Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt Aschaffenburg
wird von dem Immobilienwertermittler für ein Marktwertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Aschaffenburg und in der Region Unterfranken werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Unterfranken, im Nordwesten Bayerns, erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Aschaffenburg
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Aschaffenburg in der Region Unterfranken zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Aschaffenburg
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und die Stadt Aschaffenburg im nordwestlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Aschaffenburg einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Aschaffenburg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Aschaffenburg
Einleitung
Aschaffenburg, oft als „Bayerisches Nizza“ bezeichnet, ist eine attraktive Stadt am Main, die durch ihre historische Altstadt, ihre Nähe zum Spessart und eine starke wirtschaftliche Basis besticht. Die Stadt ist Teil der Metropolregion Frankfurt am Main und profitiert von einer guten Verkehrsanbindung sowie einem vielfältigen kulturellen und Freizeitangebot. Der Immobilienmarkt in Aschaffenburg ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, stabilen bis leicht steigenden Preisen und einer Vielfalt an Objekten, die sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant sind. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Aschaffenburg, einschließlich Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebot, Stadtteilspezifika und zukünftiger Trends.
Lage und Attraktivität von Aschaffenburg
Aschaffenburg liegt im bayerischen Unterfranken und ist mit rund 70.000 Einwohnern die größte Stadt der Region. Die Stadt verbindet urbanes Leben mit einer idyllischen Umgebung, geprägt durch den Main und den Spessart. Wahrzeichen wie das Schloss Johannisburg und das Pompejanum sowie kulturelle Einrichtungen wie das Stadttheater oder der Colos-Saal machen Aschaffenburg zu einem beliebten Wohn- und Lebensort. Die hervorragende Anbindung an die Autobahn A3 und das ICE-Schienennetz erleichtert Berufspendlern den Zugang zu Metropolen wie Frankfurt, Würzburg oder Darmstadt. Zudem bietet die Stadt eine starke Wirtschaft mit zahlreichen Unternehmen, was die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich antreibt.
Preisentwicklung im Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Aschaffenburg zeigt eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung, beeinflusst durch die hohe Nachfrage und die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien in bevorzugten Lagen. Im August 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 3.628 €, mit leichten Schwankungen je nach Objektart und Stadtteil.
Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen in Aschaffenburg kosten aktuell im Durchschnitt etwa 4.200 € pro Quadratmeter. Die Preisspanne reicht von etwa 2.400 € in günstigeren Lagen bis hin zu über 6.200 € in Premiumlagen wie der Österreicher Kolonie. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Wohnungen um etwa 1,5 bis 8,6 % gestiegen, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten in urbanen Lagen hinweist. Besonders Neubauwohnungen erreichen Spitzenwerte von bis zu 8.200 € pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen (älter als zwei Jahre) bei etwa 3.400 € bis 5.500 € liegen.
Einfamilienhäuser und Reihenhäuser
Die Preise für Häuser liegen im Durchschnitt bei etwa 3.600 € pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser aus dem Bestand kosten zwischen 2.000 € und 5.400 €, während Neubauhäuser Preise zwischen 3.400 € und 7.200 € pro Quadratmeter erreichen. Reihenhäuser und Doppelhäuser sind besonders in städtischen Lagen wie Schweinheim oder Nilkheim gefragt und bewegen sich preislich im Bereich von 3.400 € bis 4.800 € pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Hauspreise relativ stabil geblieben, mit einem leichten Anstieg von etwa 0,1 bis 1,1 %.
Mietpreise
Die Mietpreise in Aschaffenburg sind ebenfalls gestiegen, was die Attraktivität der Stadt für Investoren unterstreicht. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei etwa 10 bis 12 € pro Quadratmeter, wobei moderne oder zentral gelegene Wohnungen auch 14 € oder mehr erreichen können. Besonders in der Innenstadt und in Stadtteilen wie Schweinheim sind die Mieten höher, während in ländlicheren Gebieten wie Obernau oder Strietwald günstigere Mietpreise möglich sind.
Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Immobilien in Aschaffenburg ist hoch, insbesondere bei jungen Familien, Berufspendlern und Investoren, die von der Nähe zur Metropolregion Frankfurt profitieren möchten. Eigentumswohnungen in der Innenstadt sowie Einfamilienhäuser in ruhigen Stadtteilen wie Nilkheim oder Strietwald sind besonders gefragt. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Baugrundstücken in zentralen Lagen konzentriert sich das Angebot zunehmend auf Bestandsimmobilien und Modernisierungsprojekte. Neubauprojekte, wie etwa das nachhaltige Wohnprojekt „GreenSide“ im Süden Aschaffenburgs, stoßen auf großes Interesse, sind jedoch oft schnell vergriffen.
