Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt im Landkreis Passau
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten genau analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes des Landkreises Passau und im niederbayerischen Bereich werden intensiv und stichtagskonkret recherchiert. Diese Untersuchungen beziehen sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Mietwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennziffern. Unser Immobiliengutachter in der niederbayerischen Region erstellt Marktwertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Passau
untersuchen unsere Immobiliengutachter neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. regionalen Immobilienmarktdaten um sowohl ein sicheres Gespür für den Immobilienmarkt im Landkreis Passau im Osten Bayerns zu bekommen aber auch Kennzahlen in normierte Wertermittlungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich des Regierungsbezirks Niederbayern zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliensachverständige für den Landkreis Passau
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Besichtigungstermin durch, untersucht und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert die notwenigen Immobilienmarktdaten für die Region Niederbayern und des Landkreis Passau im Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienwertermittlung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es im Landkreis Passau einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Passau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmärkte im Landkreis Passau
Einleitung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Passau, gelegen im Dreiländereck Bayern-Österreich-Tschechien, ist geprägt von einer einzigartigen Kombination aus urbanem Leben in der Stadt Passau und der idyllischen, naturnahen Umgebung der umliegenden Gemeinden. Die Region, bekannt als die „Dreiflüssestadt“ durch den Zusammenfluss von Donau, Inn und Ilz, bietet eine hohe Lebensqualität und zieht sowohl Eigennutzer als auch Investoren an. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen, Preise, Trends und Herausforderungen des Immobilienmarktes im Landkreis Passau im Jahr 2025.
Marktübersicht
Der Immobilienmarkt im Landkreis Passau hat in den letzten Jahren eine spürbare Veränderung durchlaufen. Nach einer Phase starken Wachstums bis 2021 ist der Markt seit 2022 von einer gedämpften Dynamik geprägt. Einflussfaktoren wie Inflation, geopolitische Unsicherheiten und steigende Zinsen haben zu einem Rückgang der Transaktionszahlen geführt. Besonders 2023 verzeichnete der Landkreis einen Rückgang der Immobilienumsätze um etwa ein Drittel im Vergleich zu den Vorjahren. Für 2024 und 2025 wird ein anhaltender Rückgang erwartet, wenngleich erste Anzeichen einer Stabilisierung erkennbar sind.
Wohnimmobilien
Die Preise für Wohnimmobilien im Landkreis Passau variieren stark je nach Lage und Immobilientyp. In der Stadt Passau liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei etwa 2.950 bis 3.400 €/m², während Häuser im Schnitt zwischen 2.700 und 3.500 €/m² kosten. Besonders gefragte Stadtteile wie Hacklberg erreichen Spitzenwerte von bis zu 4.400 €/m², während in Stadtteilen wie Grubweg günstigere Preise um 2.500 €/m² zu finden sind. Im Umland, etwa in Gemeinden wie Bad Füssing, Pocking oder Vilshofen, sind die Preise tendenziell niedriger, wobei Eigentumswohnungen zwischen 2.500 und 3.000 €/m² und Häuser zwischen 2.400 und 3.200 €/m² liegen.
Die Preisentwicklung zeigt eine leichte Stagnation. Während die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr um etwa 1,25 % gesunken sind, blieben die Hauspreise stabil. Im Vergleich zum Vorquartal sanken die Preise für Häuser um etwa 3,8 % und für Wohnungen um 0,66 %. Dennoch bleibt der Markt attraktiv, insbesondere für Bestandswohnungen, die aufgrund ihrer Mietrendite für Kapitalanleger interessant sind.
Mietmarkt
Die Mietpreise im Landkreis Passau sind moderat und machen die Region für Mieter attraktiv. Bestandswohnungen kosten im Durchschnitt 8,30 €/m², während Neubauwohnungen bei etwa 9,70 €/m² liegen. Für Häuser liegen die Mietpreise bei Bestandsimmobilien bei 7,60 €/m² und bei Neubauten bei 8,30 €/m². In den letzten zwölf Monaten sind die Mietpreise für Bestandswohnungen um etwa 4,3 % und für Neubauwohnungen um 3 % gestiegen. Häusermieten zeigen eine ähnliche Entwicklung mit einem Anstieg von 5,7 % für Bestandsimmobilien und 3,5 % für Neubauten.
