Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Kleinwallstadt

Immobilienmarkt Kleinwallstadt

Einleitung

Kleinwallstadt, eine Gemeinde im Landkreis Miltenberg in Bayern, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage am Main und eine gute Anbindung an das Rhein-Main-Gebiet aus. Mit etwa 5.800 Einwohnern bietet der Ort eine attraktive Mischung aus ländlicher Ruhe und urbaner Nähe, was den Immobilienmarkt für Familien, Pendler und Kapitalanleger gleichermaßen interessant macht. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Kleinwallstadt, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Trends, Nachfrage, Angebotslage sowie eine Prognose für die kommenden Jahre.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Kleinwallstadt ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen. Die Nähe zu wirtschaftlich starken Städten wie Aschaffenburg und Frankfurt macht die Gemeinde besonders für Berufspendler attraktiv. Zudem trägt die hohe Lebensqualität, bedingt durch die naturnahe Lage und gute Infrastruktur, zur Beliebtheit des Standorts bei. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Kleinwallstadt kontinuierlich gestiegen, wenn auch weniger stark als in Großstädten.

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Kleinwallstadt variieren je nach Objekttyp, Lage und Zustand. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 3.300 €, während Eigentumswohnungen im Schnitt 2.800 € pro Quadratmeter kosten.

• Einfamilienhäuser: Für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von etwa 140–160 m² und einem Grundstück von 500–700 m² liegen die Preise zwischen 400.000 € und 550.000 €. Neubauten in bevorzugten Wohnlagen können bis zu 600.000 € oder mehr kosten.

• Doppelhäuser: Doppelhaushälften sind eine kostengünstigere Alternative und kosten zwischen 350.000 € und 450.000 €, abhängig von Ausstattung und Grundstücksgröße.

• Eigentumswohnungen: Für eine 2- bis 3-Zimmer-Wohnung mit 60–90 m² Wohnfläche liegen die Preise zwischen 160.000 € und 300.000 €. Neubauwohnungen in gehobener Ausstattung erreichen Quadratmeterpreise von bis zu 4.000 €.

• Grundstücke: Der durchschnittliche Preis für Baugrundstücke beträgt etwa 100–150 € pro Quadratmeter. In zentralen oder besonders nachgefragten Lagen können die Preise bis zu 200 € pro Quadratmeter steigen.

Die Preisentwicklung zeigt seit 2020 einen Anstieg von etwa 25–30 % bei Häusern und 20 % bei Wohnungen, was auf eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot zurückzuführen ist.

Mietpreise

Die Mietpreise in Kleinwallstadt sind im Vergleich zu Großstädten moderat, spiegeln jedoch die Attraktivität des Standorts wider. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 9,50 € pro Quadratmeter, für Häuser bei etwa 10,50 € pro Quadratmeter.

• 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen: Kleine Wohnungen mit 40–60 m² kosten zwischen 400 € und 600 € Kaltmiete pro Monat.

• 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen: Für größere Wohnungen mit 80–120 m² liegt die Kaltmiete zwischen 700 € und 1.200 €.

• Häuser: Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften zur Miete sind selten, kosten aber etwa 1.200–1.800 € pro Monat, abhängig von Größe und Ausstattung.

Die Mietpreise sind in den letzten fünf Jahren um etwa 15 % gestiegen, was vor allem auf die Nachfrage nach modernen Wohnungen in guten Lagen zurückzuführen ist.

Angebotslage

Das Angebot an Immobilien in Kleinwallstadt ist begrenzt, was die Preisentwicklung weiter antreibt. Besonders Neubauimmobilien sind selten, da die verfügbaren Bauflächen knapp sind. Bestandsimmobilien, insbesondere ältere Einfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, dominieren den Markt. Diese erfordern oft Renovierungsarbeiten, bieten aber Potenzial für Käufer, die bereit sind, in Modernisierungen zu investieren.

Eigentumswohnungen sind vor allem in Mehrfamilienhäusern verfügbar, die in den letzten 20 Jahren gebaut wurden. Neubauprojekte, wie moderne Doppelhäuser oder kleine Wohnanlagen, kommen nur sporadisch auf den Markt und sind schnell vergriffen. Grundstücke ohne Bauzwang sind besonders gefragt, da sie Flexibilität bei der Planung bieten.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Kleinwallstadt ist hoch und wird von verschiedenen Zielgruppen getragen:

• Familien: Suchen vor allem Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften mit Garten, um von der familienfreundlichen Umgebung zu profitieren.

• Pendler: Bevorzugen gut angebundene Wohnungen oder Häuser, da Kleinwallstadt über die B469 und den Bahnhof eine gute Verbindung nach Aschaffenburg und Frankfurt bietet.

• Kapitalanleger: Interessieren sich für Eigentumswohnungen mit einer Mietrendite von etwa 3,0–3,5 %. Die stabile Wertentwicklung macht Kleinwallstadt attraktiv für langfristige Investitionen.

• Senioren: Suchen barrierefreie Wohnungen oder kleinere Häuser in ruhigen Lagen, oft in der Nähe des Ortszentrums.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von etwa 60 Tagen für Kaufobjekte und 20 Tagen für Mietobjekte führt.

