Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ruhstorf an der Rott

Immobilienmarkt Ruhstorf an der Rott

Einleitung

Ruhstorf an der Rott, eine Marktgemeinde im Landkreis Passau in Niederbayern, liegt im Südosten Bayerns, nahe der Grenze zu Österreich. Die Gemeinde zeichnet sich durch ihre idyllische Lage im Bäderdreieck aus und bietet eine attraktive Mischung aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an die Stadt Passau sowie die umliegenden Regionen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Ruhstorf an der Rott, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends und Besonderheiten sowie die Zukunftsperspektiven für Käufer, Verkäufer und Investoren.

1. Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Ruhstorf an der Rott ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien, die sowohl von Eigenheimbesitzern als auch von Kapitalanlegern getrieben wird. Die Region profitiert von ihrer Nähe zu Passau, einer Universitätsstadt mit wirtschaftlicher Bedeutung, sowie von der Attraktivität des Bäderdreiecks für Erholungssuchende und Senioren. Die Immobilienlandschaft umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, die vor allem in Neubaugebieten wie „Moserfeld“ entstehen.

1.1. Immobilienarten

• Einfamilienhäuser: Diese bilden den Großteil des Angebots. Viele Objekte stammen aus den 1950er- bis 1980er-Jahren, oft mit Anbauten oder Modernisierungen. Kernsanierte Häuser mit moderner Ausstattung, wie Photovoltaikanlagen oder energieeffizienten Heizsystemen, sind besonders gefragt.

• Mehrfamilienhäuser: Neubauprojekte mit mehreren Wohneinheiten, wie etwa in Schmidham, bieten moderne Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung (z. B. Fußbodenheizung, barrierefreie Zugänge) und sind sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant.

• Eigentumswohnungen: Es gibt ein wachsendes Angebot an Eigentumswohnungen, insbesondere in zentrumsnahen Lagen. Diese reichen von kompakten 2-Zimmer-Wohnungen bis hin zu großzügigen Penthouse-Wohnungen mit über 100 m².

• Grundstücke: Baugrundstücke sind verfügbar, jedoch begrenzt. Preise variieren je nach Lage und Erschließung, wobei erschlossene Grundstücke in bevorzugten Lagen (z. B. mit Weitblick) höhere Preise erzielen.

1.2. Preisentwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Ruhstorf an der Rott liegt 2025 bei etwa 2.342 €. Dabei gibt es Unterschiede zwischen den Immobilienarten:

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 2.553 €, mit einem Preisspektrum von 1.715 € für günstige Bestandswohnungen bis 4.703 € für hochwertige Neubauwohnungen.

• Häuser: Für Einfamilienhäuser liegt der Durchschnitt bei etwa 2.162 € pro Quadratmeter, wobei die Spanne von 865 € für renovierungsbedürftige Objekte bis 3.704 € für moderne oder kernsanierte Häuser reicht. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Eigentumswohnungen leicht um 0,5 % gesunken, während die Preise für Häuser stabil geblieben sind. Seit 2021 sind die Quadratmeterpreise für Wohnungen um etwa 10 % und für Häuser um 6,7 % gestiegen, was auf eine moderate, aber stetige Wertsteigerung hinweist.

1.3. Mietpreise

Die Mietpreise in Ruhstorf an der Rott liegen für Bestandswohnungen bei etwa 6,02 € pro Quadratmeter und für Neubauwohnungen bei 6,94 € pro Quadratmeter. Für Häuser betragen die Mietpreise im Bestand etwa 5,14 € pro Quadratmeter und für Neubauten 5,95 €. Die Mieten sind in den letzten Jahren um durchschnittlich 6,1 % gestiegen, was die Attraktivität von Bestandswohnungen für Kapitalanleger unterstreicht, da diese eine Bruttomietrendite von etwa 5,2 % erzielen. Neubauwohnungen bieten mit 3,7 % eine geringere Rendite, sind jedoch aufgrund ihrer modernen Ausstattung und Energieeffizienz gefragt.

2. Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Ruhstorf an der Rott ist vielfältig, jedoch begrenzt, was den Markt wettbewerbsintensiv macht. Aktuell sind etwa 30 bis 40 Immobilien (Häuser, Wohnungen, Grundstücke) auf Plattformen wie Immowelt, Immonet oder Meinestadt gelistet. Besonders gefragt sind:

• Einfamilienhäuser: Diese richten sich an Familien, die die ruhige Lage und die Nähe zu Passau schätzen. Kernsanierte Objekte mit modernen Features wie Photovoltaikanlagen oder KfW-Standards (z. B. KfW 40+) finden schnell Käufer.

• Neubauwohnungen: Diese sprechen sowohl Eigennutzer als auch Investoren an, die Wert auf moderne Ausstattung und Energieeffizienz legen. Projekte wie das Neubaugebiet „Moserfeld“ bieten 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung.

• Kapitalanlagen: Vermietete Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser sind für Investoren interessant, insbesondere aufgrund der stabilen Mietrenditen und der zuverlässigen Mieterstruktur in der Region.

Die Nachfrage wird durch die gute Infrastruktur, die Nähe zu Passau und die Attraktivität der Region für Senioren und Erholungssuchende gestärkt. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Neubauobjekten führt jedoch zu einem Wettbewerb, der die Preise in beliebten Lagen, wie zentrumsnahen Bereichen oder Orten mit Weitblick, nach oben treibt.