Investoren zeigen verstärkt Interesse an Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien, da diese stabile Renditen versprechen. Die Nachfrage nach Kapitalanlagen, insbesondere in Form von vermieteten Wohnungen, ist durch die gute wirtschaftliche Lage und die steigenden Mietpreise gestiegen. Gleichzeitig führt die hohe Nachfrage zu einem Wettbewerb um attraktive Objekte, was die Preise in beliebten Stadtteilen weiter antreibt.
Stadtteilspezifika
Die Immobilienpreise und die Nachfrage variieren stark je nach Stadtteil in Aschaffenburg:
Österreicher Kolonie: Der teuerste Stadtteil mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 3.935 €, für Wohnungen sogar bis zu 4.169 €. Die Lage ist besonders bei wohlhabenden Käufern und Investoren beliebt.
Innenstadt: Zentrale Lage mit hohen Preisen für Wohnungen (ca. 3.800 € pro Quadratmeter) und einer starken Nachfrage nach Altbauwohnungen mit Charme. Fachwerkhäuser und modernisierte Mehrfamilienhäuser sind hier besonders gefragt.
Schweinheim und Nilkheim: Beliebte Wohngegenden für Familien mit moderaten Preisen (ca. 3.500 € pro Quadratmeter für Häuser). Neubauprojekte und Bestandsimmobilien sind hier gleichermaßen gefragt.
Obernau: Der günstigste Stadtteil mit Quadratmeterpreisen von etwa 3.177 €. Ideal für Käufer mit begrenztem Budget, die dennoch die Nähe zur Stadt suchen.
Strietwald: Ruhige Lage mit Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, die für Familien attraktiv sind. Preise liegen bei etwa 3.676 € pro Quadratmeter.
Damm: Attraktive Wohnlage mit moderner Bebauung und einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis (ca. 3.996 € pro Quadratmeter).
Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt
Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Aschaffenburg:
Wirtschaftliche Lage: Die starke Wirtschaft und die Nähe zur Metropolregion Frankfurt machen Aschaffenburg zu einem gefragten Standort für Berufspendler und Unternehmen.
Zinsentwicklung: Die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) zu Zinssätzen haben einen direkten Einfluss auf die Finanzierungskosten und damit auf die Nachfrage. Experten erwarten für 2025 Zinssenkungen, was die Immobilienpreise stabilisieren oder leicht steigern könnte.
Demografische Entwicklung: Die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum und barrierefreien Wohnungen steigt, was den Markt für seniorengerechte Immobilien belebt.
Nachhaltigkeit: Energieeffizienz und nachhaltige Bauprojekte gewinnen an Bedeutung. Förderprogramme der KfW und regionale Unterstützung für energetische Sanierungen fördern Modernisierungsprojekte.
Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken in zentralen Lagen ist begrenzt, was den Wettbewerb um Bestandsimmobilien verstärkt.
Rolle der Immobilienmakler
Professionelle Immobilienmakler spielen in Aschaffenburg eine zentrale Rolle. Makler wie Engel & Völkers, Gödert Immobilien oder die Sparkasse Aschaffenburg-Miltenberg bieten umfassende Dienstleistungen, von der Wertermittlung über die Vermarktung bis hin zur Finanzierungsberatung. Viele Makler verfügen über lokale Marktkenntnisse und ein starkes Netzwerk, was besonders bei der Vermittlung von Premiumobjekten oder Kapitalanlagen von Vorteil ist. Zusätzlich bieten sie digitale Tools wie Online-Bewertungen oder virtuelle Besichtigungen, um den Verkaufsprozess zu optimieren.
