Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schwabhausen (Oberbayern)

Immobilienmarkt Schwabhausen (Oberbayern)

1. Einleitung

Schwabhausen, eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Dachau, liegt etwa 7,5 km nordwestlich von Dachau und gehört zur Metropolregion München. Die idyllische Lage, umgeben von Feldern, Wiesen und Wäldern, sowie die gute Anbindung an München machen Schwabhausen zu einem attraktiven Wohnort für Familien, Pendler und Kapitalanleger. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarkts in Schwabhausen, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Miet- und Kaufpreise sowie die Faktoren, die den Markt beeinflussen. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, einschließlich Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser, sowie auf Baugrundstücken.

2. Überblick über Schwabhausen

Schwabhausen ist eine ländliche Gemeinde mit einer entspannten Atmosphäre und einer starken Gemeinschaft. Mit 16 Gemeindeteilen, darunter Arnbach, Oberroth, Puchschlagen und Rumeltshausen, bietet die Gemeinde eine Mischung aus dörflichem Charme und moderner Infrastruktur. Die Nähe zur S-Bahn-Station ermöglicht eine Fahrtzeit von etwa 35 Minuten in die Münchner Innenstadt, was die Attraktivität für Pendler steigert. Lokale Veranstaltungen wie Dorffeste und Märkte fördern den Gemeinschaftssinn, während Wanderwege und Natur die Lebensqualität erhöhen. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Apotheken und Ärzte sind gut erreichbar, was Schwabhausen besonders für Familien attraktiv macht.

3. Immobilienpreise und Preisentwicklung

3.1 Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Schwabhausen ist durch die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität geprägt, was sich in den Immobilienpreisen widerspiegelt. Die Preise liegen über dem Durchschnitt vieler umliegender Regionen wie Freising oder Pfaffenhofen, sind jedoch niedriger als in Toplagen wie Starnberg oder München.

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen liegt bei etwa 2.850 Euro, während Neubauwohnungen teilweise höhere Preise erzielen. Beispiele aus dem Markt zeigen eine 75 m² Wohnung mit 2 Zimmern für ca. 339.000 Euro (ca. 4.520 Euro/m²) oder eine modernisierte 112 m² Wohnung in Oberroth für ca. 4.009 Euro/m².

• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhäuser sind gefragt, mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.500 Euro, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung. Beispiele umfassen ein 154 m² Haus mit 5 Zimmern für 789.000 Euro (ca. 5.123 Euro/m²), ein 170 m² Haus für 799.000 Euro (ca. 4.700 Euro/m²) und ein 116 m² Haus für 754.529 Euro (ca. 6.504 Euro/m²).

• Baugrundstücke: Grundstücke sind in Schwabhausen begehrt, insbesondere mit Baugenehmigungen für Doppelhäuser. Ein 1. Now, let’s continue with the rest of the report in a natural and seamless manner.

074 m² großes Grundstück mit Altbestand und Baurecht für ein Doppelhaus wird als Rarität beschrieben, wobei die Preise je nach Lage und Größe stark variieren. Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Orientierungspunkt, wobei genaue Daten für 2025 noch nicht flächendeckend verfügbar sind, aber eine Veröffentlichung für Mitte 2025 erwartet wird.

• Preisentwicklung: In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Schwabhausen gestiegen, getrieben durch Wohnraumknappheit, Verstädterung und Zuwanderung in die Metropolregion München. Allerdings zeigt der Markt seit 2022 eine leichte Konsolidierung, mit einem möglichen Rückgang von etwa 10 % im Vergleich zu den Spitzenpreisen 2022, bedingt durch steigende Kreditzinsen und eine allgemeine Marktabkühlung. Dennoch bleibt die Preisentwicklung positiv, insbesondere für gut ausgestattete oder energieeffiziente Immobilien.

3.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Schwabhausen spiegeln die Attraktivität der Region wider, sind jedoch moderater als in München. Laut verfügbaren Daten liegen die Mietpreise für Bestandswohnungen bei etwa 8,93 Euro/m² und für Neubauwohnungen bei ca. 9,33 Euro/m². Für Häuser beträgt die Miete im Bestand ca. 9,88 Euro/m² und für Neubauten ca. 8,98 Euro/m². Beispiele umfassen:

• Eine 45 m² Wohnung mit 2 Zimmern für 650 Euro/Monat (ca. 14,44 Euro/m²).

• Eine 74 m² Wohnung mit 2 Zimmern für 1.200 Euro/Monat (ca. 16,22 Euro/m²).

• Eine 80 m² Wohnung mit 3 Zimmern für 1.000 Euro/Monat (ca. 12,50 Euro/m²).

Die Mietpreise für Bestandswohnungen sind in den letzten 12 Monaten um etwa 1,6 % gestiegen, während Mieten für Bestandshäuser um 1,3 % gesunken sind. Die Bruttomietrenditen liegen bei 3,3 % für Bestandswohnungen und 2,9 % für Neubauwohnungen, was Schwabhausen für Kapitalanleger attraktiv macht.

4. Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Schwabhausen ist lebhaft, mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere von Familien und Kapitalanlegern. Die Nähe zu München, die gute Verkehrsanbindung und die ruhige, naturverbundene Lage treiben die Nachfrage. Das Angebot ist jedoch begrenzt, was die Preise stützt. Aktuelle Angebote umfassen:

• Wohnungen: Eigentumswohnungen, von kompakten 2-Zimmer-Wohnungen bis hin zu großzügigen 4-Zimmer-Wohnungen mit Terrassen oder Gärten, sind gefragt. Besonders beliebt sind modernisierte oder neubaunahe Objekte in familienfreundlichen Lagen wie Oberroth oder Arnbach.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser dominieren das Angebot, oft mit Extras wie Gärten, Garagen oder Wellnessbereichen. Energieeffiziente Neubauten mit KfW-55-Standard sind besonders begehrt.

• Bauernhäuser und Grundstücke: Historische Bauernhäuser, oft denkmalgeschützt, bieten Pot personally for renovation or modernization, while building plots with approved planning permissions are rare and highly sought after.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere für Grundstücke und energieeffiziente Immobilien, was den Wettbewerb unter Käufern erhöht. Kapitalanleger sind aktiv, da die Bruttomietrenditen von etwa 3,7 % für Bestandswohnungen attraktiv sind.

5. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Schwabhausen:

• Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu München und die gute Anbindung per S-Bahn oder Auto (ca. 35 Minuten in die Innenstadt) machen Schwabhausen attraktiv. Die Verfügbarkeit von Geschäften, Schulen und medizinischer Versorgung erhöht die Lebensqualität.

• Wohnraumknappheit: Die Metropolregion München leidet unter einer hohen Nachfrage nach Wohnraum, was sich auf Umlandgemeinden wie Schwabhausen auswirkt.

• Zinsentwicklung: Steigende Kreditzinsen seit 2022 haben den Markt leicht abgekühlt, aber die Nachfrage bleibt robust, da Schwabhausen günstiger als München ist.

• Demografische Entwicklung: Zuwanderung und die Attraktivität Bayerns als Wirtschaftsstandort fördern die Nachfrage nach Immobilien.

• Energieeffizienz: Der Fokus auf nachhaltige und energieeffiziente Immobilien wächst, da Käufer und Mieter zunehmend Wert auf niedrige Betriebskosten legen.

• Lokale Besonderheiten: Die ländliche Lage, kombiniert mit der Nähe zu urbanen Zentren, macht Schwabhausen zu einem idealen Kompromiss für Familien und Pendler.

6. Besondere Immobilienarten

• Bauernhäuser: Historische Bauernhäuser, oft mit großzügigen Grundstücken, sind in Schwabhausen und Umgebung verfügbar. Diese Immobilien bieten Renovierungspotenzial oder die Möglichkeit, traditionelle mit moderner Architektur zu kombinieren.

• Neubauten: Energieeffiziente Häuser im KfW-55-Standard, oft mit modernen Features wie Smart-Home-Systemen oder Fußbodenheizung, sind gefragt.

• Baugrundstücke: Grundstücke mit Baugenehmigungen, insbesondere für Doppelhäuser, sind selten und erzielen hohe Preise.

7. Ausblick und Prognose

Der Immobilienmarkt in Schwabhausen wird auch 2025 von einer stabilen Nachfrage geprägt bleiben, obwohl die Preisentwicklung aufgrund steigender Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten moderater ausfallen könnte. Die Preise für Wohnungen und Häuser dürften weiterhin über dem Durchschnitt anderer Regionen in Oberbayern liegen, jedoch unterhalb der Spitzenwerte von München oder Starnberg. Die Veröffentlichung von Quadratmeterpreisen und Bodenrichtwerten Mitte 2025 wird genauere Analysen ermöglichen. Für Käufer und Investoren bleibt Schwabhausen attraktiv, da die Kombination aus Lebensqualität, Infrastruktur und Nähe zu München einzigartig ist. Der Trend zu energieeffizienten Immobilien und nachhaltigem Bauen wird die Nachfrage nach Neubauten weiter ankurbeln.

8. Fazit

Schwabhausen bietet einen dynamischen Immobilienmarkt mit einer hohen Nachfrage nach Wohnungen, Häusern und Grundstücken. Die Preise sind gestiegen, bleiben aber erschwinglicher als in München, was die Gemeinde für Familien und Kapitalanleger attraktiv macht. Die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien und Grundstücken sowie die robuste Nachfrage stützen die Preise, während steigende Zinsen eine leichte Konsolidierung bewirken könnten. Für eine genaue Bewertung von Immobilien empfiehlt sich die Konsultation eines lokalen Immobiliensachverständigen, um Lage, Zustand und Ausstattung individuell zu berücksichtigen. Schwabhausen bleibt ein gefragter Wohnort mit einer positiven Marktentwicklung und hohem Potenzial für die Zukunft.

Umgebung von Schwabhausen

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600) sowie Hebertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.