Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Starnberg

Immobilienmarkt Starnberg

Einleitung

Starnberg, eine malerische Stadt am Nordufer des Starnberger Sees, etwa 25 Kilometer südwestlich von München, gehört zu den begehrtesten Wohnlagen in Bayern. Die Kombination aus idyllischer Seelage, hoher Lebensqualität und hervorragender Anbindung an die Metropole München macht den Immobilienmarkt in Starnberg zu einem der teuersten und dynamischsten in Deutschland. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Nachfrage- und Angebotslage sowie die zukünftigen Perspektiven des Immobilienmarktes in Starnberg für das Jahr 2025.

1. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Starnberg zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot aus, was die Preise auf ein überdurchschnittlich hohes Niveau treibt. Die Stadt und ihr Umland ziehen sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger an, die von der stabilen Wertentwicklung und der hohen Lebensqualität profitieren wollen. Trotz einer leichten Stabilisierung der Preise in den letzten Jahren bleibt der Markt angespannt, insbesondere aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland und Neubauimmobilien.

Die Nachfrage nach Immobilien ist in den letzten Jahren wieder angestiegen, nachdem es zwischen 2022 und 2023 einen Rückgang der Kauffälle gab. Dieser Anstieg ist vor allem auf stabilisierte Immobilienpreise und eine leichte Belebung im Baufinanzierungsgeschäft zurückzuführen, da sich die Bauzinsen bei etwa drei bis vier Prozent eingependelt haben. Allerdings bleibt die Neubautätigkeit weiterhin niedrig, was den Druck auf den Bestandsmarkt erhöht.

2. Preisentwicklung

2.1. Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Starnberg liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2025 bei etwa 6.500 bis 7.100 Euro, mit einer Preisspanne von etwa 3.300 bis 12.900 Euro, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich bei Wohnungen ein leichter Rückgang von etwa 0,7 %, während die Preise über einen Fünfjahreszeitraum um etwa 5 % gestiegen sind.

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 8.500 bis 9.500 Euro, mit einer Spanne von etwa 3.300 bis 16.500 Euro. Besonders hochwertige Objekte, wie Villen in Seenähe, können Preise von 20 Millionen Euro und mehr erzielen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Hauspreise um etwa 2,2 % gestiegen, was auf die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist.

Baugrundstücke sind ebenfalls sehr gefragt, mit Quadratmeterpreisen zwischen 900 und 2.100 Euro. Die Preise variieren stark je nach Lage, wobei Grundstücke in Seenähe oder in bevorzugten Villenvierteln die höchsten Werte erzielen.

2.2. Mietpreise

Die Mietpreise in Starnberg sind ebenfalls hoch. Für Mietwohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 18 Euro, mit einer Spanne von 13 bis 25 Euro. Mietshäuser weisen eine durchschnittliche Quadratmetermiete von etwa 18,70 Euro auf, mit Preisen zwischen 13 und 31 Euro. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren stabil geblieben, da die Nachfrage nach Mietobjekten durch die hohe Lebensqualität und die Nähe zu München weiterhin stark ist.

2.3. Faktoren der Preisentwicklung

Die Preisentwicklung wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

• Lage: Immobilien in Seenähe, in der Altstadt oder in Villenvierteln wie Söcking oder Percha erzielen die höchsten Preise.

• Infrastruktur: Die hervorragende Anbindung an München über die S-Bahn und die Autobahn A95 macht Starnberg für Pendler attraktiv.

• Lebensqualität: Die Nähe zur Natur, Freizeitmöglichkeiten am See und eine gut ausgebaute Infrastruktur mit Schulen, Geschäften und Gastronomie treiben die Nachfrage.

• Zinsen: Die Stabilisierung der Bauzinsen hat die Nachfrage nach Finanzierungen belebt, was die Preise stützt.

• Angebot: Die geringe Neubautätigkeit und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken erhöhen den Druck auf den Bestandsmarkt.

3. Nachfrage- und Angebotslage

3.1. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Starnberg ist nach wie vor hoch, insbesondere bei Eigennutzern, die die hohe Lebensqualität und die Nähe zu München schätzen. Auch Kapitalanleger sind aktiv, da Immobilien in Starnberg als wertstabil gelten. Besonders gefragt sind:

• Eigentumswohnungen in zentralen Lagen oder mit Seeblick.

• Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser in ruhigen Wohngegenden.

• Grundstücke für den Bau von Eigenheimen, da Neubauwohnungen selten sind.

