Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Rotthalmünster

Immobilienmarkt Rotthalmünster

Einleitung

Rotthalmünster, eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Passau, liegt im sogenannten Bäderdreieck und zeichnet sich durch eine idyllische, ländliche Lage mit guter Anbindung an umliegende Städte wie Passau oder Bad Griesbach aus. Der Immobilienmarkt in Rotthalmünster spiegelt die typischen Merkmale einer kleineren Gemeinde wider, die sowohl von Eigennutzern als auch von Investoren geschätzt wird. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Miet- und Kaufpreise, die Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen sowie die zukünftigen Perspektiven des Immobilienmarktes in Rotthalmünster.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Rotthalmünster ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen. Aufgrund der ländlichen Lage und der Nähe zu touristisch attraktiven Orten wie Bad Füssing oder Bad Griesbach besteht eine stabile Nachfrage nach Wohnimmobilien, sowohl für den Eigenbedarf als auch für Kapitalanlagen. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhäuser sind gefragt, da sie den Bedürfnissen von Familien und älteren Menschen entsprechen, die die Ruhe und die gute Lebensqualität in der Region schätzen.

Die Infrastruktur in Rotthalmünster ist solide, mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzten und einem Krankenhaus vor Ort. Die Nähe zu Passau, etwa 30 Kilometer entfernt, macht die Gemeinde auch für Pendler attraktiv. Der Immobilienmarkt ist daher von einer stabilen Nachfrage geprägt, wobei die Preise im Vergleich zu städtischen Regionen wie München oder Regensburg moderat sind, aber dennoch eine kontinuierliche Wertsteigerung verzeichnen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Rotthalmünster liegen im unteren bis mittleren Preissegment, was die Gemeinde für Mieter attraktiv macht. Für Bestandswohnungen beträgt der durchschnittliche Mietpreis etwa 5,50 € pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen bei etwa 6,50 € pro Quadratmeter liegen. Bei Häusern sind die Mietpreise für Bestandsobjekte ähnlich, mit etwa 5,00 € pro Quadratmeter, und für Neubauten bei rund 6,00 € pro Quadratmeter. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren weitgehend stabil geblieben, mit einer leichten Veränderungsrate von etwa -0,7 % bei Bestandswohnungen, was auf eine ausgeglichene Marktsituation hinweist.

Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 5,0 %, was im bundesweiten Vergleich relativ hoch ist und Rotthalmünster für Investoren interessant macht. Neubauwohnungen erzielen eine Bruttomietrendite von etwa 3,2 %, was ebenfalls attraktiv ist, aber aufgrund der höheren Baukosten etwas niedriger ausfällt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen, ist hoch, da diese Wohnungsgrößen sowohl für junge Paare als auch für Senioren geeignet sind.

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Rotthalmünster variieren stark je nach Objekttyp, Lage und Zustand. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt bei etwa 2.500 €, während Einfamilienhäuser und Doppelhäuser Preise zwischen 2.000 € und 3.000 € pro Quadratmeter erzielen. Beispielsweise kostet ein gepflegtes Reihenhaus mit 150 m² Wohnfläche und einem Grundstück von etwa 270 m² rund 375.000 €, während renovierungsbedürftige Doppelhäuser aus den 1930er-Jahren mit etwa 120 m² Wohnfläche für etwa 170.000 € angeboten werden.

Grundstückspreise in Rotthalmünster bewegen sich im Durchschnitt bei 240 € pro Quadratmeter. Für erschlossene Grundstücke wird ein Preisaufschlag von etwa 33 % gegenüber teilerschlossenen Grundstücken verlangt, während unerschlossene Grundstücke deutlich günstiger sind, mit einem Aufschlag von bis zu 196 % für voll erschlossene Flächen. Der Quadratmeterpreis für größere Grundstücke (über 5.000 m²) ist tendenziell niedriger, während kleinere Grundstücke (1.000–2.000 m²) die höchsten Preise erzielen. Der Bodenrichtwert, der als Orientierung für Grundstückspreise dient, kann beim Gutachterausschuss oder über Online-Plattformen wie BORIS Bayern abgefragt werden.

Immobilientypen und Nachfrage

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser sind in Rotthalmünster besonders gefragt, da sie für Familien und ältere Paare geeignet sind, die Wert auf Platz und Ruhe legen. Viele Objekte stammen aus den 1960er- bis 1990er-Jahren, wobei jüngere Immobilien (Baujahr ab 2000) in Massivbauweise oder im modernen Stil (z. B. Toskana-Villa) höhere Preise erzielen. Renovierungsbedürftige Häuser, wie etwa Doppelhäuser aus den 1930er-Jahren, bieten Potenzial für Käufer, die bereit sind, in Modernisierungen zu investieren.

Reihenhäuser

Reihenhäuser sind eine kostengünstigere Alternative zu Einfamilienhäusern und erfreuen sich wachsender Beliebtheit, insbesondere bei jungen Familien. Ein typisches Reihenhaus aus den 1990er-Jahren mit 150 m² Wohnfläche und Gas-Zentralheizung kostet etwa 375.000 €. Diese Immobilien bieten eine gute Balance zwischen Preis, Größe und Ausstattung.

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Rotthalmünster sind vor allem in kleineren Wohnhäusern mit 5–10 Einheiten zu finden. Eine 3-Zimmer-Wohnung mit etwa 75 m² aus dem Jahr 1998, frisch renoviert und mit Balkon, kostet rund 210.000 €. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist stabil, da sie sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv sind, die von den hohen Mietrenditen profitieren möchten.