Zukünftige Trends und Prognosen
Für 2025 wird eine leichte Stabilisierung des Immobilienmarkts in Aschaffenburg erwartet, mit potenziellen Preisanstiegen bei Wohnungen aufgrund der hohen Nachfrage. Die erwarteten Zinssenkungen könnten die Finanzierung erleichtern und die Nachfrage weiter ankurbeln. Gleichzeitig wird der Fokus auf nachhaltige und energieeffiziente Immobilien zunehmen, da sowohl Käufer als auch Investoren Wert auf geringe Betriebskosten legen. Neubauprojekte in Randlagen und die Modernisierung von Bestandsimmobilien werden weiterhin im Fokus stehen. Die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum und kleineren Wohneinheiten für Singles oder Paare wird ebenfalls steigen, da die demografische Entwicklung dies begünstigt.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Aschaffenburg ist dynamisch und attraktiv, geprägt von einer stabilen Preisentwicklung und einer hohen Nachfrage. Die Stadt bietet eine breite Palette an Immobilien, von historischen Altbauwohnungen in der Innenstadt bis hin zu modernen Einfamilienhäusern in ruhigen Stadtteilen. Die Nähe zur Metropolregion Frankfurt, die starke Wirtschaft und die kulturelle Vielfalt machen Aschaffenburg zu einem gefragten Wohn- und Investitionsstandort. Für Käufer und Investoren bietet der Markt trotz der hohen Preise in Premiumlagen weiterhin Chancen, insbesondere durch Modernisierungsprojekte und Förderprogramme. Eine professionelle Beratung durch lokale Immobilienexperten ist jedoch essenziell, um den Marktwert genau zu ermitteln und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Umgebung von Aschaffenburg
Der Landkreis Aschaffenburg ist gleichzeitig der bevölkerungsreichste Landkreis in Unterfranken und unmittelbar nach Ansbach der bevölkerungsreichste in Franken. Die gleichnamige kreisfreie Stadt Aschaffenburg ist zudem mit circa 67.840 Einwohnern die größte im Landkreis gefolgt von Alzenau (etwa 19.062), Großostheim (rund 16.400) und Hösbach (circa 13.050) Einwohner. Mömbris überschreitet mit rund 11.750 Einwohner gerade noch die 10.000er Marke, wogegen Goldbach (ca. 9.810), Bessenbach (5.700), Haibach (8.500), Kahl am Main (7.900), Karlstein am Main (8.100), Kleinostheim (8.200), Mainaschaff (8.900) und Stockstadt a. Main (etwa 7.730) deutlich unter dieser Grenze zurückbleiben. Hinzu kommen eine Vielzahl Gemeinden, welche deutlich unter der 5.000er Marke zu finden sind, wie zum Beispiel Waldaschaff (etwa 4.054), Schöllkrippen (4.200), Johannesberg (3.895) oder Sailauf (knapp 3.626) Einwohner. Das Schlußlicht hingegen bildet deutlich abgeschlagen Heinrichsthal mit gerade einmal rund 842 Einwohner.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Aschaffenburg für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Aschaffenburg
Das unterfränkische Aschaffenburg liegt in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Durch die Stadt fließen zwei Flüsse, die Aschaff und der Main. Aschaffenburg hat eine reizvolle Naturumgebung zu bieten, in östlicher Richtung liegt der waldreiche Spessart, im Südwesten grenzt das Mainviereck an die Stadt. Die zehn Stadtteile Stadtmitte, Damm, Schweinheim, Nilkheim, Obernau, Leider, Strietwald, Österreicher Kolonie, Gailbach und Obernauer Kolonie bilden zusammen die Stadt Aschaffenburg. Im Zweiten Weltkrieg wurden große Teile des Stadtgebiets völlig zerstört, etwa ein Drittel der Bevölkerung ging durch Luftangriffe, Evakuierungen und Flucht verloren. Aber bereits im Jahr 1950 befand sich die Einwohnerzahl wieder auf Vorkriegsniveau. Ihren Höchststand erreichte die Aschaffenburger Bevölkerung im Jahr 2006 mit 69.863 Menschen. Seitdem sind die Zahlen gesunken. Die große Volkszählung des Jahres 2011 ergab eine Anzahl von nur noch 67.470 Bewohnern.
Kultur und Bildung
Die Besucher der Stadt Aschaffenburg können dort zahlreiche katholische und evangelische Kirchen besichtigen. Eine davon ist die Stiftskirche St. Peter und Alexander mit ihrem spätromanischen Kreuzgang. Diese Kirche mit dem päpstlichen Status Basilica minor beherbergt in ihrem Inneren wertvolle Kulturdenkmäler. Darunter ist das Werk mit dem Namen ‚Beweinung Christi‘ des Künstlers Matthias Grünewald. Aber auch einige interessante weltliche Bauwerke gibt es hier zu sehen. Das Renaissance Schloss Johannisburg mit seiner Hofbibliothek gehört auf jeden Fall dazu, aber auch die historische Altstadt auf dem Stiftsberg hat attraktive Ansichten zu bieten. Mehrere Theater und Museen sorgen für die kulturelle Unterhaltung in der Stadt. Die Staatsgalerie Aschaffenburg im Schloss Johannisburg ist beispielsweise Teil der Bayrischen Staatsgemäldesammlungen und kann ihren Besuchern eine umfangreiche Cranach-Ausstellung präsentieren.