Die Vermarktungsdauer von Immobilien hat sich verkürzt. Bestandswohnungen sind im Schnitt 32 Tage online, bevor sie verkauft werden, und Neubauwohnungen etwa 66 Tage. Bei Mietobjekten liegt die Vermarktungsdauer bei 23 Tagen für Bestandswohnungen und 27 Tagen für Neubauwohnungen, was auf eine stabile Nachfrage hindeutet.
Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien im Landkreis Passau ist vielfältig, mit Angeboten für Büroflächen, Ladenlokale, Gastronomie- und Industrieflächen. Besonders in der Stadt Passau sind Büro- und Praxisflächen gefragt, wobei die Preise je nach Lage und Ausstattung stark variieren. In zentralen Lagen wie der Passauer Innenstadt können Mietpreise für Gewerbeflächen zwischen 10 und 15 €/m² liegen. Im Umland, etwa in Pocking oder Vilshofen, sind die Preise niedriger und bewegen sich zwischen 6 und 10 €/m². Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien bleibt stabil, insbesondere durch die gute Verkehrsanbindung an die Autobahn A3 und die Nähe zu Österreich.
Regionale Unterschiede
Der Landkreis Passau umfasst neben der Stadt Passau zahlreiche Gemeinden wie Bad Füssing, Bad Griesbach, Pocking, Vilshofen, Hauzenberg und Fürstenzell. Während die Stadt Passau durch ihre kulturelle und wirtschaftliche Bedeutung höhere Preise erzielt, bieten die ländlichen Gemeinden erschwinglicheren Wohnraum. Besonders in Kurorten wie Bad Füssing und Bad Griesbach ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen hoch, was die Preise für kleinere Wohnungen in diesen Gebieten steigen lässt. In ländlicheren Gebieten wie Tiefenbach oder Salzweg hingegen sind größere Grundstücke und Einfamilienhäuser zu vergleichsweise günstigen Preisen erhältlich.
Einflussfaktoren
Wirtschaftliche Lage
Die wirtschaftliche Situation im Landkreis Passau ist durch die Nähe zu Österreich und die gute Anbindung an internationale Märkte geprägt. Die Region profitiert von einem starken Mittelstand sowie dem Tourismus, insbesondere in den Kurorten. Dennoch haben steigende Zinsen und die Inflation die Kaufbereitschaft, insbesondere von jungen Familien, gedämpft. Förderprogramme wie der KfW-Kredit „Jung kauft Alt“ zielen darauf ab, den Erwerb sanierungsbedürftiger Immobilien zu erleichtern, stoßen jedoch aufgrund niedriger Einkommensgrenzen auf Kritik.
Infrastruktur und Lebensqualität
Passau bietet eine hervorragende Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Schulen. Die Universität Passau zieht Studierende an, was die Nachfrage nach Mietwohnungen in der Stadt steigert. Die Nähe zum Bayerischen Wald und die zahlreichen Freizeitmöglichkeiten wie Wandern, Radfahren und Skifahren machen das Umland attraktiv für Naturliebhaber. Die Anbindung an die A3 sowie regionale und überregionale Bahnverbindungen erhöht die Erreichbarkeit und damit die Attraktivität für Gewerbetreibende und Pendler.
Demografische Entwicklung
Die demografische Entwicklung zeigt eine alternde Bevölkerung in ländlichen Gebieten, während die Stadt Passau durch ihre Universität eine junge und dynamische Bevölkerung anzieht. Dies führt zu einer hohen Nachfrage nach kleineren Wohnungen in der Stadt, während im Umland größere Einfamilienhäuser und Grundstücke gefragt sind.
Chancen und Herausforderungen
Chancen
Stabile Mietrendite: Besonders Bestandswohnungen in Passau bieten attraktive Renditen für Kapitalanleger.
Tourismus: Die Kurorte Bad Füssing und Bad Griesbach ziehen Investoren für Ferienwohnungen an.
