Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Obernburg am Main

Immobilienmarkt Obernburg am Main

Einleitung

Obernburg am Main, eine malerische Stadt im Landkreis Miltenberg in Unterfranken, Bayern, ist bekannt für ihren historischen Altstadtkern, ihre idyllische Lage am Main und ihre gute Anbindung an die Region. Der Immobilienmarkt in Obernburg entwickelt sich dynamisch, beeinflusst durch die Attraktivität der Stadt für Familien, Investoren und Pendler, die die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Aschaffenburg oder Frankfurt schätzen. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt in Obernburg, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot, Nachfrage, Trends und Zukunftsaussichten.

1. Überblick über den Immobilienmarkt

1.1. Lage und Attraktivität

Obernburg am Main liegt in einer landschaftlich reizvollen Region mit Blick auf das Maintal, den Odenwald und den Spessart. Die Stadt vereint ländlichen Charme mit urbaner Nähe, da größere Städte wie Aschaffenburg (ca. 20 km) und Frankfurt (ca. 60 km) gut erreichbar sind. Die historische Altstadt, kulturelle Angebote wie der Rosengarten und die gute Infrastruktur machen Obernburg besonders für Familien und ältere Menschen attraktiv. Zudem ist die Stadt durch öffentliche Verkehrsmittel und die Nähe zur Autobahn A3 gut angebunden, was sie für Pendler interessant macht.

1.2. Marktsegmente

Der Immobilienmarkt in Obernburg umfasst verschiedene Segmente:

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Besonders gefragt bei Familien und Paaren, die ein Eigenheim suchen.

• Eigentumswohnungen: Attraktiv für Singles, junge Paare und Investoren.

• Mehrfamilienhäuser: Interessant für Kapitalanleger, die Mietobjekte suchen.

• Grundstücke: Nachfrage nach Baugrundstücken für individuelle Wohnprojekte.

• Gewerbeimmobilien: Ladenlokale und Büros, vor allem in zentralen Lagen wie der Altstadt.

2. Preisentwicklung

2.1. Kaufpreise für Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Obernburg liegt derzeit zwischen 2.100 und 3.600 €, abhängig von Lage, Zustand und Baujahr. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser kosten im Schnitt etwa 3.400 €/m², wobei Neubauten oder sanierte Objekte Preise bis zu 4.400 €/m² erreichen können. Im Vergleich zu 2020 sind die Preise für Häuser um etwa 20–25 % gestiegen, was den allgemeinen Trend steigender Immobilienpreise in Deutschland widerspiegelt. Allerdings zeigen einige Quellen eine leichte Abkühlung des Marktes mit einem Rückgang der Hauspreise um etwa 15 % im Vergleich zum Vorjahr, was auf eine Marktkorrektur hinweisen könnte.

2.2. Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen kosten in Obernburg durchschnittlich zwischen 2.800 und 3.900 €/m². Besonders Neubauwohnungen in guten Lagen, wie in der Nähe des Mains oder der Altstadt, erreichen Spitzenwerte von bis zu 4.000 €/m². Seit 2020 ist ein Preisanstieg von etwa 15–30 % zu verzeichnen, wobei die Nachfrage nach modernen, barrierefreien Wohnungen besonders hoch ist. Der Preisanstieg für Wohnungen war in den letzten Jahren stärker als bei Häusern, was auf die hohe Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten in zentralen Lagen zurückzuführen ist.

2.3. Mietpreise

Die Mietpreise in Obernburg liegen für Bestandswohnungen bei etwa 6,90 €/m² und für Neubauwohnungen bei rund 8,60 €/m². Häuser zur Miete sind seltener, mit Durchschnittsmieten von 6,60 €/m² für Bestandsobjekte und 6,80 €/m² für Neubauten. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren relativ stabil geblieben, mit leichten Rückgängen bei Bestandswohnungen (ca. -2,7 %) und einer stagnierenden Entwicklung bei Neubauwohnungen (ca. +0,4 %). Die Bruttomietrendite liegt bei Bestandswohnungen bei etwa 5,3 % und bei Neubauwohnungen bei 4,1 %, was Obernburg für Investoren attraktiv macht.

2.4. Grundstückspreise

Bodenrichtwerte für Obernburg sind derzeit nicht flächendeckend verfügbar, aber der durchschnittliche Grundstückspreis liegt unter dem bundesweiten Durchschnitt von 211,81 €/m². Die Preise variieren stark je nach Lage, Bebaubarkeit und Größe. Grundstücke in Randlagen mit Blick ins Grüne sind besonders gefragt, da sie Potenzial für individuelle Bauprojekte bieten. Ein Beispiel ist ein 1.861 m² großes Grundstück am Feldrand, das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, aber Potenzial für zwei 1-2-Familienhäuser bietet.

3. Angebot und Nachfrage

3.1. Angebot

Das Immobilienangebot in Obernburg ist vielfältig, mit einem Schwerpunkt auf Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Aktuelle Angebote umfassen:

• Historische Immobilien: Häuser in der Altstadt mit Charme, oft teilweise renoviert, wie ein geschichtsträchtiges Haus mit Rosengarten in zentraler Lage.

• Neubauprojekte: Projekte wie Doppelhaushälften mit 113–152 m² Wohnfläche, die schlüsselfertig angeboten werden und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten bieten.

• Mehrfamilienhäuser: Objekte mit mehreren Wohneinheiten, die Mieteinnahmen von bis zu 22.560 € jährlich generieren.

• Wohnungen: 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen, oft mit Balkon oder Terrasse, in zentralen oder ruhigen Lagen.

• Gewerbeimmobilien: Ladenlokale in der Altstadt, ideal für Existenzgründungen oder Filialerweiterungen.

3.2. Nachfrage

Die Nachfrage in Obernburg ist hoch, insbesondere nach:

• Familienfreundlichen Immobilien: Einfamilienhäuser und Doppelhäuser mit Garten oder Terrasse für Familien.

• Modernen Wohnungen: Barrierefreie, möblierte Apartments für Singles oder Pendler, besonders in zentralen Lagen wie der Römerstraße.

• Anlageobjekten: Mehrfamilienhäuser für Investoren, die von stabilen Mietrenditen profitieren wollen.

• Baugrundstücken: Nachfrage nach Grundstücken für individuelle Bauprojekte, besonders in ruhigen Randlagen.

4. Trends und Entwicklungen

4.1. Nachhaltigkeit und Modernisierung

Ein wachsender Trend in Obernburg ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Käufer und Mieter legen Wert auf moderne Heizsysteme, gute Dämmung und nachhaltige Baumaterialien. Viele Bestandsimmobilien werden saniert, um den aktuellen energetischen Standards zu entsprechen, da Energieausweise oft noch in Arbeit sind oder beantragt wurden.

4.2. Individualisierung

Projekte wie schlüsselfertige Doppelhaushälften, die individuelle Gestaltungsmöglichkeiten bieten, sind besonders gefragt. Käufer schätzen es, ihr Zuhause nach eigenen Wünschen zu gestalten, ohne den vollen Bauaufwand selbst zu übernehmen.

4.3. Digitalisierung

Der Immobilienmarkt in Obernburg profitiert von digitalen Plattformen wie Immowelt, ImmoScout24 und regionalen Anbietern wie dem Main-Echo Immobilienmarkt. Diese Plattformen erhöhen die Reichweite von Angeboten und erleichtern den Vergleich von Preisen und Objekten.

4.4. Investitionsinteresse

Die hohen Mietrenditen machen Obernburg für Kapitalanleger attraktiv. Mehrfamilienhäuser und Wohnungen in zentralen Lagen sind besonders gefragt, da sie stabile Einnahmen bei moderaten Kaufpreisen bieten.

5. Herausforderungen

5.1. Preisschwankungen

Die Immobilienpreise in Obernburg schwanken je nach Lage, Zustand und Objekttyp erheblich. Während zentrale Lagen in der Altstadt hohe Preise erzielen, sind Randlagen günstiger, aber oft weniger nachgefragt. Die Marktkorrektur (Rückgang der Hauspreise um ca. 15 %) könnte Unsicherheiten für Verkäufer schaffen.

5.2. Energieausweise

Viele Immobilien in Obernburg haben derzeit keinen gültigen Energieausweis, was den Verkaufsprozess verzögern kann. Käufer legen zunehmend Wert auf Transparenz in Bezug auf Energieeffizienz.

5.3. Bürokratie

Der Verkauf oder Kauf von Immobilien ist mit bürokratischem Aufwand verbunden, insbesondere bei Grundstücken, wo Bodenrichtwerte und Bebauungspläne berücksichtigt werden müssen. Gutachterausschüsse und Behörden spielen eine wichtige Rolle bei der Preisermittlung.

6. Zukunftsaussichten

6.1. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Obernburg werden voraussichtlich weiter steigen, da die Nachfrage nach Wohnraum in attraktiven Regionen wie Unterfranken hoch bleibt. Die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite im Jahr 2025 fördern den Kauf, während die steigende Nachfrage nach Neubauwohnungen die Preise weiter antreiben könnte.

6.2. Infrastruktur und Entwicklung

Geplante Infrastrukturprojekte und die gute Anbindung an die Region könnten die Attraktivität von Obernburg weiter steigern. Neue Wohngebiete und die Modernisierung bestehender Immobilien werden das Angebot diversifizieren.

6.3. Nachhaltigkeit

Der Fokus auf nachhaltiges Bauen und Sanieren wird zunehmen, da Käufer und Mieter energieeffiziente Immobilien bevorzugen. Dies könnte zu einem Anstieg der Preise für modernisierte Objekte führen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Obernburg am Main ist dynamisch und vielfältig, geprägt von einer hohen Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Anlageobjekten. Die Preise sind in den letzten Jahren gestiegen, mit leichten Korrekturen bei Hauspreisen, während die Mietpreise stabil bleiben. Die Stadt bietet sowohl für Familien als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten, insbesondere durch ihre idyllische Lage und gute Anbindung. Herausforderungen wie fehlende Energieausweise und bürokratischer Aufwand sollten jedoch beachtet werden. Für die Zukunft ist mit einer weiteren Wertsteigerung und einem Fokus auf nachhaltige Immobilien zu rechnen. Wer in Obernburg investieren oder ein Zuhause finden möchte, profitiert von einem ausgewogenen Verhältnis aus Lebensqualität und Wertsteigerungspotenzial.

Umgebung von Obernburg am Main

Mit circa 9.197 Einwohnern ist Miltenberg, welche zugleich den Verwaltungssitz inne hat zwar nicht die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl, sondern nach Erlenbach am Main (ca. 9.959) allenfalls auf den zweiten Platz des gleichnamigen Landkreises angesiedelt. Es folgen eine ganze Reihe weiterer Städte und Gemeinden, welche sich über Einwohnerzahlen zwischen 9.000 und 5.000 erfreuen dürfen, dazu gehören unter anderen Elsenfeld (rund 8.947), Sulzbach am Main (etwa 6.945), Klingenberg am Main (knapp 6.188) sowie Kleinwallstadt (ca. 5.738), um nur einige aufzuzählen. Eine Vielzahl weiterer Namen darunter Mömlingen (ca. 4.846), Leidersbach (rund 4.742), Amorbach (4.000) oder Wörth am Main (etwa 4.729), Großwallstadt (4.100), Niedernberg (4.900), Bürgstadt (4.200), Großheubach (5.050) Stadtprozelten (1.500) Einwohner bilden das Mittelfeld der Region Miltenberg, ehe mit gerade einmal 765 Einwohnern die Gemeinde Rüdenau das Schlußlicht des Landkreises bildet.