Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Regensburg

Immobilienmarkt Regensburg

Einleitung

Regensburg, die viertgrößte Stadt Bayerns, ist ein bedeutendes wirtschaftliches und kulturelles Zentrum in der Oberpfalz. Die Stadt liegt am nördlichsten Punkt der Donau und besticht durch ihre historische Altstadt sowie eine hohe Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in Regensburg bleibt auch im Jahr 2025 ein attraktives Feld für Investoren, Eigennutzer und Mieter, geprägt von einer stabilen Nachfrage und moderater Preisentwicklung. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts, einschließlich Preisentwicklung, Trends, Prognosen und Einflussfaktoren.

Aktuelle Marktsituation

Im Jahr 2025 zeigt der Immobilienmarkt in Regensburg eine stabile Entwicklung mit leichten Preisanpassungen. Nach den turbulenten Jahren der frühen 2020er Jahre, in denen die Preise stark anstiegen, hat sich der Markt eingependelt. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, insbesondere in zentralen Lagen wie der Innenstadt, dem Westenviertel und dem Ostenviertel. Gleichzeitig sind die Bodenrichtwerte in einigen Stadtteilen seit 2022 leicht rückläufig, was auf eine Korrektur der zuvor überhitzten Preise hinweist. Infrastrukturprojekte, wie der Ausbau von Verkehrswegen, fördern die Attraktivität der Stadt weiter und beeinflussen die Immobilienpreise positiv.

Quadratmeterpreise für Wohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Regensburg liegt im August 2025 bei etwa 4.800 bis 4.900 €. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Baujahr und Ausstattung:

• Einfache Wohnlagen: ca. 3.800–4.000 €/m²

• Mittlere Wohnlagen: ca. 4.800–5.000 €/m²

• Gute Wohnlagen: ca. 6.000–6.600 €/m²

Wohnungen in der Innenstadt erreichen die höchsten Preise mit durchschnittlich 5.700–5.800 €/m². Kleinere Wohnungen (bis 40 m²) sind pro Quadratmeter teurer, mit Preisen von etwa 5.200–5.800 €/m², während größere Wohnungen (über 90 m²) bei etwa 4.700–4.900 €/m² liegen. Neubauwohnungen (nach 2015) kosten durchschnittlich 5.800–6.000 €/m², was auf moderne Baustandards und geringere Energiekosten zurückzuführen ist.

Quadratmeterpreise für Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.400–5.200 €/m². Einfamilienhäuser sind mit 4.200–4.600 €/m² etwas günstiger als Doppel- oder Reihenhäuser, die Preise von 5.200–5.500 €/m² erreichen. Bungalows und ältere Häuser (vor 1969) sind mit 3.500–4.000 €/m² am unteren Ende der Preisspanne. In beliebten Stadtteilen wie Galgenberg oder Schwabelweis können die Preise für hochwertige Häuser bis zu 6.300 €/m² betragen.

Mietpreise

Die Nettokaltmiete in Regensburg liegt im Jahr 2025 im Durchschnitt bei 13,50–14,50 €/m², abhängig von Lage und Baujahr. In guten Lagen, wie der Innenstadt oder dem Westenviertel, erreichen Mieten 16,00–17,50 €/m². Kleinere Wohnungen (bis 40 m²) sind mit 16,00–16,50 €/m² besonders teuer, während größere Wohnungen (über 90 m²) bei etwa 13,00–13,50 €/m² liegen. Neubauwohnungen (nach 2015) erzielen Mieten von bis zu 15,50–16,00 €/m².

Preisentwicklung (2018–2025)

Die Immobilienpreise in Regensburg haben sich in den letzten sieben Jahren moderat entwickelt. Zwischen 2018 und 2025 stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen von etwa 3.800 € auf rund 4.800 €, was einer Steigerung von etwa 26 % entspricht. Häuser verzeichneten eine ähnliche Entwicklung, von etwa 3.900 € auf 4.500–5.200 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr (2024) sind die Preise für Wohnungen um etwa 3–4 % gestiegen, während Hauspreise teilweise stabil geblieben oder leicht gesunken sind (ca. -1 bis -2 %). Die Preisentwicklung zeigt eine Stabilisierung nach den starken Anstiegen in den Jahren 2020–2022.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Regensburg:

1. Lage: Stadtteile wie die Innenstadt, Galgenberg und das Westenviertel sind aufgrund ihrer Nähe zu kulturellen und wirtschaftlichen Zentren besonders begehrt. Periphere Stadtteile wie Reinhausen oder Sallern-Gallingkofen bieten günstigere Preise, sind aber weniger nachgefragt.

2. Baujahr und Energieeffizienz: Neubauten und sanierte Immobilien erzielen höhere Preise aufgrund moderner Standards und geringerer Energiekosten. Ältere Immobilien (vor 1969) sind günstiger, erfordern jedoch oft Sanierungsmaßnahmen.

3. Infrastruktur und Verkehr: Laufende Bauprojekte, wie der Ausbau von Verkehrswegen, erhöhen die Attraktivität bestimmter Stadtteile. Die gute Anbindung an München, Nürnberg und andere Großstädte macht Regensburg für Pendler attraktiv.

