Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bürgstadt

Immobilienmarkt Bürgstadt

Einleitung

Bürgstadt, eine idyllisch gelegene Gemeinde im Landkreis Miltenberg in Bayern, ist bekannt für ihre malerische Lage zwischen Spessart und Odenwald sowie ihre enge Verbindung zum Weinbau. Der Immobilienmarkt in Bürgstadt spiegelt die Attraktivität der Region wider, die sowohl für Familien als auch für Investoren interessant ist. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Bürgstadt, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Wohnlagen und zukünftiger Trends. Der Bericht basiert auf einer Auswertung von Markttransaktionen, Angebotspreisen und allgemeinen Marktbeobachtungen bis März 2025.

1. Überblick über Bürgstadt

Bürgstadt ist eine kleine Gemeinde mit etwa 4.300 Einwohnern, gelegen am Main, in einer Region, die für ihre hohe Lebensqualität und Naturverbundenheit geschätzt wird. Die Gemeinde bietet eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und einer Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Die Nähe zu größeren Städten wie Miltenberg und Aschaffenburg macht Bürgstadt sowohl für Pendler als auch für Menschen attraktiv, die das ländliche Leben bevorzugen. Der Weinbau prägt die Kultur und Wirtschaft der Gemeinde und trägt zur touristischen Attraktivität bei.

2. Marktsegmentierung

Der Immobilienmarkt in Bürgstadt lässt sich in folgende Segmente unterteilen:

• Eigentumswohnungen: Bestands- und Neubauwohnungen, sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger.

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Beliebt bei Familien und Paaren, die ein eigenes Heim suchen.

• Mehrfamilienhäuser: Für Investoren, die in Mietobjekte investieren möchten.

• Grundstücke: Begehrte Baugrundstücke für individuelle Bauvorhaben.

• Mietwohnungen: Nachgefragt von Mietern, die die Region nutzen, aber nicht kaufen möchten.

• Gewerbeimmobilien: Kleines Segment, hauptsächlich für lokale Unternehmen.

3. Preisentwicklungen

3.1 Kaufpreise für Wohnimmobilien

Die Kaufpreise in Bürgstadt haben sich in den letzten Jahren moderat entwickelt, wobei die Preise von der Lage, der Ausstattung und dem Alter der Immobilie abhängen. Im ersten Quartal 2025 liegen die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen bei etwa 2.600 bis 3.100 €/m², abhängig von der Wohnlage. Bestandswohnungen sind tendenziell günstiger (ca. 2.600 €/m²), während Neubauwohnungen aufgrund moderner Ausstattung und Energieeffizienz höhere Preise erzielen (ca. 3.100 €/m²).

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser weisen eine größere Preisspanne auf. Ältere Bestandshäuser (Baujahr vor 1980) werden im Schnitt für 2.000 bis 2.500 €/m² angeboten, während moderne oder sanierte Häuser Preise von 3.500 bis 5.000 €/m² erreichen können. Ein Beispiel ist ein projektiertes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf einem 868 m² großen Grundstück, das für etwa 1.050.000 € angeboten wird, was einem Quadratmeterpreis von rund 5.164 € entspricht.

Mehrfamilienhäuser sind seltener, aber attraktiv für Investoren. Die Preise variieren stark je nach Zustand und Renditepotenzial, liegen aber im Durchschnitt bei 1.800 bis 2.500 €/m².

3.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Bürgstadt sind für eine ländliche Region moderat, aber aufgrund der hohen Lebensqualität und der Nähe zu urbanen Zentren stabil. Im ersten Quartal 2025 liegt die Durchschnittsmiete für Wohnungen bei etwa 8,90 bis 9,00 €/m². Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 90 m² kostet beispielsweise etwa 720 € Kaltmiete, während eine größere 5-Zimmer-Wohnung mit 120 m² etwa 1.100 € Kaltmiete erfordert. Neubauwohnungen oder hochwertig ausgestattete Objekte können Mieten von 10 €/m² oder mehr erreichen.

Häuser zur Miete sind selten, aber begehrt. Ein saniertes Einfamilienhaus mit 250 m² Wohnfläche kann eine Kaltmiete von 2.200 € erzielen, was die Nachfrage nach großzügigen Wohnflächen in Bürgstadt unterstreicht.

