Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Memmelsdorf

Immobilienmarkt Memmelsdorf

Einleitung

Memmelsdorf ist eine Gemeinde im Landkreis Bamberg in Oberfranken, Bayern. Mit etwa 9.000 Einwohnern liegt sie unmittelbar nördlich von Bamberg und profitiert von der Nähe zur Universitätsstadt, was sie zu einem attraktiven Wohnort für Pendler, Familien und Berufstätige macht. Die Gemeinde umfasst Ortsteile wie Drosendorf, Lichteneiche, Merkendorf und Laubend, die eine Mischung aus ländlicher Idylle und guter Infrastruktur bieten. Der Immobilienmarkt in Memmelsdorf ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die regionale Wirtschaftsentwicklung und demografische Faktoren beeinflusst wird. In diesem Bericht werden die aktuellen Preise, Trends, Angebote und Einflussfaktoren beleuchtet, basierend auf dem Stand vom August 2025.

Aktuelle Marktentwicklung

Der Immobilienmarkt in Memmelsdorf zeigt eine moderate Dynamik. Im Vergleich zu städtischen Zentren wie Bamberg sind die Preise hier niedriger, was die Attraktivität für Käufer und Mieter steigert. In den letzten Jahren gab es leichte Schwankungen: Während die Preise für Eigentumswohnungen 2025 im Vergleich zu 2024 um etwa 1 bis 2,7 Prozent gesunken oder gestiegen sind – je nach Ortsteil –, bleiben Häuser und Grundstücke relativ stabil. Der Markt wird durch eine begrenzte Neubautätigkeit und eine hohe Nachfrage nach familienfreundlichen Objekten charakterisiert. Die Inflation und Zinsentwicklungen haben zu einer leichten Abkühlung geführt, doch die Nähe zu Bamberg sorgt für anhaltendes Interesse. Insgesamt ist der Markt ausgeglichen, mit einem leichten Überangebot an Bestandsimmobilien und Knappheit bei Neubauten.

Kaufpreise für Immobilien

Die Kaufpreise in Memmelsdorf variieren je nach Objekttyp, Lage und Ausstattung. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis derzeit bei etwa 2.400 bis 2.600 Euro. In guten Lagen, wie in Drosendorf oder Merkendorf, können Preise bis zu 2.950 Euro pro Quadratmeter erreichen, während günstigere Angebote ab 1.700 Euro starten. Im Jahr 2025 ist ein leichter Rückgang um 1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu beobachten, was auf eine Marktanpassung hinweist.

Bei Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften beträgt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter 3.500 bis 4.000 Euro. Für ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche werden typischerweise 3.900 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter verlangt, was zu Gesamtpreisen von 500.000 bis 700.000 Euro führt. Größere Objekte mit 200 Quadratmetern oder mehr kosten rund 3.800 Euro pro Quadratmeter. Bestandsimmobilien (älter als drei Jahre) sind günstiger, mit Preisen ab 1.500 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten bis zu 4.700 Euro erreichen können.

Grundstücke sind in Memmelsdorf begehrt, da Bauland knapp ist. Der durchschnittliche Preis liegt bei 350 bis 530 Euro pro Quadratmeter, in mittleren Lagen bei etwa 260 Euro. In gefragten Bereichen wie Lichteneiche oder Laubend können Preise auf 300 bis 320 Euro steigen. Die Preisentwicklung zeigt eine Stagnation, mit leichten Steigerungen in den letzten 12 Monaten um 5 bis 10 Prozent.

Mietpreise

Der Mietmarkt in Memmelsdorf ist stabil und familienorientiert. Der durchschnittliche Mietpreis beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 9,00 bis 9,90 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung liegt der Preis bei rund 9,50 Euro pro Quadratmeter, was zu einer Monatsmiete von 570 Euro führt. Größere Wohnungen mit 100 Quadratmetern kosten durchschnittlich 8,80 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter, also etwa 880 bis 900 Euro monatlich.

In Bestandswohnungen (älter als drei Jahre) beträgt der Preis 8,50 bis 9,50 Euro, während Neubauwohnungen bis zu 10,50 Euro pro Quadratmeter erreichen. Häuser zur Miete sind seltener, mit Preisen von 6,60 Euro pro Quadratmeter für Bestandsobjekte und 7,50 Euro für Neubauten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten um 2 bis 3 Prozent gestiegen, was auf eine anhaltende Nachfrage hinweist. Besonders in Ortsteilen wie Drosendorf sind die Preise höher aufgrund der guten Anbindung.

