preise werden voraussichtlich auf hohem Niveau stabil bleiben.

Die Gemeinde wird ihre Position als attraktiver Wohnstandort durch Investitionen in Infrastruktur und Freizeitangebote weiter stärken. Für Investoren bietet Gilching eine sichere Wertanlage, während Familien von der familienfreundlichen Umgebung und der guten Anbindung profitieren. Die Balance zwischen städtischer Nähe und ländlichem Charme macht Gilching zu einem der begehrtesten Immobilienmärkte im Münchner Umland.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Gilching ist dynamisch und attraktiv, geprägt von hohen Preisen, starker Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die hervorragende Infrastruktur, die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität machen die Gemeinde zu einem bevorzugten Wohnort für Familien, Berufstätige und Investoren. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Bauland und hohen Preisen bietet Gilching zahlreiche Chancen für langfristige Investitionen und ein qualitativ hochwertiges Wohnen. Mit einer stabilen Preisentwicklung und geplanten Infrastrukturmaßnahmen bleibt Gilching ein Immobilienmarkt mit großem Potenzial.

Umgebung von Gilching

Die Faszination Fünf-Seen-Land mit dem Starnberger See, Weißlinger See. Pilsensee, Wörthsee sowie Teilen des Ammersee hat sich bis zum heutigen Tag bestätigt, denn immerhin Leben heute rund 130.811 Menschen in der Region Starnberg. Das heißt zugleich, dass heutzutage auf einer Fläche von circa 488,01 Quadratkilometer laut Statistik etwa 268 Einwohner je Quadratkilometer erfasst sind.

Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gauting (ca. 20.097), Herrsching am Ammersee (etwa 10.213), Tutzing (rund 9.503) sowie Berg (circa 8.141) Einwohner. Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Krailling (etwa 7.515), Weßling (5.500), Inning (4.800), Feldafing (4.300), Pöcking (5.600) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.