3.3 Grundstückspreise

Grundstücke sind in Bürgstadt knapp, was die Preise in die Höhe treibt. Im März 2025 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Baugrundstücke bei etwa 400 bis 500 €/m², abhängig von der Lage. Ein 868 m² großes Wohngrundstück in Ecklage wird beispielsweise für 368.000 € angeboten, was einem Preis von rund 424 €/m² entspricht. Die Bodenrichtwerte, die als Orientierung dienen, liegen in guten Lagen bei etwa 350 bis 450 €/m², können jedoch je nach individuellen Faktoren wie Bebaubarkeit oder Aussicht variieren.

4. Angebot und Nachfrage

4.1 Angebot

Das Angebot an Immobilien in Bürgstadt ist begrenzt, was typisch für kleinere Gemeinden ist. Im März 2025 sind nur wenige Objekte direkt in Bürgstadt verfügbar, insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen und Grundstücke. Häuser, insbesondere Einfamilienhäuser, sind stärker vertreten, aber oft schnell vergriffen. Beispiele aus dem aktuellen Angebot:

• Eigentumswohnung: 2-Zimmer-Wohnung, 53 m², Erdgeschoss, 124.900 € (vermietet, provisionsfrei).

• Einfamilienhaus: 203 m², 5 Zimmer, 868 m² Grundstück, 1.050.000 € (Neubau mit gehobener Ausstattung).

• Mietwohnung: 3,5-Zimmer-Wohnung, 91,5 m², 900 € Kaltmiete.

• Grundstück: 868 m², 368.000 €.

Die geringe Anzahl an Angeboten führt dazu, dass Interessenten oft in umliegende Gemeinden wie Miltenberg, Großheubach oder Eichenbühl ausweichen.

4.2 Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Bürgstadt ist solide, getrieben von Familien, die die ruhige Lage und gute Infrastruktur schätzen, sowie von Kapitalanlegern, die von der stabilen Mietrendite profitieren. Bestandswohnungen sind besonders für Investoren attraktiv, da sie eine Mietrendite von etwa 4 bis 5 % ermöglichen. Neubauwohnungen sind ebenfalls gefragt, aber aufgrund höherer Kaufpreise eher für Eigennutzer interessant.

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser sind stark nachgefragt, insbesondere von Familien mit Kindern, die von der familienfreundlichen Umgebung profitieren. Grundstücke sind bei privaten Bauherren beliebt, die individuelle Wohnhäuser planen. Die Nachfrage übersteigt oft das Angebot, was zu schnellen Verkaufszeiten und gelegentlich zu Bieterverfahren führt.

5. Wohnlagen

Bürgstadt verfügt über unterschiedliche Wohnlagen, die die Immobilienpreise stark beeinflussen:

• Gute Wohnlagen: Zentral gelegene Bereiche mit guter Anbindung und Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Weinbergen. Hier sind die Preise am höchsten, insbesondere für Neubauobjekte oder sanierte Immobilien.

• Mittlere Wohnlagen: Randgebiete mit etwas geringerer Infrastruktur, aber dennoch attraktiv durch die ruhige Umgebung. Diese Lagen sind besonders für Familien interessant.

• Einfache Wohnlagen: Weniger zentrale oder ländlichere Bereiche, die günstigere Preise bieten, aber oft Renovierungsbedarf aufweisen.

Gute Wohnlagen dominieren in Bürgstadt, was die generell höheren Preise erklärt. Beispiele wie die Spessartstraße oder die Weidengasse zeigen eine positive Preisentwicklung mit Kaufpreisen von etwa 3.124 €/m² und Mietpreisen von 8,91 €/m² im ersten Quartal 2025.

6. Infrastruktur und Attraktivität

Die Infrastruktur in Bürgstadt ist für eine Gemeinde dieser Größe gut entwickelt. Es gibt lokale Einkaufsmöglichkeiten, darunter Supermärkte und Bäckereien, sowie Restaurants, die von der Weinkultur geprägt sind. Schulen und Kindergärten sind vor Ort, und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ermöglicht eine gute Erreichbarkeit von Miltenberg und Aschaffenburg. Die Nähe zur Autobahn A3 ist ein weiterer Vorteil für Pendler.

