Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Niedernberg

Immobilienmarkt Niedernberg

Einleitung

Niedernberg, eine idyllische Gemeinde am bayerischen Untermain mit etwa 6.000 Einwohnern, liegt westlich von Aschaffenburg und besticht durch ihre Kombination aus ländlichem Charme und guter Anbindung an städtische Zentren. Die Nähe zur A3 und zur B469 macht Niedernberg besonders attraktiv für Pendler, die in weniger als 30 Minuten den Frankfurter Flughafen oder in etwa 10 Minuten Aschaffenburg erreichen können. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Niedernberg, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, sowie zukünftige Trends und Einflussfaktoren.

Lage und Infrastruktur

Niedernberg liegt direkt am Main und bietet eine hohe Lebensqualität durch seine naturnahe Umgebung, zahlreiche Seen mit Badestränden und Freizeitmöglichkeiten wie den Golfplatz „Rosenhof“ oder die Wellnessoase „Seehotel Niedernberg“. Die Gemeinde verfügt über eine gute Infrastruktur mit zwei Kindergärten, einer Grund- und Hauptschule, mehreren Hausärzten und einem Einkaufszentrum am Ortsrand. Kulinarisch und kulturell überzeugt Niedernberg mit vielfältigen Restaurants und regelmäßigen Festen auf dem historischen Dorfplatz. Diese Faktoren machen die Gemeinde sowohl für Familien als auch für Erholungssuchende attraktiv.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Kaufpreise für Häuser

Der Immobilienmarkt in Niedernberg zeigt eine stabile, aber moderat steigende Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser liegt aktuell bei etwa 2.800 bis 3.500 Euro, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung. Bestandshäuser (älter als 3 Jahre) kosten im Schnitt etwa 2.700 Euro pro Quadratmeter, während Neubauhäuser aufgrund höherer Baukosten und moderner Ausstattung Preise von bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Beispielsweise wird ein Einfamilienhaus mit 195 m² Wohnfläche und 576 m² Grundstück für etwa 650.000 Euro angeboten, während ein Neubau mit 240 m² Wohnfläche Preise um 900.000 Euro erzielen kann.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Niedernberg kosten im Durchschnitt zwischen 2.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Bestandswohnungen liegen bei etwa 2.600 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen, insbesondere in modernen Projekten wie „Am Mainlimes“, Quadratmeterpreise von 4.200 bis 4.500 Euro erreichen. Eine 3-Zimmer-Neubauwohnung mit 101 m² kostet beispielsweise rund 429.000 Euro, während ein Penthouse mit 160 m² bis zu 699.000 Euro erzielen kann.

Mietpreise

Die Mietpreise in Niedernberg sind vergleichsweise moderat. Für Bestandswohnungen liegt die Kaltmiete bei etwa 7,50 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen kosten rund 8,00 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter. Beispiele sind eine 73 m² große 2-Zimmer-Wohnung für 710 Euro Kaltmiete oder eine 162 m² große 3-Zimmer-Wohnung für 2.110 Euro. Häusermieten variieren stark, liegen aber im Schnitt bei 7,00 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter für Bestandsobjekte.

Grundstückspreise

Grundstücke in Niedernberg sind begehrt, da die Verfügbarkeit begrenzt ist. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt bei etwa 789 Euro, wobei erschlossene Grundstücke einen Preisaufschlag von etwa 55 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken haben. Preise schwanken je nach Größe und Lage: Kleinere Grundstücke (500–1.000 m²) erreichen bis zu 1.800 Euro pro Quadratmeter, größere Flächen (2.000–5.000 m²) sind mit etwa 244 Euro pro Quadratmeter günstiger.

Preisentwicklung

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Niedernberg stetig gestiegen, getrieben durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Region und die Attraktivität als Pendlerstandort. Im Vergleich zum Vorjahr zeigen die Quadratmeterpreise für Häuser eine moderate Steigerung von etwa 2–3 %, während Eigentumswohnungen eine etwas geringere Wertsteigerung von etwa 0,5–1 % verzeichnen. Die Mietpreise sind nahezu stabil geblieben, mit einer leichten Erhöhung von etwa 0,8 % bei Bestandswohnungen.

Angebot und Nachfrage

Angebot

Das Immobilienangebot in Niedernberg ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell gibt es etwa 40–50 Kaufobjekte, darunter Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen. Besonders hervorzuheben ist das Neubauprojekt „Am Mainlimes“, das 36 Wohnungen mit 1 bis 5 Zimmern umfasst, von Erdgeschosswohnungen mit Gartenanteil bis hin zu Penthäusern mit Dachterrassen. Mietwohnungen sind seltener, mit etwa 10–15 Angeboten, die schnell vergriffen sind. Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder Pflegeapartments sind aktuell kaum verfügbar, was auf eine geringe Investorenaktivität hindeutet.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Niedernberg ist hoch, insbesondere bei Familien und Pendlern. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser sind besonders gefragt, da sie großzügigen Wohnraum und Gartenflächen bieten. Eigentumswohnungen, vor allem im Neubaubereich, ziehen jüngere Käufer und Kapitalanleger an, die von der guten Infrastruktur und Wertsteigerungspotenzial profitieren möchten. Die Mietnachfrage ist ebenfalls stark, da viele Berufstätige die Nähe zu Aschaffenburg und Frankfurt schätzen, aber nicht kaufen möchten. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken führt zu einer hohen Nachfrage nach Bauplätzen, insbesondere in guter Lage.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Wirtschaftliche Lage

