Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ortenburg

Immobilienmarkt Ortenburg

Einleitung

Die Marktgemeinde Ortenburg liegt im Landkreis Passau in Niederbayern und zeichnet sich durch ihre idyllische Lage, gute Verkehrsanbindung und eine hohe Lebensqualität aus. Mit einer Einwohnerzahl von etwa 7.000 und einer Nähe zu Passau (ca. 20 Minuten Fahrzeit) sowie dem Rottaler Bäderdreieck ist Ortenburg ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer und Investoren. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Ortenburg, einschließlich Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Trends und Zukunftsaussichten, basierend auf verfügbaren Informationen bis Juni 2025.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Ortenburg umfasst eine breite Palette an Objekten, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, Bauernhäuser und Gewerbeimmobilien. Die Gemeinde profitiert von ihrer ländlichen Lage, die Ruhe und Natur mit einer guten Anbindung an städtische Zentren wie Passau, Vilshofen an der Donau und Bad Griesbach verbindet. Die Nachfrage nach Immobilien ist stabil, getrieben von Familien, Kapitalanlegern und Naturliebhabern, die die historische und naturnahe Umgebung schätzen.

Wohnimmobilien

Einfamilienhäuser und Bungalows

Einfamilienhäuser in Ortenburg variieren stark in Größe und Preis, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Beispielsweise werden modernisierte Einfamilienhäuser mit etwa 120–220 m² Wohnfläche zu Preisen zwischen 200.000 und 380.000 Euro angeboten. Ein renoviertes Einfamilienhaus von 1955 mit 120 m² Wohnfläche und modernen Annehmlichkeiten wie einer Einbauküche und Zentralheizung kostet etwa 245.000 Euro. Bungalows, die oft nach individuellen Wünschen gebaut werden, liegen im oberen Preissegment, beispielsweise ein 2017 renovierter Bungalow mit 116 m² für rund 300.000 Euro. Diese Objekte punkten mit barrierefreiem Design und großzügigen Grundstücken (oft 900–1.300 m²).

Doppelhäuser und Reihenhäuser

Doppelhäuser und Reihenhäuser sind besonders für Familien attraktiv, da sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Ein Reihenmittelhaus mit 129 m² Wohnfläche und 338 m² Grundstück wird für etwa 390.000 Euro angeboten, während Doppelhaushälften mit 100–150 m² zwischen 250.000 und 400.000 Euro kosten. Diese Immobilien sind oft gepflegt und ohne Reparaturstau, was sie für Eigennutzer und Investoren interessant macht.

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Ortenburg richten sich an Kapitalanleger und Eigennutzer, die eine Alternative zu Häusern suchen. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 65 m² im Dachgeschoss kostet etwa 150.000–200.000 Euro, während eine 4-Zimmer-Wohnung mit 85 m² für rund 250.000 Euro angeboten wird. Viele Wohnungen sind vermietet, was sie für Investoren attraktiv macht, mit monatlichen Kaltmieten von 650–1.050 Euro. Neubauwohnungen in zentraler Lage, etwa in der Wohnanlage „Am Schlossgarten“, bieten moderne Ausstattung wie Einbauküchen oder barrierefreien Zugang.

Denkmalgeschützte Immobilien

Ein besonderes Segment sind denkmalgeschützte Bauernhäuser, die Liebhaber historischer Architektur ansprechen. Solche Objekte, oft in Granit-Ziegelbauweise, kosten zwischen 500.000 und 700.000 Euro, abhängig von Größe (140–200 m²) und Zustand. Ein Beispiel ist ein Bauernhaus mit Naturschutzblick, das durch einen modernen Holzanbau erweitert wurde. Diese Immobilien bieten Einzigartigkeit, erfordern jedoch oft Renovierungsaufwand.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, wie Wohn- und Geschäftshäuser, sind in Ortenburg gefragt, insbesondere in zentraler Marktplatzlage. Ein historisches Gebäude von 1850 mit 737 m² Nutzfläche, aufgeteilt in Gewerberäume und Wohnungen, wird für etwa 625.000 Euro angeboten. Langfristige Mietverträge sichern stabile Einnahmen, mit Kaltmieten von etwa 1.020 Euro monatlich für vermietete Einheiten. Der Dachboden solcher Objekte bietet Potenzial für den Ausbau zu Lofts oder Studios, was die Attraktivität erhöht.

Grundstücke

Baugrundstücke in Ortenburg sind begehrt, da sie Flexibilität für individuelle Bauprojekte bieten. Ein 1.303 m² großes, teilerschlossenes Grundstück in einer ruhigen Siedlung kostet etwa 249.000 Euro. Die Möglichkeit, Grundstücke in zwei Parzellen zu teilen, macht sie für Bauträger und Privatpersonen gleichermaßen interessant. Die Preise pro Quadratmeter liegen bei etwa 190–220 Euro, abhängig von Lage und Erschließung.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Ortenburg haben in den letzten Jahren eine moderate Steigerung erlebt, angetrieben durch die hohe Nachfrage und begrenztes Angebot. Einfamilienhäuser kosten im Durchschnitt 2.000–3.500 Euro pro Quadratmeter, während Eigentumswohnungen bei 2.500–3.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Mietpreise für Wohnungen bewegen sich zwischen 7 und 12 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Lage. Gewerbeimmobilien bieten aufgrund stabiler Mieteinnahmen eine Rendite von etwa 4–6 %.

Im Vergleich zu städtischen Zentren wie Passau sind die Preise in Ortenburg moderater, was die Gemeinde für Käufer mit begrenztem Budget attraktiv macht. Dennoch hat die Nähe zu Passau und die gute Infrastruktur die Nachfrage gesteigert, was zu einem leichten Preisanstieg geführt hat. Besonders gefragt sind modernisierte oder neuwertige Objekte, während ältere Immobilien mit Renovierungsbedarf günstiger sind.

Markttrends

1. Nachfrage nach ländlichem Wohnen: Die idyllische Lage und die Nähe zur Natur machen Ortenburg für Familien und Ruhesuchende attraktiv. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Grundstücken ist hoch, insbesondere in ruhigen Siedlungen wie Dorfbach oder Vorderhainberg.

2. Sanierte und barrierefreie Immobilien: Modernisierte Häuser und barrierefreie Bungalows sind besonders gefragt, da sie den Bedürfnissen älterer Käufer oder Familien entsprechen. Renovierungen, wie neue Fenster oder Heizsysteme, steigern den Marktwert.

3. Denkmalgeschützte Objekte: Liebhaberobjekte wie Bauernhäuser ziehen eine Nische an, die bereit ist, in historische Immobilien zu investieren. Diese Objekte bieten Potenzial für individuelle Gestaltung.

4. Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage: Wohn- und Geschäftshäuser in zentraler Lage sind für Investoren interessant, da sie stabile Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzial bieten.

5. Individualisierbare Neubauprojekte: Projektiertes Bauen, bei dem Käufer ihre Wünsche einbringen können, ist ein wachsender Trend. Anbieter wie OKAL bieten Designhäuser mit flexiblen Grundrissen.

Infrastruktur und Lagevorteile

Ortenburg profitiert von einer ausgezeichneten Verkehrsanbindung über die B8 und St2119, mit Passau in 20 Minuten und Vilshofen in 10 Minuten erreichbar. Die Nähe zum Rottaler Bäderdreieck (z. B. Bad Griesbach, 10 km) macht die Region für Erholungssuchende attraktiv. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinische Versorgung sind im Ortszentrum vorhanden, was die Lebensqualität steigert. Die Umgebung bietet Naturschutzgebiete und Freizeitmöglichkeiten, die besonders für Naturliebhaber und Familien ansprechend sind.

Herausforderungen

1. Begrenztes Angebot: Trotz stabiler Nachfrage ist das Angebot an Immobilien begrenzt, insbesondere für Neubauten oder sanierte Objekte. Dies führt zu Wettbewerb unter Käufern.

2. Renovierungsbedarf älterer Immobilien: Viele ältere Häuser, insbesondere Bauernhäuser, erfordern Investitionen in Modernisierung, was die Gesamtkosten erhöht.

3. Steigende Baukosten: Die Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte sind gestiegen, was Neubauprojekte verteuert und die Verfügbarkeit von erschwinglichen Grundstücken einschränkt.

Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Ortenburg wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit moderatem Preiswachstum. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird durch die Attraktivität der Region und die Nähe zu Passau angetrieben. Zudem könnten staatliche Förderprogramme, wie die KfW, den Neubau und die Sanierung älterer Immobilien unterstützen. Der Trend zu nachhaltigem und energieeffizientem Bauen wird an Bedeutung gewinnen, da Käufer zunehmend Wert auf niedrige Energiekosten legen. Gewerbeimmobilien werden weiterhin eine solide Investitionsmöglichkeit darstellen, insbesondere in zentralen Lagen.

Fazit

Ortenburg bietet einen vielfältigen und stabilen Immobilienmarkt, der sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv ist. Die Kombination aus ländlicher Idylle, guter Verkehrsanbindung und moderaten Preisen macht die Gemeinde zu einem gefragten Standort. Während Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen die Nachfrage dominieren, bieten denkmalgeschützte Objekte und Gewerbeimmobilien interessante Nischen. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und Renovierungsbedarf bleibt Ortenburg eine lohnende Investition mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung.

Umgebung von Ortenburg

Mit immerhin rund 49.454 Einwohner verfügt die kreisfreie Stadt Passau im gleichnamigen Landkreis über die höchste Einwohnerzahl und stellt zugleich den Sitz des Verwaltungsrates dieser Region im Dreiländereck. Es folgen eine Vielzahl weiterer Städte, Märkte und Gemeinden darunter Vilshofen an der Donau (ca. 15.966), Pocking (rund 15.034), Hauzenberg (knapp 11.608), Bad Griesbach i.Rottal (circa 8.501), Rotthalmünster (5.000) sowie Fürstenzell (etwa 7.826) Einwohner, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Denn schließlich gehören noch eine Reihe weiterer Ortschaften wie Ruhstorf a.d.Rott (circa 6.921), Salzweg (6.900), Tiefenbach (6.800), Untergriesbach (6.100), Bad Füssing (rund 6.805) oder Hutthurm (etwa 5.954), Wegscheid (5.500) Einwohner zur Region Passau im Dreiländereck dazu. Auf den letzten Platz des Landkreises ist die Gemeinde Beutelsbach mit ca. 1.131 Einwohner zu finden, welche zugleich das Schlußlicht dieser Region darstellt.