4. Wirtschaftliche Lage: Regensburgs starke Wirtschaft, getragen von Unternehmen wie BMW und Infineon, sorgt für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum. Niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Einkommen fördern die Kaufkraft.

5. Zinssätze: Höhere Zinsen seit 2022 haben die Finanzierungskosten erhöht, was die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien leicht gedämpft hat. Dennoch bleibt die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum robust.

Immobilienpreise nach Stadtteilen

Die Preise variieren stark je nach Stadtteil:

• Innenstadt: 5.700–5.800 €/m² (Wohnungen), 5.500–6.000 €/m² (Häuser)

• Westenviertel: 4.800–5.100 €/m² (Wohnungen), 4.900–5.300 €/m² (Häuser)

• Ostenviertel: 4.700–5.400 €/m² (Wohnungen), 4.800–5.200 €/m² (Häuser)

• Galgenberg: 5.100–5.400 €/m² (Wohnungen), 5.200–5.600 €/m² (Häuser)

• Reinhausen: 3.800–4.400 €/m² (Wohnungen), 3.900–4.300 €/m² (Häuser)

• Sallern-Gallingkofen: 3.900–4.300 €/m² (Wohnungen), 4.000–4.500 €/m² (Häuser)

• Brandlberg-Keilberg: 3.900–4.200 €/m² (Wohnungen), 4.000–4.400 €/m² (Häuser)

Trends und Prognosen

1. Stabile Nachfrage: Die Nachfrage nach Wohnraum in Regensburg bleibt hoch, insbesondere für moderne Eigentumswohnungen in zentralen Lagen. Familien und junge Berufstätige suchen verstärkt nach Häusern in Stadtnähe mit guter Infrastruktur.

2. Preisstabilität: Für 2025 wird eine moderate Preissteigerung von 2–4 % für Wohnungen erwartet, während Hauspreise stabil bleiben oder leicht sinken könnten. Der Markt hat sich nach den starken Schwankungen der frühen 2020er Jahre beruhigt.

3. Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Immobilien gewinnen an Bedeutung. Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf niedrige Energiekosten und moderne Ausstattung.

4. Premiumsegment: Hochwertige Immobilien in Toplagen (z. B. Innenstadt, Prüfening) verzeichnen eine stabile Nachfrage, jedoch mit geringeren Preissprüngen als in den Vorjahren.

5. Mietmarkt: Die Mietpreise steigen weiter moderat an, da die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere von Studierenden und Berufspendlern, hoch bleibt.

Chancen und Herausforderungen

Chancen

• Attraktiver Standort: Regensburgs Kombination aus hoher Lebensqualität, wirtschaftlicher Stärke und kulturellem Angebot zieht weiterhin Käufer und Investoren an.

• Infrastrukturprojekte: Der Ausbau von Verkehrswegen und öffentlichen Einrichtungen erhöht die Attraktivität peripherer Stadt snack

• Nachhaltige Immobilien: Investitionen in energieeffiziente Neubauten bieten langfristige Wertsteigerungspotenziale.

Herausforderungen

• Zinssätze: Höhere Finanzierungskosten könnten die Nachfrage im mittleren Preissegment bremsen.

• Begrenztes Angebot: In zentralen Lagen ist der Wohnraum knapp, was die Preise in die Höhe treibt.

• Sanierungsbedarf: Ältere Immobilien erfordern oft hohe Investitionen in Modernisierung, was Käufer abschrecken könnte.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Regensburg bleibt im Jahr 2025 robust, mit stabilen Preisen und einer hohen Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum in zentralen Lagen. Während die Preise in der Innenstadt und in guten Wohnlagen hoch bleiben, bieten periphere Stadtteile erschwinglichere Alternativen. Die moderate Preisentwicklung und der Fokus auf Nachhaltigkeit prägen den Markt. Für Investoren und Eigennutzer bietet Regensburg weiterhin attraktive Möglichkeiten, insbesondere durch die starke wirtschaftliche Basis und laufende Infrastrukturprojekte. Eine individuelle Immobilienbewertung bleibt entscheidend, um den genauen Wert einer Immobilie zu bestimmen, da Lage, Baujahr und Ausstattung erheblichen Einfluss haben.

Umgebung von Regensburg

Mit rund 140.276 Einwohner gilt die kreisfreie Stadt Regensburg nicht nur als die Stadt mit den meisten Einwohnern in der gleichnamigen Region, sondern ist zugleich die Hauptstadt sowie der Sitz der Regierung der Oberpfalz aber auch Verwaltungssitz des Landrates. Unmittelbar dahinter folgen eine Vielzahl klangvoller Namen wie zum Beispiel Regenstauf (ca. 15.527), Neutraubling (rund 13.255), Lappersdorf (etwa 13.058), Nittendorf (9.300), Hemau (circa 8.610) sowie Wenzenbach (knapp 8.337) Einwohner. Mit Obertraubling (etwa 7.949), Schierling (ca. 7.413), Pentling (6.100), Zeitlarn (5.900), Beratzhausen (5.500), Tegernheim (5.500), Barbing (5.400), Bernhardswald (5.400), Laaber (5.200), oder Sinzing (rund 6.753) Einwohner folgen eine Reihe weiterer Städte bis letztendlich die Gemeinde Riekofen erreicht ist, welche mit gerade einmal 761 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises bildet.