Infrastruktur und Lage

Kleinwallstadt bietet eine gute Infrastruktur, die den Immobilienmarkt positiv beeinflusst. Die Gemeinde verfügt über Schulen, Kindergärten, Supermärkte und Ärzte. Die Nähe zum Main ermöglicht Freizeitaktivitäten wie Radfahren oder Spaziergänge. Die Verkehrsanbindung ist ein wesentlicher Pluspunkt: Über die Bundesstraße B469 sind Aschaffenburg (ca. 15 km) und die Autobahn A3 schnell erreichbar. Der Bahnhof bietet regelmäßige Verbindungen in die Region.

Die Wohnlagen in Kleinwallstadt sind überwiegend als gut bis sehr gut einzustufen. Zentrale Lagen nahe dem Ortskern oder mit Mainblick sind besonders gefragt. Neue Wohngebiete am Ortsrand ziehen Familien an, die ruhigere Lagen bevorzugen.

Trends und Entwicklungen

Einige Trends prägen den Immobilienmarkt in Kleinwallstadt:

• Nachhaltigkeit: Neubauten setzen verstärkt auf energieeffiziente Technologien wie Wärmepumpen oder Solaranlagen, was Käufer anspricht, die langfristig Energiekosten sparen möchten.

• Barrierefreiheit: Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen steigt, da die Bevölkerung mit einem Durchschnittsalter von etwa 45 Jahren älter ist.

• Modernisierung: Bestandsimmobilien werden häufig modernisiert, um den Anforderungen an Energieeffizienz und Komfort gerecht zu werden.

• Homeoffice: Die Nachfrage nach Immobilien mit zusätzlichen Arbeitszimmern ist gestiegen, da viele Berufstätige hybrid arbeiten.

Rendite und Investitionen

Für Kapitalanleger bietet Kleinwallstadt moderate Renditen. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von etwa 30 Jahren ist die Amortisation der Investition langfristig ausgelegt. Die Mietrendite liegt bei etwa 3,3 %, was im Vergleich zu Großstädten niedrig, aber stabil ist. Die Wertsteigerung von Immobilien betrug in den letzten fünf Jahren etwa 15 %, was Kleinwallstadt zu einem sicheren Investitionsstandort macht.

Herausforderungen

Der Immobilienmarkt in Kleinwallstadt steht vor einigen Herausforderungen:

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Neubauten führt zu einem Wettbewerb unter Käufern.

• Steigende Baukosten: Höhere Kosten für Baumaterialien und Handwerkerleistungen erschweren die Realisierung von Neubauprojekten.

• Zinsentwicklung: Steigende Bauzinsen könnten die Finanzierung von Immobilien für Privatkäufer erschweren, was die Nachfrage dämpfen könnte.

Prognose

Für die kommenden Jahre ist mit einer weiteren Stabilisierung des Immobilienmarktes in Kleinwallstadt zu rechnen. Die Preise werden voraussichtlich moderat steigen, da die Nachfrage hoch bleibt und das Angebot begrenzt ist. Ein Anstieg der Quadratmeterpreise um 3–5 % pro Jahr ist realistisch, insbesondere für Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien. Die Mietpreise könnten ähnlich wachsen, da die Nachfrage nach modernen Wohnungen anhält.

Langfristig wird die Attraktivität von Kleinwallstadt durch die gute Anbindung und die hohe Lebensqualität bestehen bleiben. Neue Wohngebiete oder kleinere Neubauprojekte könnten das Angebot leicht erweitern, werden aber die Knappheit nicht vollständig beseitigen. Für Investoren bleibt Kleinwallstadt ein solider Standort mit stabilen Renditen, während Familien und Pendler weiterhin von der Kombination aus ländlicher Idylle und urbaner Nähe profitieren.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Kleinwallstadt ist dynamisch und bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten. Die stabile Nachfrage, moderate Preise im Vergleich zu Großstädten und die hohe Lebensqualität machen die Gemeinde zu einem gefragten Wohnort. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und steigenden Baukosten bleibt die Perspektive positiv. Wer in Kleinwallstadt investiert oder ein Zuhause sucht, profitiert von einem ausgewogenen Verhältnis aus Wertsteigerungspotenzial und Lebensqualität.

Umgebung von Kleinwallstadt

Mit circa 9.197 Einwohnern ist Miltenberg, welche zugleich den Verwaltungssitz inne hat zwar nicht die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl, sondern nach Erlenbach am Main (ca. 9.959) allenfalls auf den zweiten Platz des gleichnamigen Landkreises angesiedelt. Es folgen eine ganze Reihe weiterer Städte und Gemeinden, welche sich über Einwohnerzahlen zwischen 9.000 und 5.000 erfreuen dürfen, dazu gehören unter anderen Elsenfeld (rund 8.947), Obernburg am Main (circa 8.458), Sulzbach am Main (etwa 6.945), Klingenberg am Main (knapp 6.188), um nur einige aufzuzählen. Eine Vielzahl weiterer Namen darunter Mömlingen (ca. 4.846), Leidersbach (rund 4.742), Amorbach (4.000) oder Wörth am Main (etwa 4.729), Großwallstadt (4.100), Niedernberg (4.900), Bürgstadt (4.200), Großheubach (5.050) Stadtprozelten (1.500) Einwohner bilden das Mittelfeld der Region Miltenberg, ehe mit gerade einmal 765 Einwohnern die Gemeinde Rüdenau das Schlußlicht des Landkreises bildet.