Die allgemeine wirtschaftliche Situation beeinflusst den Immobilienmarkt in Niedernberg maßgeblich. Niedrige Zinsen und eine stabile Beschäftigungslage in der Region fördern die Kaufbereitschaft, während steigende Baukosten und Zinsen seit 2022 die Preisentwicklung etwas gedämpft haben. Die Nähe zu wirtschaftsstarken Städten wie Aschaffenburg und Frankfurt sorgt für eine konstante Nachfrage.

Demografische Entwicklung

Niedernberg verzeichnet ein moderates Bevölkerungswachstum, vor allem durch Zuzug von Familien und Berufstätigen. Die Altersstruktur ist ausgewogen, mit einem wachsenden Anteil an jüngeren Haushalten, die Eigentum bilden möchten. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen für ältere Menschen bestehen, was durch Neubauprojekte wie „Am Mainlimes“ teilweise bedient wird.

Infrastruktur und Lage

Die hervorragende Verkehrsanbindung und die Nähe zu städtischen Zentren machen Niedernberg attraktiv. Zudem steigert die naturnahe Lage am Main mit Freizeitmöglichkeiten die Wohnqualität. Geplante Infrastrukturprojekte, wie die Erweiterung des Einkaufszentrums oder Verbesserungen im öffentlichen Nahverkehr, könnten die Attraktivität weiter erhöhen.

Baukosten und Regulierungen

Steigende Baukosten und strengere Bauvorschriften, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz, treiben die Preise für Neubauimmobilien nach oben. Gleichzeitig fördern staatliche Programme wie die KfW-Förderung den Neubau energieeffizienter Gebäude, was die Nachfrage nach modernen Immobilien unterstützt.

Prognose und Trends

Für 2025 wird eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung erwartet. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen bleibt hoch, während das Angebot begrenzt ist, was die Preise stützt. Neubauprojekte wie „Am Mainlimes“ werden die Nachfrage nach modernen Wohnungen teilweise decken, könnten aber aufgrund hoher Baukosten die Preise weiter nach oben treiben. Die Mietpreise dürften stabil bleiben, da die Nachfrage nach Mietwohnungen konstant hoch ist, aber neue Mietobjekte selten sind.

Langfristig könnte Niedernberg von der wachsenden Attraktivität des bayerischen Untermains profitieren, insbesondere wenn die Infrastruktur weiter ausgebaut wird. Trends wie Homeoffice und der Wunsch nach naturnahem Wohnen könnten die Nachfrage nach Immobilien in Niedernberg weiter steigern. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten die Kaufbereitschaft dämpfen, was zu einer stärkeren Nachfrage nach Mietobjekten führen könnte.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Niedernberg ist geprägt von einer hohen Nachfrage, begrenztem Angebot und einer stabilen Preisentwicklung. Die Gemeinde bietet eine attraktive Kombination aus ländlichem Wohnen, guter Infrastruktur und Nähe zu städtischen Zentren, was sie besonders für Familien und Pendler interessant macht. Während die Preise für Häuser und Wohnungen moderat steigen, bleiben Mietpreise relativ stabil. Für Investoren bietet Niedernberg Potenzial, insbesondere durch Neubauprojekte und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken. Für Käufer und Mieter empfiehlt sich eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit lokalen Maklern, um von den begrenzten Angeboten zu profitieren.

Umgebung von Niedernberg

Mit circa 9.197 Einwohnern ist Miltenberg, welche zugleich den Verwaltungssitz inne hat zwar nicht die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl, sondern nach Erlenbach am Main (ca. 9.959) allenfalls auf den zweiten Platz des gleichnamigen Landkreises angesiedelt. Es folgen eine ganze Reihe weiterer Städte und Gemeinden, welche sich über Einwohnerzahlen zwischen 9.000 und 5.000 erfreuen dürfen, dazu gehören unter anderen Elsenfeld (rund 8.947), Obernburg am Main (circa 8.458), Sulzbach am Main (etwa 6.945), Klingenberg am Main (knapp 6.188) sowie Kleinwallstadt (ca. 5.738), um nur einige aufzuzählen. Eine Vielzahl weiterer Namen darunter Mömlingen (ca. 4.846), Leidersbach (rund 4.742), Amorbach (4.000) oder Wörth am Main (etwa 4.729), Großwallstadt (4.100), Bürgstadt (4.200), Großheubach (5.050) Stadtprozelten (1.500) Einwohner bilden das Mittelfeld der Region Miltenberg, ehe mit gerade einmal 765 Einwohnern die Gemeinde Rüdenau das Schlußlicht des Landkreises bildet.