3. Trends und Besonderheiten

3.1. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Ein zentraler Trend in Ruhstorf an der Rott ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Viele Neubauprojekte entsprechen den aktuellen Energieeinsparverordnungen und bieten Features wie Fußbodenheizung, bodengleiche Duschen und hochwertige Dämmung. Kernsanierte Bestandsimmobilien mit Photovoltaikanlagen oder modernen Heizsystemen (z. B. Gas- oder Öl-Zentralheizungen mit Baujahr nach 2000) sind besonders gefragt. Die Integration von KfW-Standards (z. B. KfW 40+) macht Immobilien förderfähig und attraktiv für Käufer, die von staatlichen Zuschüssen profitieren möchten.

3.2. Barrierefreiheit

Die demografische Entwicklung in der Region, insbesondere die Attraktivität für Senioren, führt zu einer steigenden Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Häusern. Neubauprojekte, wie die Wohnanlage „Klosterblick“ in Fürstenzell, setzen auf barrierefreie Grundrisse und Ausstattungen, die auch für betreutes Wohnen geeignet sind.

3.3. Kapitalanlagen

Ruhstorf an der Rott ist für Investoren attraktiv, da die Region stabile Mietrenditen bietet. Vermietete Wohnungen, insbesondere in zentrumsnahen Lagen, erzielen zuverlässige Einnahmen, da die Mieterstruktur als stabil gilt (z. B. langfristige Mietverträge seit 2012). Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohneinheiten und moderner Ausstattung sind besonders gefragt, da sie eine Kombination aus Eigennutzung und Vermietung ermöglichen.

3.4. Lage und Infrastruktur

Die zentrumsnahe Lage vieler Immobilien, in der Nähe von Edeka, Bäckereien, Metzgereien oder der Niederbayernhalle, erhöht die Attraktivität. Die gute Anbindung an Passau (ca. 17 km) und die umliegenden Kurorte wie Bad Griesbach und Bad Füssing machen Ruhstorf zu einem beliebten Wohnort für Pendler und Erholungssuchende. Die Verfügbarkeit von Tiefgaragenstellplätzen und Carports ist ein weiterer Pluspunkt, insbesondere in Neubauanlagen.

4. Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Neubauobjekten ist begrenzt, was den Wettbewerb verschärft und die Preise in die Höhe treibt.

• Renovierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere aus den 1950er- und 1960er-Jahren, sind renovierungsbedürftig, was zusätzliche Kosten für Käufer verursacht.

• Preisunterschiede innerhalb der Gemeinde: Die Immobilienpreise variieren stark je nach Lage. Zentrumsnahe oder besonders idyllische Lagen (z. B. mit Bergblick) sind deutlich teurer als Immobilien in Randlagen oder kleineren Ortsteilen wie Hütting.

5. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Ruhstorf an der Rott wird in den kommenden Jahren voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit einer leichten Tendenz zu steigenden Preisen, insbesondere für Neubauobjekte und energieeffiziente Immobilien. Die Nachfrage nach modernen, barrierefreien Wohnungen wird aufgrund der alternden Bevölkerung weiter zunehmen. Gleichzeitig wird die Nähe zu Passau und die Attraktivität der Region für Familien und Pendler die Nachfrage nach Einfamilienhäusern stützen.

Für Investoren bleibt der Markt attraktiv, da die Mietrenditen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt hoch sind. Die geplante Veröffentlichung detaillierter Quadratmeterpreis-Daten für einzelne Stadtteile und Straßenzüge ab Mitte 2025 wird die Transparenz erhöhen und Käufern sowie Verkäufern eine genauere Orientierung ermöglichen. Neue Bauprojekte, wie das Neubaugebiet „Moserfeld“, werden das Angebot an modernen Wohnungen erweitern, könnten jedoch die Preise für Bestandsimmobilien unter Druck setzen, wenn das Angebot steigt.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Ruhstorf an der Rott bietet vielfältige Möglichkeiten für Eigenheimbesitzer, Investoren und Mieter. Die Preise sind im Vergleich zu urbanen Zentren wie München moderat, aber die begrenzte Verfügbarkeit und die hohe Nachfrage treiben die Kosten in beliebten Lagen nach oben. Energieeffizienz, barrierefreie Ausstattung und die Nähe zur Infrastruktur sind entscheidende Faktoren für die Attraktivität von Immobilien. Für Käufer und Verkäufer ist eine individuelle Immobilienbewertung empfehlenswert, um den genauen Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Ausstattung zu bestimmen. Insgesamt bleibt Ruhstorf an der Rott ein attraktiver Standort mit stabilem Wachstumspotenzial im Immobilienmarkt.

Umgebung von Ruhstorf an der Rott

Mit immerhin rund 49.454 Einwohner verfügt die kreisfreie Stadt Passau im gleichnamigen Landkreis über die höchste Einwohnerzahl und stellt zugleich den Sitz des Verwaltungsrates dieser Region im Dreiländereck. Es folgen eine Vielzahl weiterer Städte, Märkte und Gemeinden darunter Vilshofen an der Donau (ca. 15.966), Pocking (rund 15.034), Hauzenberg (knapp 11.608), Bad Griesbach i.Rottal (circa 8.501), Ortenburg (7.400), Rotthalmünster (5.000) sowie Fürstenzell (etwa 7.826) Einwohner, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Denn schließlich gehören noch eine Reihe weiterer Ortschaften wie Salzweg (6.900), Tiefenbach (6.800), Untergriesbach (6.100), Bad Füssing (rund 6.805) oder Hutthurm (etwa 5.954), Wegscheid (5.500) Einwohner zur Region Passau im Dreiländereck dazu. Auf den letzten Platz des Landkreises ist die Gemeinde Beutelsbach mit ca. 1.131 Einwohner zu finden, welche zugleich das Schlußlicht dieser Region darstellt.