Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Wiessee

Immobilienmarkt Bad Wiessee

Einleitung

Bad Wiessee, ein malerischer Kurort am Westufer des Tegernsees im oberbayerischen Landkreis Miesbach, ist bekannt für seine idyllische Lage, die Jod-Schwefel-Heilquellen und die Nähe zur Landeshauptstadt München. Mit etwa 5.000 Einwohnern und einer starken touristischen Prägung durch die Seepromenade, Freizeitmöglichkeiten wie Wandern, Skifahren und Wassersport sowie Veranstaltungen wie die Montgolfiade, ist Bad Wiessee ein begehrter Standort für Immobilien. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Bad Wiessee, beleuchtet Preisentwicklungen, Trends, Angebot und Nachfrage sowie die Besonderheiten des Marktes.

Kaufpreise für Immobilien

Eigentumswohnungen

Der Immobilienmarkt in Bad Wiessee zeichnet sich durch hohe Quadratmeterpreise aus, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Kaufpreis aktuell bei etwa 7.400 bis 10.450 € pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. In Premiumlagen, wie beispielsweise im Ortsteil Abwinkl mit direktem Seeblick, können die Preise für Luxuswohnungen bis zu 15.749 €/m² erreichen. Seit 2020 sind die Wohnungspreise um etwa 11,2 % gestiegen, wobei ein leichter Rückgang von 2023 zu 2024 um rund 6,99 % zu verzeichnen war. Dies könnte auf eine Anpassung des Marktes an gestiegene Zinsen und eine verhaltene Nachfrage zurückzuführen sein. Besonders gefragt sind moderne, barrierefreie Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die häufig als Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze genutzt werden.

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 7.682 und 9.709 €, mit Spitzenwerten für exklusive Objekte bis zu 15.438 €/m². Seit 2020 sind die Preise für Häuser um etwa 11,5 % gestiegen. Besonders begehrt sind Immobilien mit See- oder Bergblick, großzügigen Grundstücken und moderner Ausstattung, wie etwa Fußbodenheizung oder hochwertigen Einbauküchen. Ein Beispiel ist die Amalienburg, ein luxuriöses Anwesen mit 600 m² Wohnfläche, 17.000 m² Park und eigenem Uferabschnitt, dessen Preis im zweistelligen Millionenbereich liegt. Der Markt für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser ist jedoch von geringem Angebot geprägt, insbesondere im Ortsteil Abwinkl, wo Immobilien nur selten verkauft werden.

Grundstücke

Grundstücke in Bad Wiessee sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit ebenfalls hochpreisig. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke liegt bei etwa 2.155 €, wobei erschlossene Grundstücke einen Preisaufschlag von bis zu 139 % gegenüber teilerschlossenen und 795 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken verzeichnen. Grundstücke mit Baugenehmigung sind etwa 11 % teurer. In den letzten 24 Monaten wurden 79 Grundstücke im Umkreis von 10 km ausgewertet, da die Datenlage für Bad Wiessee allein begrenzt ist. Die Preise schwanken stark je nach Lage, wobei Grundstücke in Seenähe oder mit Bergblick besonders teuer sind.

Mietpreise

Der Mietmarkt in Bad Wiessee ist ebenfalls dynamisch, wobei die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Mietwohnungen bei etwa 9.224 €/m² liegen. Für neuere Gartenwohnungen können Mieten unter 11 €/m² erzielt werden, was im Vergleich zu anderen Tegernsee-Gemeinden relativ günstig ist. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist jedoch geringer als nach Kaufimmobilien, da viele Interessenten Bad Wiessee als Standort für Zweitwohnsitze oder Ferienimmobilien bevorzugen. Häuser zur Miete sind selten, wobei beispielsweise ein Einfamilienhaus mit 145 m² und 5 Zimmern etwa 2.600 € monatlich kostet.

Preisentwicklung und Markttrends

Die Immobilienpreise in Bad Wiessee sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, getrieben durch die Attraktivität der Region als Erholungs- und Wohnort. Zwischen 2022 und 2024 gab es jedoch Schwankungen, bedingt durch Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) und eine verhaltene Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien. Während Luxusimmobilien weiterhin Käufer finden, ist der Verkauf von Standardwohnungen (3.500–4.000 €/m²) schleppend, da viele Immobiliensuchende andere Gemeinden am Tegernsee bevorzugen. Makler berichten, dass Bad Wiessee trotz seiner Heilbad-Qualitäten und der guten Anbindung an München (ca. 45 Minuten über die A8) weniger nachgefragt wird als beispielsweise Rottach-Egern.