Das Schlossmuseum zeigt den Johannisburg-Besuchern weitere Kunstwerke. Im Stiftsmuseum der Stadt Aschaffenburg wird Kunst aus der Renaissance und dem Mittelalter ausgestellt, außerdem sakrale Kunst aus dem Barock. Im Stadtpalais Schönborner Hof ist das naturwissenschaftliche Museum mit seiner umfangreichen Insektensammlung angesiedelt. Das Museum für jüdische Geschichte und Kultur befindet sich im ehemaligen Rabbinerhaus. Dort kann man das jüdische Leben in Aschaffenburg in historischen Dokumenten nachvollziehen. Für die Bildung der heutigen Bürger sorgen zahlreiche Schulen, darunter 13 Grundschulen, acht Hauptschulen, vier Realschulen, eine Wirtschaftsschule und vier Gymnasien. Darüber hinaus lehren in Aschaffenburg fünf Förderschulen und 22 fachberufliche Schulen. Studieren kann man hier seit dem Jahr 1995 an der Hochschule Aschaffenburg, die zunächst als eine Abteilung der Fachhochschule Würzburg-Schweinfurt-Aschaffenburg gegründet wurde. Außerdem gibt es in der Stadt eine Fachakademie für Sozialpädagogik, an der Erzieher ausgebildet werden.
Wirtschaft
Aschaffenburg wurde vom Deutschen Industrie- und Handelskammertag in einer Umfrage unter 20.000 Unternehmen auf den dritten Platz der besten Wirtschaftsstandorte gewählt. Als Grund für die gute Platzierung wurden die Nähe zum Kunden, die gute Verkehrsinfrastruktur, die zahlreichen Bildungseinrichtungen und die attraktiven Hochschulkooperationen genannt. Die wichtigsten Betriebe der Stadt kommen aus den Sektoren Textil, Holz, Papier, Metall und Elektro. Bereits im vorigen Jahrhundert war Aschaffenburg ein Zentrum der deutschen Textilindustrie. Obwohl heute viele Arbeitsplätze in die Billiglohnländer Asiens ausgelagert wurden, haben noch einige Unternehmen ihren Sitz vor Ort. Der nahe Spessart hat die Holz- und Papierindustrie in Aschaffenburg befördert. Erst im Jahr 2007 entstand im Bayernhafen ein neues Sägewerk mit 180 Arbeitsplätzen. Aber auch die Automobilzulieferer stellen eine große Zahl an Arbeitsplätzen in der Stadt. Ein Beispiel dafür ist die Linde Material Handling GmbH. Weitere wichtige Arbeitgeber sind Eon Netz, DPD, TRW, Adler Moden und Nintendo Europe.
Verkehrsanbindung
Mit dem Auto kann man die Stadt Aschaffenburg über drei Anschlussstellen der Bundesautobahn A3 erreichen. So gelangt man von jedem beliebigen Standort aus schnell ins etwa 40 Kilometer entfernte Frankfurt oder auch ins 80 Kilometer entfernte Würzburg. Über die A45 kann man direkt in Richtung Dortmund fahren. Außerdem verlaufen die Bundesstraßen B26, B8 und B469 durch die Stadt. Der Hauptbahnhof Aschaffenburg wurde im Jahr 2012 zum Bahnhof des Jahres gewählt. Von dort aus kann man ebenfalls zahlreiche regionale und Fernziele bequem erreichen. Aber auch der Hafen spielt in Aschaffenburgs Verkehr eine zentrale Rolle. Dieser liegt an der transeuropäischen Wasserstraße Rhein-Main-Donau und bietet die trimodale Containerumladung zwischen Wasser, Schiene und Straße an. Im Stadtgebiet gelangt man mit 15 Buslinien unkompliziert an jedes Ziel. Aus der Luft kann Aschaffenburg auf dem Verkehrslandeplatz Großostheim direkt angeflogen werden. Der internationale Frankfurter Rhein Main Flughafen ist mit dem Auto in etwa 30 Minuten zu erreichen.
Der Verwaltungssitz der Gemeinde ist Dalbergstraße 15 in 63739 Aschaffenburg (Telefon: 0 60 21/33 0-0). Umfeld von Aschaffenburg: Johannesberg, Glattbach, Goldbach, Hösbach, Haibach, Bessenbach, Sulzbach am Main, Niedernberg, Großostheim, Stockstadt am Main, Mainaschaff und Kleinostheim.
Jetzt Bewertungsanfrage stellen:
