Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Elsenfeld

Immobilienmarkt Elsenfeld

Einleitung

Elsenfeld, eine Gemeinde im Landkreis Miltenberg in Unterfranken, Bayern, liegt im Bayerischen Untermain und ist bekannt für ihre attraktive Lage zwischen Aschaffenburg und Miltenberg. Mit einer guten Infrastruktur, einer idyllischen Umgebung am Main und einer wachsenden Nachfrage nach Wohnraum bietet Elsenfeld sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Elsenfeld, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends und Zukunftsaussichten.

Allgemeine Marktsituation

Der Immobilienmarkt in Elsenfeld zeigt sich stabil mit einer moderaten, aber stetigen Wertsteigerung. Die Nähe zu Aschaffenburg, die gute Verkehrsanbindung über die Bundesstraße B469 und die Regionalbahn sowie die hohe Lebensqualität in der Region tragen zur Attraktivität der Gemeinde bei. Elsenfeld profitiert von der Balance zwischen ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit, was die Nachfrage nach Wohnimmobilien in den letzten Jahren erhöht hat. Trotz globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten und steigender Zinsen bleibt der Markt robust, da die Region von einer soliden wirtschaftlichen Basis und einem begrenzten Angebot an Baugrundstücken geprägt ist.

Wohnimmobilien

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser sind in Elsenfeld besonders gefragt, insbesondere bei Familien und Paaren, die ein Eigenheim in ruhiger Lage suchen. Die Preisspanne für Einfamilienhäuser liegt aktuell zwischen etwa 2.400 € und 3.500 € pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Häuser in zentralen Lagen oder mit modernen energetischen Standards, wie etwa Neubauten mit Fußbodenheizung und Wärmepumpen, erreichen die obere Preisgrenze. Ältere Bestandsimmobilien, die Renovierungsbedarf haben, sind oft günstiger, bieten jedoch Potenzial für Wertsteigerungen durch Modernisierungen. Ein Beispiel ist ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in Eichelsbach mit einer Wohnfläche von 158 m², das für ca. 279.000 € angeboten wird.

Doppel- und Reihenhäuser

Doppelhäuser und Reihenhäuser sind eine kostengünstigere Alternative zu Einfamilienhäusern und richten sich an junge Familien oder Erstkäufer. Die Preise für Doppelhaushälften bewegen sich zwischen 2.500 € und 3.200 € pro Quadratmeter, während Reihenhäuser oft im Bereich von 2.300 € bis 3.000 € pro Quadratmeter liegen. Neubauprojekte, wie etwa Doppelhaushälften im Neubaugebiet Kreuzbuckel in Eschau-Sommerau, sind besonders gefragt, da sie moderne Standards wie Barrierefreiheit und energieeffiziente Heizsysteme bieten.

Eigentumswohnungen

Der Markt für Eigentumswohnungen in Elsenfeld ist kleiner, aber wachsend. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen im Durchschnitt bei etwa 3.800 € pro Quadratmeter, wobei Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung (z. B. Fußbodenheizung, Balkon, Aufzug) bis zu 4.000 € pro Quadratmeter erreichen können. Kleinere Wohnungen mit 45–70 m², ideal für Singles oder Paare, sind ab ca. 160.000 € erhältlich, während größere 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen Preise von 300.000 € bis 430.000 € erzielen. Ein Beispiel ist eine 3,5-Zimmer-Maisonette-Wohnung mit 90 m² für 299.000 €. Viele Wohnungen, insbesondere in Neubauprojekten wie „Haus Paula“, sind barrierefrei und für Senioren geeignet.

Mietwohnungen

Die Mietpreise in Elsenfeld sind im Vergleich zu Großstädten wie Aschaffenburg moderat. Die Kaltmiete für Mietwohnungen liegt im Durchschnitt bei 8–12 € pro Quadratmeter. Eine 2-Zimmer-Neubauwohnung mit 60 m² kostet etwa 940 € warm, während eine 3-Zimmer-Wohnung mit 98 m² eine Kaltmiete von ca. 850 € erfordert. Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung, wie Einbauküchen oder Fußbodenheizung, liegen am oberen Ende der Preisspanne. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere bei Pendlern und jungen Berufstätigen, was die Verfügbarkeit begrenzt.

Gewerbeimmobilien

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Elsenfeld ist überschaubar, aber relevant für lokale Unternehmen und Investoren. Lager- und Produktionsflächen, wie etwa im Gewerbepark 24, werden für ca. 6–8 € pro Quadratmeter vermietet. Büros oder Praxisräume, die oft auch für Wohnen und Arbeiten geeignet sind, sind ab ca. 10 € pro Quadratmeter verfügbar. Ein Beispiel ist eine 294 m² große Lagerfläche im 1. Obergeschoss für ca. 2.000 € monatlich. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist stabil, da Elsenfeld durch seine Nähe zu Aschaffenburg und die gute Verkehrsanbindung für kleinere Unternehmen attraktiv ist.

Grundstücke

Baugrundstücke sind in Elsenfeld knapp, was die Preise in die Höhe treibt. Die Preisspanne für Wohngrundstücke liegt zwischen 150 € und 250 € pro Quadratmeter, wobei voll erschlossene Grundstücke in zentralen Lagen die höchsten Preise erzielen. Ein 806 m² großes Grundstück wird beispielsweise für 195.000 € angeboten. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland führt dazu, dass viele Interessenten auf Neubaugebiete in angrenzenden Gemeinden wie Eschau oder Kleinwallstadt ausweichen.

