Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Fürstenzell

Immobilienmarkt Fürstenzell

Einleitung

Fürstenzell, eine idyllische Gemeinde in Niederbayern, liegt in der Nähe der Stadt Passau und am Rande des Rottals. Mit einer guten Infrastruktur, einer ruhigen Lage und einer malerischen Umgebung ist Fürstenzell ein attraktiver Wohnstandort für Familien, Pendler und Senioren. Der Immobilienmarkt in Fürstenzell ist geprägt von Stabilität, moderaten Preisen und einer steigenden Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnformen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Angebotsstrukturen und Besonderheiten des Immobilienmarktes in Fürstenzell.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Fürstenzell zeigt sich stabil mit moderaten Preisen im Vergleich zu urbaneren Regionen wie München oder Passau. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen, ist kontinuierlich hoch. Dies liegt an der attraktiven Lage, die sowohl ländliche Ruhe als auch eine gute Anbindung an die Stadt Passau und die Autobahnen A3, A130 und A137 bietet. Die Gemeinde verfügt über eine solide Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und einem Gymnasium, was sie besonders für Familien interessant macht. Zudem lockt die Nähe zum Bäderdreieck (Bad Füssing, Bad Griesbach, Bad Birnbach) Senioren und Investoren, die auf barrierefreie Wohnformen oder Pflegeapartments setzen.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Fürstenzell sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, bleiben jedoch im Vergleich zu Ballungszentren erschwinglich. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 2.215 bis 2.540 Euro, während Häuser im Schnitt zwischen 2.469 und 2.877 Euro pro Quadratmeter kosten. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Baujahr und Ausstattung. Günstige Bestandswohnungen sind bereits ab etwa 1.431 Euro pro Quadratmeter erhältlich, während hochwertige Neubauobjekte oder exklusive Immobilien Preise von bis zu 4.226 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Mietpreise bewegen sich bei Bestandswohnungen um 6,35 Euro pro Quadratmeter und bei Neubauwohnungen um 6,38 Euro pro Quadratmeter, während Häuser zwischen 5,91 und 7,96 Euro pro Quadratmeter kosten. Grundstückspreise sind schwerer zu bestimmen, da sie stark von der Lage und Bebaubarkeit abhängen, aber Angebote für Baugrundstücke beginnen bei etwa 550 Quadratmetern für Einfamilienhäuser und 230 Quadratmetern für Mehrfamilienhäuser.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Fürstenzell umfasst eine breite Palette von Objekten, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien. Besonders gefragt sind moderne Neubauten, die den aktuellen energetischen Standards entsprechen, wie etwa KfW-40-Gebäude mit Fußbodenheizung und barrierefreiem Design. Projekte wie die „Villa Klosterblick“, eine 2022 fertiggestellte Wohnanlage für betreutes Wohnen, richten sich an Senioren ab 60 Jahren und bieten barrierefreie 2-Zimmer-Wohnungen mit Terrassen oder Balkonen. Solche Pflegeapartments sind als Kapitalanlage beliebt, da sie langfristige Pachtverträge und hohe Steuervorteile durch degressive Abschreibung bieten.

Auch Mehrfamilienhäuser, wie ein 4-Parteienhaus mit 444 Quadratmetern Wohnfläche und einer monatlichen Kaltmiete von 3.100 Euro, sind für Investoren attraktiv. Diese Objekte bieten Entwicklungspotenzial, etwa durch Anbauten oder Erweiterungen, und profitieren von der zentralen Lage mit guter Anbindung an die Infrastruktur. Für Eigennutzer stehen individuelle Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften zur Verfügung, die oft flexibel gestaltbare Grundrisse bieten. Gewerbegrundstücke, wie ein 3.609 Quadratmeter großes Grundstück in Aspertsham, sowie kleinere Wohneinheiten, wie eine 27 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung für Kapitalanleger, ergänzen das Angebot.

Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Neubauten, barrierefreie Wohnungen und Immobilien mit Garten oder Balkon. Familien bevorzugen Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften in ruhigen Wohnlagen, während Senioren und Investoren vermehrt auf Pflegeapartments oder Mietobjekte mit hohen Renditen setzen. Die Vermarktungsdauer von Bestandswohnungen liegt bei etwa 43 Tagen, was auf eine lebhafte Nachfrage hinweist.