Landwirtschaftliche Anwesen und Sonderimmobilien

Landwirtschaftliche Hofstellen und Sonderimmobilien, wie ehemalige Mädchenschulen oder größere Stadthäuser, sind ebenfalls auf dem Markt vertreten. Diese Objekte bieten viel Platz (z. B. 460 m² Wohnfläche) und eignen sich für Mehrgenerationenhaushalte oder gewerbliche Nutzung, sind jedoch oft mit höheren Investitionskosten verbunden. Ein Beispiel ist ein Stadthaus (ehemalige Mädchenschule) mit 17 Zimmern für etwa 849.000 €.

Preisentwicklung und Trends

Die Immobilienpreise in Rotthalmünster sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, was auf die allgemeine Wohnungsknappheit in Deutschland und den Zuzug in ländliche Regionen zurückzuführen ist. Der Trend zeigt eine stabile Wertentwicklung, insbesondere für gut gepflegte oder modernisierte Immobilien. Grundstückspreise könnten in den kommenden Jahren weiter steigen, da die Nachfrage nach Bauland in der Region hoch bleibt. Im Vergleich zu anderen Gemeinden im Landkreis Passau liegt Rotthalmünster im oberen Mittelfeld, mit einem Ranking von etwa Platz 13 bei den Grundstückspreisen.

Ein bemerkenswerter Trend ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neue oder kernsanierte Häuser mit modernen Heizsystemen (z. B. Gas-Zentralheizung oder Wärmepumpen) und guter Dämmung (z. B. dreifachverglaste Fenster) erzielen höhere Preise und sind besonders gefragt. Gleichzeitig bleibt der Markt für renovierungsbedürftige Objekte stabil, da viele Käufer bereit sind, in Modernisierungen zu investieren, um langfristig von niedrigeren Betriebskosten zu profitieren.

Chancen und Herausforderungen

Chancen

• Attraktive Mietrenditen: Die hohen Bruttomietrenditen machen Rotthalmünster für Investoren interessant, insbesondere für Bestandswohnungen.

• Ländliche Lebensqualität: Die ruhige Lage, gute Infrastruktur und Nähe zu Kurorten wie Bad Füssing ziehen sowohl Eigennutzer als auch Investoren an.

• Wertsteigerungspotenzial: Die moderate Preisentwicklung und die steigende Nachfrage nach Bauland bieten langfristiges Wertsteigerungspotenzial.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Anzahl an verfügbaren Immobilien ist begrenzt, was die Auswahl für Käufer einschränken kann.

• Renovierungsbedarf: Viele ältere Immobilien erfordern Investitionen in Modernisierungen, insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz.

• Abhängigkeit von regionaler Entwicklung: Die Wertentwicklung ist stark von der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung der Region abhängig.

Zukünftige Perspektiven

Der Immobilienmarkt in Rotthalmünster wird voraussichtlich stabil bleiben, mit einer moderaten Preissteigerung für Wohnimmobilien und Grundstücke. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und modernisierten Bestandsimmobilien wird weiter zunehmen, da Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten immer wichtiger werden. Neue Wohnprojekte, wie etwa das Neubaugebiet „Am Ziegelstadlberg“, könnten das Angebot an modernen Immobilien erweitern und die Attraktivität der Gemeinde steigern.

Für Investoren bleibt Rotthalmünster aufgrund der hohen Mietrenditen und der stabilen Nachfrage attraktiv. Für Eigennutzer bietet die Gemeinde eine hohe Lebensqualität zu erschwinglichen Preisen im Vergleich zu urbanen Zentren. Allerdings sollten Käufer die langfristige Wertentwicklung und mögliche Renovierungskosten sorgfältig abwägen.

Fazit

Rotthalmünster bietet einen stabilen und attraktiven Immobilienmarkt mit moderaten Preisen und guten Renditechancen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen ist hoch, während die Mietpreise stabil und die Kaufpreise im Vergleich zu städtischen Regionen erschwinglich sind. Die Gemeinde profitiert von ihrer ländlichen Lage, guter Infrastruktur und der Nähe zu touristischen Hotspots. Für Käufer und Investoren bietet Rotthalmünster eine ausgewogene Mischung aus Lebensqualität, Wertsteigerungspotenzial und Investitionsmöglichkeiten, wobei die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien und der Renovierungsbedarf älterer Objekte beachtet werden sollten.

Umgebung von Rotthalmünster

Mit immerhin rund 49.454 Einwohner verfügt die kreisfreie Stadt Passau im gleichnamigen Landkreis über die höchste Einwohnerzahl und stellt zugleich den Sitz des Verwaltungsrates dieser Region im Dreiländereck. Es folgen eine Vielzahl weiterer Städte, Märkte und Gemeinden darunter Vilshofen an der Donau (ca. 15.966), Pocking (rund 15.034), Hauzenberg (knapp 11.608), Bad Griesbach i.Rottal (circa 8.501), Ortenburg (7.400) sowie Fürstenzell (etwa 7.826) Einwohner, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Denn schließlich gehören noch eine Reihe weiterer Ortschaften wie Ruhstorf a.d.Rott (circa 6.921), Salzweg (6.900), Tiefenbach (6.800), Untergriesbach (6.100), Bad Füssing (rund 6.805) oder Hutthurm (etwa 5.954), Wegscheid (5.500) Einwohner zur Region Passau im Dreiländereck dazu. Auf den letzten Platz des Landkreises ist die Gemeinde Beutelsbach mit ca. 1.131 Einwohner zu finden, welche zugleich das Schlußlicht dieser Region darstellt.