Preisentwicklung

Zwischen 2022 und 2024 sind die Immobilienpreise in Elsenfeld moderat gestiegen. Für Wohnungen betrug die Preissteigerung von 2023 auf 2024 etwa 7,7 %, von 3.542 € auf 3.814 € pro Quadratmeter. Bei Häusern stieg der Preis im gleichen Zeitraum von 2.802 € auf 2.935 € pro Quadratmeter. Diese Entwicklung spiegelt die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot wider. Die Mietpreise sind ebenfalls gestiegen, bleiben jedoch im Vergleich zu urbanen Zentren erschwinglich. Die weitere Preisentwicklung hängt stark von den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank ab, wobei Experten für 2025 stabile oder leicht steigende Preise prognostizieren, sofern die Zinsen sinken.

Trends und Entwicklungen

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein dominierender Trend in Elsenfeld ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauten sind oft mit Wärmepumpen, Fußbodenheizung und Dreifachverglasung ausgestattet, um den KfW-Standards zu entsprechen. Bestandsimmobilien werden zunehmend modernisiert, um die Energiekosten zu senken und den Wert zu steigern. Förderprogramme wie die KfW-Darlehen unterstützen diese Entwicklung.

Barrierefreiheit

Die demografische Entwicklung führt zu einer steigenden Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum. Neubauprojekte wie „Haus Paula“ setzen auf rollstuhlgerechte Aufzüge, ebenerdige Duschen und breite Zugänge, um Senioren und Menschen mit eingeschränkter Mobilität anzusprechen.

Kapitalanlagen

Elsenfeld zieht zunehmend Investoren an, die in Mehrfamilienhäuser oder vermietete Eigentumswohnungen investieren. Ein Beispiel ist ein 2023 erbautes Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von 358 m², das jährliche Mieteinnahmen von ca. 53.200 € generiert. Solche Objekte sind attraktiv, da sie stabile Renditen bei moderaten Preisen bieten.

Digitalisierung

Die Digitalisierung des Immobilienmarktes macht sich auch in Elsenfeld bemerkbar. Plattformen wie ImmobilienScout24, immowelt und regionale Portale wie Main-Echo Immobilienmarkt erleichtern die Suche nach Immobilien. Virtuelle Besichtigungen und digitale Vertragsabwicklungen werden zunehmend genutzt.

Herausforderungen

Trotz der positiven Entwicklung gibt es Herausforderungen. Die Knappheit an Baugrundstücken begrenzt das Wachstum des Wohnungsangebots, was die Preise weiter nach oben treibt. Steigende Baukosten und Zinsen belasten insbesondere junge Familien, die ein Eigenheim erwerben möchten. Zudem erfordern ältere Bestandsimmobilien oft umfangreiche Sanierungen, um modernen energetischen Standards zu genügen, was zusätzliche Kosten verursacht.

Zukunftsaussichten

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Elsenfeld bleibt vielversprechend. Die geplante Verbesserung der Verkehrsanbindung, etwa durch den Ausbau der Regionalbahn, könnte die Attraktivität der Gemeinde weiter steigern. Neue Wohnprojekte in umliegenden Neubaugebieten werden das Angebot leicht erweitern, jedoch wird die Nachfrage voraussichtlich hoch bleiben. Für Investoren bietet Elsenfeld weiterhin gute Chancen, insbesondere im Segment der Mehrfamilienhäuser und barrierefreien Wohnungen. Für Eigenheimbesitzer bleibt die Gemeinde eine attraktive Option, da sie bezahlbaren Wohnraum in einer lebenswerten Region bietet.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Elsenfeld zeichnet sich durch Stabilität, moderate Preissteigerungen und eine hohe Nachfrage aus. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen dominieren das Kaufsegment, während Mietwohnungen für Pendler und junge Berufstätige gefragt sind. Trends wie Nachhaltigkeit, Barrierefreiheit und Digitalisierung prägen die Entwicklung. Trotz Herausforderungen wie knappen Baugrundstücken und steigenden Kosten bleibt Elsenfeld ein attraktiver Standort für Käufer und Investoren. Mit einer soliden wirtschaftlichen Basis und einer hohen Lebensqualität ist die Gemeinde gut für die Zukunft positioniert.

Umgebung von Elsenfeld

Mit circa 9.197 Einwohnern ist Miltenberg, welche zugleich den Verwaltungssitz inne hat zwar nicht die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl, sondern nach Erlenbach am Main (ca. 9.959) allenfalls auf den zweiten Platz des gleichnamigen Landkreises angesiedelt. Es folgen eine ganze Reihe weiterer Städte und Gemeinden, welche sich über Einwohnerzahlen zwischen 9.000 und 5.000 erfreuen dürfen, dazu gehören unter anderen Obernburg am Main (circa 8.458), Sulzbach am Main (etwa 6.945), Klingenberg am Main (knapp 6.188) sowie Kleinwallstadt (ca. 5.738), um nur einige aufzuzählen. Eine Vielzahl weiterer Namen darunter Mömlingen (ca. 4.846), Leidersbach (rund 4.742), Amorbach (4.000) oder Wörth am Main (etwa 4.729), Großwallstadt (4.100), Niedernberg (4.900), Bürgstadt (4.200), Großheubach (5.050) Stadtprozelten (1.500) Einwohner bilden das Mittelfeld der Region Miltenberg, ehe mit gerade einmal 765 Einwohnern die Gemeinde Rüdenau das Schlußlicht des Landkreises bildet.