Besonderheiten des Marktes

Ein charakteristisches Merkmal des Immobilienmarktes in Fürstenzell ist die Kombination aus ländlicher Idylle und guter Verkehrsanbindung. Die Gemeinde liegt in einer grünen Umgebung, was besonders für Naturliebhaber und Ruhesuchende attraktiv ist. Gleichzeitig ermöglichen die Nähe zu Passau und die Anbindung an Bundesstraßen und Autobahnen eine bequeme Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen und urbanen Zentren. Viele Neubauobjekte, wie die geplanten Mehrfamilienhäuser mit KfW-40-Standard, bieten Fördermöglichkeiten von bis zu 100.000 Euro, was den Kauf für Eigennutzer und Investoren erleichtert.

Barrierefreies Wohnen spielt eine zunehmend wichtige Rolle, insbesondere durch Projekte wie die „Villa Klosterblick“. Diese richten sich an eine ältere Zielgruppe und bieten nicht nur Wohnkomfort, sondern auch Betreuungs- und Servicekonzepte, die den Alltag erleichtern. Für Investoren sind solche Objekte interessant, da sie stabile Renditen von bis zu 4,6 % und langfristige Mietverträge versprechen.

Ein weiterer Aspekt ist die Verfügbarkeit von Baugrundstücken. Grundstücke wie ein 1.540 Quadratmeter großes, teilbares Grundstück in zentraler Lage bieten Flexibilität für individuelle Bauprojekte. Die Bebauung ist durch Bebauungspläne geregelt, die Mindestgrößen von 550 Quadratmetern für Einfamilienhäuser und 230 Quadratmetern für Mehrfamilienhäuser vorschreiben. Dies ermöglicht sowohl private Bauvorhaben als auch größere Entwicklungsprojekte.

Herausforderungen und Chancen

Zu den Herausforderungen des Immobilienmarktes in Fürstenzell zählen die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken in Toplagen und der Modernisierungsbedarf einiger Bestandsimmobilien. Ältere Gebäude, insbesondere aus den 1950er- oder 1980er-Jahren, weisen teils einen erheblichen Sanierungsstau auf, was die Attraktivität für Käufer mindern kann. Dennoch bieten solche Objekte Chancen für Investoren, die durch Renovierungen oder Erweiterungen den Wert steigern möchten.

Die Chancen liegen in der stabilen Preisentwicklung und der hohen Lebensqualität, die Fürstenzell bietet. Die moderate Preisgestaltung macht die Gemeinde für junge Familien, Pendler und Investoren attraktiv. Zudem fördern staatliche Programme wie die KfW-Förderung den Bau und Kauf energieeffizienter Immobilien, was die Nachfrage weiter ankurbelt. Die hohe Bruttomietrendite, insbesondere bei Bestandswohnungen (bis zu 6,9 %), macht Fürstenzell auch für Kapitalanleger interessant.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Fürstenzell zeichnet sich durch Stabilität, moderate Preise und eine vielfältige Angebotsstruktur aus. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnformen, insbesondere barrierefreien Wohnungen und Einfamilienhäusern, ist hoch, während Investoren von attraktiven Renditen bei Pflegeapartments und Mehrfamilienhäusern profitieren. Die gute Infrastruktur, die idyllische Lage und die Fördermöglichkeiten machen Fürstenzell zu einem gefragten Wohn- und Investitionsstandort. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Grundstücksangebot und Sanierungsbedarf bietet der Markt zahlreiche Chancen für Eigennutzer und Investoren, die von der positiven Wertentwicklung und der Lebensqualität in der Region profitieren möchten.

Umgebung von Fürstenzell

Mit immerhin rund 49.454 Einwohner verfügt die kreisfreie Stadt Passau im gleichnamigen Landkreis über die höchste Einwohnerzahl und stellt zugleich den Sitz des Verwaltungsrates dieser Region im Dreiländereck. Es folgen eine Vielzahl weiterer Städte, Märkte und Gemeinden darunter Vilshofen an der Donau (ca. 15.966), Pocking (rund 15.034), Hauzenberg (knapp 11.608), Bad Griesbach i.Rottal (circa 8.501), Ortenburg (7.400), Rotthalmünster (5.000) Einwohner, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Denn schließlich gehören noch eine Reihe weiterer Ortschaften wie Ruhstorf a.d.Rott (circa 6.921), Salzweg (6.900), Tiefenbach (6.800), Untergriesbach (6.100), Bad Füssing (rund 6.805) oder Hutthurm (etwa 5.954), Wegscheid (5.500) Einwohner zur Region Passau im Dreiländereck dazu. Auf den letzten Platz des Landkreises ist die Gemeinde Beutelsbach mit ca. 1.131 Einwohner zu finden, welche zugleich das Schlußlicht dieser Region darstellt.