Förderprogramme: Initiativen wie „Jung kauft Alt“ könnten den Markt für Bestandsimmobilien beleben.
Infrastruktur: Die gute Verkehrsanbindung und kulturelle Vielfalt machen die Region attraktiv für Zuzügler.
Herausforderungen
Rückgang der Transaktionszahlen: Die gedämpfte Nachfrage durch wirtschaftliche Unsicherheiten bremst den Markt.
Steigende Baukosten: Hohe Kosten für Sanierungen und Neubauten erschweren Investitionen.
Demografische Unterschiede: Die alternde Bevölkerung in ländlichen Gebieten könnte die Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen langfristig senken.
Ausblick
Für 2025 wird eine weitere Stabilisierung des Immobilienmarktes im Landkreis Passau erwartet. Während die Preise in der Stadt Passau leicht sinken oder stabil bleiben, könnten ländliche Gebiete durch ihre Erschwinglichkeit an Attraktivität gewinnen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, insbesondere in der Stadt, während der Markt für Einfamilienhäuser im Umland von einer zögerlichen Kaufbereitschaft geprägt ist. Langfristig könnte die Region von einer verbesserten Erschwinglichkeit und gezielten Förderprogrammen profitieren, die junge Familien und Investoren anziehen.
Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Passau bietet vielfältige Möglichkeiten für Eigennutzer und Investoren, ist jedoch von einer gedämpften Dynamik geprägt. Die Stadt Passau bleibt ein attraktiver Standort für Miet- und Eigentumswohnungen, während das Umland durch günstigere Preise und eine hohe Lebensqualität punktet. Trotz Herausforderungen wie steigenden Zinsen und wirtschaftlichen Unsicherheiten bleibt die Region aufgrund ihrer Lage, Infrastruktur und kulturellen Vielfalt ein interessanter Immobilienstandort.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien im Landkreis Passau für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Landkreis Passau
Herzlich willkommen im Dreiländereck, hier wo endlose Wälder, romantische Flüsse und wohltuende Thermen dafür Sorge tragen, dass sich die Menschen in dieser Region rundum wohl fühlen können. Mit diesen Argumenten lenkt der Landkreis Passau die Aufmerksamkeit Einheimischer sowie Touristen auf sich! Es sind keine leeren Versprechungen wenn im Dreiländereck von atemberaubenden Naturlandschaften gesprochen wird, denn im Passauer Land sind nicht nur endlose Wälder oder romantische Flüsse zu Hause, sondern auch das Naturschutzgebiet Unterer Inn sowie eine Vielzahl beeindruckender Rad- und Wanderwege. Nicht umsonst fühlen sich heute etwa 185.671 Menschen in der Region einfach wohl, denn auf einer Gesamtfläche von circa 1.530,04 Quadratkilometer garantieren schließlich eine Fülle an Freizeitattraktionen für ausreichend Abwechslung. Damit verfügt der Landkreis statistisch gesehen über eine Bevölkerungsdichte von rund 121 Einwohner auf einen einzigen Quadratkilometer.
Mit immerhin rund 49.454 Einwohner verfügt die kreisfreie Stadt Passau im gleichnamigen Landkreis über die höchste Einwohnerzahl und stellt zugleich den Sitz des Verwaltungsrates dieser Region im Dreiländereck. Es folgen eine Vielzahl weiterer Städte, Märkte und Gemeinden darunter Vilshofen an der Donau (ca. 15.966), Pocking (rund 15.034), Hauzenberg (knapp 11.608), Bad Griesbach i.Rottal (circa 8.501), Ortenburg (7.400), Rotthalmünster (5.000) sowie Fürstenzell (etwa 7.826) Einwohner, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Denn schließlich gehören noch eine Reihe weiterer Ortschaften wie Ruhstorf a.d.Rott (circa 6.921), Salzweg (6.900), Tiefenbach (6.800), Untergriesbach (6.100), Bad Füssing (rund 6.805) oder Hutthurm (etwa 5.954), Wegscheid (5.500) Einwohner zur Region Passau im Dreiländereck dazu. Auf den letzten Platz des Landkreises ist die Gemeinde Beutelsbach mit ca. 1.131 Einwohner zu finden, welche zugleich das Schlußlicht dieser Region darstellt.
Besonderheiten und Fakten zum Wohnstandort Region des Landkreises Passau
Die gesamte Region Passau wird geprägt von atemberaubenden Naturlandschaften, welche den Landkreis im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern zu einem besonders liebens- und lebenswerten Wohnstandort werden lassen. Somit dürften sich vor allem Naturliebhaber aber auch Radler und Wanderfreunde in der Region aufgehoben fühlen, denn mit dem Donauradweg, Innradweg sowie Römerradweg verfügt der Landkreis über ein dichtes Radwegenetz, welches sich rund um die Flüsse Donau, Inn sowie Rott spannt und Radlern eine Vielzahl abwechslungsreicher Ausflüge bietet. Doch die Region hat noch weitaus mehr vorzuweisen, als eine Fülle von Sport- und Freizeitattraktionen, denn gleichzeitig erwartet Einheimische wie auch Besucher eine Vielzahl an Sehenswürdigkeiten wie zum Beispiel das Kloster Aldersbach, Schloss Fürstenstein oder Schloss Neuburg am Inn aber auch die Ortenburger Ritterspiele sind gern gesehene Ausflugsziele im Dreiländereck.
Natürlich haben die Verantwortlichen der Region Passau auch den Bereich Bildungswesen nicht außer acht gelassen, um somit Kindern und Jugendlichen des Landkreises eine solide Schulausbildung zu ermöglichen. Eine Vielzahl an Bildungseinrichtungen darunter mindestens 65 Haupt- und Grundschulen, sieben Realschulen darunter die Realschule der Benediktinerabtei Schweiklberg, fünf Gymnasien wie das Maristengymnasium Fürstenzell sowie eine Vielzahl weiterer Einrichtungen wie Musikschulen, Förderschulen oder Berufsschulen garantieren ein flächendeckendes Bildungssystem in der Region Passau.
Allein an Hand dieser bereits genannten Fakten darf bei der Region Passau von einem überaus liebens- und lebenswerten Wohnstandort gesprochen werden, welcher aufgrund seiner zentralen Lage im Dreiländereck mit unmittelbarer Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt München aber auch Österreich eine Fülle weiterer Optionen im Bereich Hochschulbildung oder Arbeitsplätze vorzuweisen hat.
Interessante Fakten zur Region Passau als Gewerbestandort
Es sind einfach viele Faktoren, welche die Region Passau zu einen äußerst attraktiven Gewerbestandort werden lassen, denn allein die zentrale Lage im Dreiländereck sowie eine gut ausgebaute Infrastruktur waren Hauptargumente dafür, dass sich heute eine Vielzahl namhafte Unternehmen im Landkreis niedergelassen haben. So sind unter anderen Unternehmen wie die Vitaleen GmbH, Röhrig Metallbau GmbH oder Kraus & Wimmer Maschinenbau GmbH hier in der Region zu finden. Neben einer Reihe wichtiger Branchen darunter der Maschinen- und Fahrzeugbau oder das Ernährungsgewerbe hat die Region auch Einzelhändlern eine Fülle an Besonderheiten zu bieten, um diesen den Landkreis als attraktiven Gewerbestandort ans Herz zu legen.
Die wichtigsten Lagefaktoren für den Einzelhandel vorgestellt
Kaum sind die neuesten Statistiken über die vorhandene Kaufkraft in der Region Passau durch die GfK GeoMarketing GmbH herausgebracht worden, hatten wir Immobiliengutachter es uns nicht nehmen lassen, einmal einen geschulten Blick auf die hierbei genannten Zahlen zu werfen. Dabei konnten wir herausfinden, dass der Gesamtumsatz für den Einzelhandel der Region im Jahre 2014 mit circa 3,8 Millionen Euro angegeben wurde. Das bedeutet letztendlich, jeder Einwohner im Landkreis durfte somit über rund 20.344 Euro verfügen. Statistisch gesehen brachte es die Region Passau damit auf einen Kaufkraft-Index von ca. 93,0 Punkte.
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