Die Attraktivität der Gemeinde wird durch ihre Lage zwischen Spessart und Odenwald gesteigert, die zahlreiche Freizeitmöglichkeiten wie Wandern, Radfahren und Weinproben bietet. Veranstaltungen wie der Bürgstadter Markt oder das Weinfest ziehen Besucher an und fördern die lokale Wirtschaft.

7. Zukünftige Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Bürgstadt wird in den kommenden Jahren voraussichtlich stabil bleiben, mit leichten Preissteigerungen in guten Wohnlagen. Wichtige Trends sind:

• Energieeffizienz: Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wächst, insbesondere nach Objekten mit modernen Heizsystemen wie Wärmepumpen oder Solaranlagen. Sanierte Bestandsimmobilien mit Vollwärmeschutz oder neuen Fenstern sind besonders gefragt.

• Neubauentwicklungen: Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Baugrundstücken sind neue Bauprojekte selten, aber begehrt. Projekte wie das erwähnte Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zeigen das Potenzial für hochwertige Neubauten.

• Digitalisierung: Online-Plattformen und Immobilienportale wie Main-Echo oder immowelt.de erleichtern die Suche nach Immobilien, was die Markttransparenz erhöht.

• Demografischer Wandel: Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen wird steigen, da die Bevölkerung in Bürgstadt, wie in vielen ländlichen Regionen, altert.

• Investitionsinteresse: Die stabile Mietrendite macht Bürgstadt weiterhin attraktiv für Kapitalanleger, insbesondere im Segment der Bestandswohnungen.

Herausforderungen könnten sich aus der begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken und der steigenden Baukosten ergeben, die Neubauprojekte verteuern. Zudem könnten steigende Zinsen die Kaufkraft einiger Interessenten einschränken.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Bürgstadt ist geprägt von einer hohen Lebensqualität, einer stabilen Nachfrage und einem begrenzten Angebot, was zu moderaten, aber stetigen Preissteigerungen führt. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind besonders gefragt, während Grundstücke aufgrund ihrer Seltenheit hohe Preise erzielen. Die Gemeinde bietet eine attraktive Kombination aus ländlichem Charme und guter Infrastruktur, was sie sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant macht. Zukünftige Entwicklungen werden stark von Energieeffizienz, demografischen Veränderungen und der Verfügbarkeit von Bauland abhängen.

Für Interessenten empfiehlt es sich, den Markt kontinuierlich zu beobachten und bei Interesse schnell zu handeln, da gute Objekte oft schnell vergriffen sind. Bürgstadt bleibt eine der attraktivsten Gemeinden im Landkreis Miltenberg für Immobilieninvestitionen und das Leben in einer idyllischen Umgebung.

Umgebung von Bürgstadt

Mit circa 9.197 Einwohnern ist Miltenberg, welche zugleich den Verwaltungssitz inne hat zwar nicht die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl, sondern nach Erlenbach am Main (ca. 9.959) allenfalls auf den zweiten Platz des gleichnamigen Landkreises angesiedelt. Es folgen eine ganze Reihe weiterer Städte und Gemeinden, welche sich über Einwohnerzahlen zwischen 9.000 und 5.000 erfreuen dürfen, dazu gehören unter anderen Elsenfeld (rund 8.947), Obernburg am Main (circa 8.458), Sulzbach am Main (etwa 6.945), Klingenberg am Main (knapp 6.188) sowie Kleinwallstadt (ca. 5.738), um nur einige aufzuzählen. Eine Vielzahl weiterer Namen darunter Mömlingen (ca. 4.846), Leidersbach (rund 4.742), Amorbach (4.000) oder Wörth am Main (etwa 4.729), Großwallstadt (4.100), Niedernberg (4.900), Großheubach (5.050) Stadtprozelten (1.500) Einwohner bilden das Mittelfeld der Region Miltenberg, ehe mit gerade einmal 765 Einwohnern die Gemeinde Rüdenau das Schlußlicht des Landkreises bildet.