Angebot und Nachfrage

Das aktuelle Angebot umfasst etwa 30 bis 50 Immobilien, darunter hauptsächlich Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Häufige Angebote sind Zweizimmerwohnungen ab 900 Euro Miete oder Häuser mit 150 bis 200 Quadratmetern ab 450.000 Euro Kaufpreis. Mehrfamilienhäuser und Grundstücke machen einen kleineren Teil aus, mit Preisen ab 225.000 Euro für kleinere Objekte bis hin zu 1,2 Millionen Euro für größere Anlagen. Provisionsfreie Angebote sind vermehrt verfügbar, was den Markt für Privatkäufer attraktiv macht.

Die Nachfrage kommt vor allem von Familien, Pendler aus Bamberg und Zuzüglern aus städtischen Gebieten, die die ländliche Ruhe schätzen. Junge Paare und Senioren suchen kleinere Wohnungen, während Familien größere Häuser bevorzugen. Die Knappheit an Neubauwohnungen treibt die Preise für Bestandsimmobilien hoch, doch ein Überangebot an älteren Objekten dämpft dies. Insgesamt überwiegt die Nachfrage das Angebot leicht, was zu schnellen Verkäufen führt – durchschnittlich innerhalb von 3 bis 6 Monaten.

Einflussfaktoren: Wirtschaft und Demographie

Die Wirtschaft in Memmelsdorf ist eng mit der Region Bamberg verknüpft. Die Nähe zur Stadt (ca. 5 km) profitiert von Branchen wie Automobilzulieferern, Brauereien und dem Dienstleistungssektor. Die Arbeitslosenquote ist niedrig (unter 3 Prozent), und die gute Anbindung über die A73 sorgt für Pendlerattraktivität. Positive wirtschaftliche Impulse, wie Investitionen in Infrastruktur und Tourismus, stützen den Immobilienmarkt und führen zu steigender Nachfrage.

Demografisch ist Memmelsdorf von einem leichten Bevölkerungswachstum geprägt, mit Zuzug junger Familien. Die Altersstruktur zeigt eine Balance: Etwa 20 Prozent unter 18 Jahren, 60 Prozent im erwerbsfähigen Alter und 20 Prozent über 65. Der demografische Wandel – mit einer alternden Gesellschaft in Bayern – könnte langfristig zu mehr Angeboten an barrierefreien Wohnungen führen, doch derzeit überwiegt der Einfluss positiver Migration. Regionale Unterschiede spielen eine Rolle: Während städtische Märkte unter Druck stehen, bleibt Memmelsdorf stabil durch seine Pendlerfunktion. Externe Faktoren wie steigende Energiekosten und Zinsen dämpfen die Nachfrage leicht, während Home-Office-Trends die Attraktivität ländlicher Lagen steigern.

Prognose und Zukunftsaussichten

Für die kommenden Jahre wird eine moderate Preisentwicklung erwartet: Kaufpreise könnten um 1 bis 3 Prozent steigen, Mieten um 2 Prozent. Der Markt profitiert von der Regionalentwicklung, doch der demografische Wandel könnte in 10 bis 15 Jahren zu einer Abkühlung führen, wenn die Bevölkerung schrumpft. Neubauinitiativen und Sanierungen älterer Bestände könnten das Angebot erweitern. Insgesamt bleibt Memmelsdorf ein solider Investitionsstandort mit guter Wertstabilität, besonders für langfristige Käufer.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Memmelsdorf bietet eine attraktive Kombination aus bezahlbaren Preisen, guter Lebensqualität und Nähe zu urbanen Zentren. Mit stabilen Trends und einer ausgewogenen Nachfrage ist er ideal für Familien und Investoren. Wer hier investiert, profitiert von der regionalen Stärke Bayerns, sollte jedoch lokale Schwankungen im Auge behalten.

Umgebung von Memmelsdorf

Mit einem Blick auf die kreisfreie Stadt Bamberg, welche mit ca. 71.167 Einwohner zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, wird deutlich, welche Bedeutung dieser Region beigemessen wird. Zu den Bevölkerungsreichssten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Hirschaid (12.300), Hallstadt (ca. 8.364), Schleßlitz (7.184) Einwohner. Weiterhin gelten die Gemeinden Strullendorf (circa 7.807), Stegaurach (etwa 6.842), Baunach (4.000), Schlüsselfeld (5.900), Burgebrach (6.900), Rattelsdorf (4.600), Burgwindheim (1.300), Buttenheim (3.600), Heiligenstadt i.OFr. (3.500), Zapfendorf (5.000), Bischberg (6.100), Frensdorf (6.100) sowie Litzendorf (rund 6.057) Einwohner zu den am dichtesten bevölkerten des Landkreises. Mit gerade einmal 679 Einwohnern darf sich die Gemeinde Wattendorf unangefochten, als das Schlußlicht des Landkreises bezeichnen.