Ein Trend ist die steigende Nachfrage nach modernisierten oder kernsanierten Immobilien, wie etwa Landhausvillen oder Altbauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung. Beispielsweise wurde eine 1978 erbaute Villa 2020 vollständig kernsaniert und erzielte Preise auf Neubau-Niveau. Auch nachhaltige Ausstattungsmerkmale wie Solar- oder Erdgasheizungen und barrierefreie Designs gewinnen an Bedeutung. Der Markt für Ferienwohnungen bleibt stark, da Bad Wiessee durch seine touristische Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten attraktiv für Investoren ist.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Bad Wiessee ist begrenzt, was die hohen Preise weiter antreibt. Auf Plattformen wie ImmobilienScout24, immowelt und wohnungsboerse.net sind derzeit etwa 60–90 Kaufobjekte gelistet, darunter Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke. Besonders im Ortsteil Abwinkl, der für seine sonnige Lage und Nähe zum See bekannt ist, ist das Angebot knapp, da Eigentümer selten verkaufen. Luxusimmobilien wie die Merckvilla (Baujahr 1908) oder moderne Penthouses mit Seeblick sind stark nachgefragt, während Standardimmobilien länger auf Käufer warten.

Die Nachfrage kommt vor allem von wohlhabenden Käufern aus München, die Bad Wiessee als Zweitwohnsitz oder Investitionsobjekt nutzen, sowie von internationalen Interessenten, die die Region für ihre landschaftliche Schönheit schätzen. Pendler schätzen die gute Verkehrsanbindung, während Touristen die Freizeitmöglichkeiten und die Heilquellen anziehen. Dennoch gibt es Berichte, dass Bad Wiessee im Vergleich zu anderen Tegernsee-Gemeinden weniger gefragt ist, was Makler auf fehlende Investitionen in die Infrastruktur, wie ein attraktives Ortszentrum oder ein repräsentatives Hotel, zurückführen.

Besonderheiten des Immobilienmarktes

Bad Wiessee unterscheidet sich von anderen Gemeinden am Tegernsee durch sein Heilbad-Prädikat und die Jod-Schwefel-Quellen, die seit 1909 Besucher anziehen. Die Spielbank und Veranstaltungen wie die Montgolfiade verstärken die touristische Attraktivität, was den Markt für Ferienimmobilien stärkt. Der Ortsteil Abwinkl gilt als besonders exklusiv, mit Immobilien wie der ehemaligen Villa von Gunter Sachs, die für 4–5 Millionen Euro verkauft wurde. Dennoch steht Bad Wiessee im Schatten von Orten wie Rottach-Egern, was die Nachfrage für Standardimmobilien bremst.

Ein weiteres Merkmal ist die hohe Wertschätzung von Immobilien mit See- oder Bergblick, die oft mit großen Grundstücken oder modernen Ausstattungen kombiniert werden. Altbauwohnungen, wie etwa in der Münchner Straße, werden häufig umfassend saniert, um den Anforderungen moderner Käufer zu entsprechen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die strengen Vorgaben des Bebauungsplans erschweren Neubauprojekte, was das Angebot weiter einschränkt.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Bad Wiessee wird voraussichtlich stabil bleiben, mit einer leichten Konsolidierung der Preise aufgrund der Zinspolitik der EZB. Investitionen in die Infrastruktur, wie etwa eine verbesserte Ortsgestaltung oder ein repräsentatives Hotel, könnten die Attraktivität steigern und die Nachfrage beleben. Langfristig wird die Region von der Nähe zu München und der touristischen Anziehungskraft profitieren, insbesondere für Luxus- und Ferienimmobilien. Für Investoren bleibt Bad Wiessee eine lohnende Option, während Käufer von Standardimmobilien Geduld mitbringen müssen.

Fazit

Bad Wiessee bietet einen exklusiven, aber selektiven Immobilienmarkt, geprägt von hohen Preisen, begrenztem Angebot und einer starken touristischen Ausrichtung. Während Luxusimmobilien und Objekte mit Seeblick schnell Käufer finden, ist der Markt für Standardimmobilien weniger dynamisch. Die Zukunft des Marktes hängt von der wirtschaftlichen Entwicklung, der Zinspolitik und Investitionen in die Infrastruktur ab. Für Käufer und Investoren bleibt Bad Wiessee ein attraktiver Standort, der Natur, Erholung und gute Anbindung vereint.

Umgebung von Bad Wiessee

Die Stadt Miesbach mit circa 11.136 Einwohner ist nach Holzkirchen (rund 15.804) Einwohnern nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der gleichnamigen Region, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 10.000 und 5.000 darunter Hausham (ca. 8.135), Schliersee (rund 6.784), Gmund am Tegernsee (knapp 5.890), Fischbachau (etwa 5.626) sowie Rottach-Egern (circa 5.607) bilden das Mittelfeld des Landkreises. Nachdem eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern wie zum Beispiel, Waakirchen (5.800) oder Tegernsee (rund 3.639) folgen, bildet die Gemeinde Bayrischzell mit gerade einmal 1.592 Einwohner das Schlußlicht dieser Region.