Die Nachfrage ist in den letzten Jahren wieder gestiegen, was sich in kürzeren Verkaufszeiten widerspiegelt. Während die durchschnittliche Angebotsdauer für Häuser 2020 noch über drei Monate betrug, liegt sie 2025 bei etwa 2,5 Monaten. Bei Wohnungen beträgt die Angebotsdauer etwa zwei Monate.

3.2. Angebot

Das Angebot an Immobilien bleibt knapp. Im Jahr 2024 wurden im Landkreis Starnberg etwa 25 Immobilien vermittelt, weniger als in den Vorjahren, wo regelmäßig über 30 Objekte pro Jahr verkauft wurden. Der Rückgang der Kauffälle um etwa 70 % zwischen 2021 und 2023 zeigt die angespannte Marktsituation. Besonders Neubauwohnungen sind selten, da die Bautätigkeit 2024 stark eingebrochen ist. Bestandsimmobilien dominieren den Markt, wobei hochwertige Modernisierungen und energieeffiziente Objekte besonders gefragt sind.

4. Besondere Immobilien und Lagen

Starnberg bietet eine Vielzahl exklusiver Immobilien, darunter historische Villen und moderne Neubauten. Besonders hervorzuheben sind:

• Villen in Seenähe: Objekte in Lagen wie Söcking oder Feldafing, oft mit historischem Charakter, wie das ehemalige Jagdschlösschen in der Prinz-Karl-Straße, erzielen Spitzenpreise.

• Moderne Wohnanlagen: Neubauprojekte wie „SEELEBEN“ bieten lichtdurchflutete Wohnungen mit Seeblick und hochwertiger Ausstattung.

• Bestandswohnungen: Modernisierte Etagenwohnungen mit allergikerfreundlichen Materialien oder Tiefgaragenstellplätzen sind besonders für Anleger attraktiv.

Beliebte Wohnlagen umfassen die Uferpromenade, die historische Altstadt und die Villenviertel in Percha und Söcking. Diese Lagen bieten nicht nur eine hohe Lebensqualität, sondern auch eine gute Wertsteigerung.

5. Infrastruktur und Attraktivität

Starnberg punktet mit einer hervorragenden Infrastruktur. Zwei Bahnhöfe und die Autobahn A95 sorgen für eine schnelle Anbindung an München (ca. 30 Minuten). Die Stadt bietet ein breites Bildungsangebot, einschließlich Grundschulen, Gymnasien und Berufsschulen, sowie eine attraktive Innenstadt mit vielfältiger Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten. Kulturelle Angebote wie das Museum Starnberger See und Freizeitmöglichkeiten am See erhöhen die Attraktivität der Region.

6. Zukünftige Perspektiven

Der Immobilienmarkt in Starnberg wird auch in den kommenden Jahren von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt bleiben. Zukünftige Infrastrukturprojekte, wie die Verbesserung des öffentlichen Verkehrs oder der Ausbau digitaler Netze, könnten die Attraktivität der Region weiter steigern. Allerdings wird die geringe Neubautätigkeit die Preise stabil halten oder sogar ansteigen lassen, da die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt.

Die Stabilisierung der Bauzinsen bietet Chancen für Käufer, während Verkäufer von der hohen Nachfrage und kurzen Verkaufszeiten profitieren. Für Kapitalanleger bleibt der Markt jedoch herausfordernd, da die Bruttorenditen aufgrund der hohen Kaufpreise oft unter 4 % liegen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Starnberg bleibt 2025 einer der exklusivsten und teuersten in Deutschland. Die Kombination aus idyllischer Lage, hoher Lebensqualität und Nähe zu München treibt die Nachfrage nach Wohnungen, Häusern und Grundstücken. Trotz einer leichten Preisstabilisierung bleiben die Quadratmeterpreise auf einem hohen Niveau, mit Spitzenwerten für Objekte in Seenähe oder in bevorzugten Lagen. Für Käufer und Verkäufer ist eine professionelle Immobilienbewertung essenziell, um den Marktwert genau zu bestimmen. Der Markt wird auch in Zukunft von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt sein, was Starnberg als attraktiven Standort für Eigennutzer und Investoren festigt.

Umgebung von Starnberg

Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gauting (ca. 20.097), Gilching (knapp 17.851), Herrsching am Ammersee (etwa 10.213), Tutzing (rund 9.503) sowie Berg (circa 8.141) Einwohner. Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Krailling (etwa 7.515), Weßling (5.500), Inning (4.800), Feldafing (4.300), Pöcking (5.600) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.