Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Vierkirchen (Oberbayern)

Immobilienmarkt Vierkirchen (Oberbayern)

Einleitung

Vierkirchen, eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Dachau, liegt etwa 40 Kilometer nördlich von München und gehört zur Planungsregion München. Mit einer Einwohnerzahl von rund 4.614 (Stand 2022) und einer wachsenden Bevölkerung hat sich Vierkirchen in den letzten Jahrzehnten von einem kleinen Pfarrdorf zu einer attraktiven Wohngemeinde entwickelt. Die Nähe zur Landeshauptstadt, gute Verkehrsanbindungen durch die S-Bahn-Linie München-Ingolstadt und die idyllische Lage im ländlichen Raum machen Vierkirchen zu einem gefragten Standort auf dem Immobilienmarkt. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Vierkirchen, einschließlich Miet- und Kaufpreise, Trends, Einflussfaktoren und Prognosen für die kommenden Jahre.

Lage und Infrastruktur

Vierkirchen besteht aus zwölf Gemeindeteilen, darunter Biberbach, Giebing, Pasenbach und der Kernort Vierkirchen. Die Gemeinde grenzt im Norden an Petershausen und Weichs, im Westen an Markt Indersdorf und im Süden an Röhrmoos. Die Nähe zu München und die Anbindung an die S-Bahn machen Vierkirchen besonders für Pendler attraktiv. Die Gemeinde verfügt über eine solide Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen wie einem Naturfreibad. Ein kleiner Gewerbepark zwischen Vierkirchen und Pasenbach beherbergt Unternehmen wie Hanwag und Andritz AG, was die wirtschaftliche Stabilität der Region unterstreicht.

Mietpreise

Der Mietspiegel für Vierkirchen im Jahr 2024 zeigt eine durchschnittliche Kaltmiete von 11,97 € pro Quadratmeter. Mit durchschnittlichen Nebenkosten von 2,51 € pro Quadratmeter ergibt sich eine Warmmiete von etwa 14,49 € pro Quadratmeter. Diese Werte liegen über dem Durchschnitt von 2018 (9,86 €/m² Kaltmiete), was eine Steigerung von etwa 2,11 €/m² in sechs Jahren bedeutet. Die Mietpreise variieren je nach Baujahr, Lage und Ausstattung der Immobilie:

• Neubauwohnungen (nicht älter als 3 Jahre) sind aufgrund moderner Baustandards und geringerer Energiekosten teurer und liegen etwa 4,67 €/m² über älteren Bestandsimmobilien.

• Kleinere Wohnformen wie 1-Zimmer-Appartements sind pro Quadratmeter teurer, mit einem Aufschlag von etwa 10,20 €/m² im Vergleich zu durchschnittlichen Wohnungen.

• Bestandswohnungen (älter als 3 Jahre) weisen eine leichte Preissteigerung von etwa 2,4 % auf, während Neubauwohnungen Mietpreise von etwa 10,18 €/m² erreichen.

Die Mietpreisbremse begrenzt in Regionen mit Wohnungsknappheit den Mietpreis auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, was in Vierkirchen relevant ist, da die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist.

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Vierkirchen sind ebenfalls gestiegen, was den allgemeinen Trend in Oberbayern widerspiegelt. Im Jahr 2017 lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandshäuser bei etwa 3.503 €/m² und für Neubauhäuser bei 3.363 €/m². Eigentumswohnungen aus dem Bestand kosteten etwa 3.277 €/m², während Neubauwohnungen bei 2.986 €/m² lagen. Diese Preise sind jedoch veraltet, und aktuelle Schätzungen deuten auf eine weitere Preissteigerung hin, da die Nachfrage nach Immobilien in der Region München anhält.

Für Grundstücke sind genaue Bodenrichtwerte für Vierkirchen derzeit schwer verfügbar, da viele Datenquellen noch im Aufbau sind. Allerdings basieren Bodenrichtwerte auf durchschnittlichen Kaufpreisen der letzten ein bis zwei Jahre und dienen als Grundlage für die Besteuerung. Schätzungen zufolge könnten Bodenrichtwerte in Vierkirchen 2025 deutlich über denen von weniger nachgefragten Regionen liegen, da die Gemeinde von der Nähe zu München profitiert.

Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Vierkirchen:

1. Lage und Verkehrsanbindung: Die Nähe zu München und die Anbindung an die S-Bahn-Linie München-Ingolstadt machen Vierkirchen für Berufspendler attraktiv. Die Fahrzeit nach München beträgt etwa 30–40 Minuten, was die Nachfrage nach Wohnraum steigert.

2. Wohnraumknappheit: Wie in vielen Gemeinden rund um München ist der Wohnraum begrenzt, was die Preise für Miet- und Kaufimmobilien in die Höhe treibt.

3. Demografische Entwicklung: Die Einwohnerzahl von Vierkirchen ist zwischen 1988 und 2022 um 52,7 % gestiegen, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter erhöht.

4. Wirtschaftliche Stabilität: Die Ansiedlung von Unternehmen im Gewerbepark und die Nähe zu wirtschaftsstarken Städten wie München und Dachau fördern die Attraktivität der Region.

5. Energetische Standards: Neubauimmobilien mit hohen energetischen Standards (z. B. KfW-70) erzielen höhere Preise, da sie geringere Betriebskosten bieten.

6. Angebot und Nachfrage: Die hohe Nachfrage nach Immobilien in guter Lage, kombiniert mit einem begrenzten Angebot, führt zu Preissteigerungen.

Immobilienangebote

Aktuelle Immobilienangebote in Vierkirchen umfassen eine Vielzahl von Objekten, von Grundstücken über Einfamilienhäuser bis hin zu modernen Doppelhäusern und Eigentumswohnungen. Beispiele aus dem Markt:

• Grundstücke: Grundstücke mit Bebauungsplänen (z. B. GRZ 0,3) werden in Vierkirchen angeboten, oft ohne Bauzwang, was Flexibilität für Käufer bietet.

• Einfamilien- und Doppelhäuser: Moderne Zweifamilienhäuser im KfW-70-Standard oder renovierungsbedürftige Bestandshäuser sind verfügbar. Ein Beispiel ist ein Zweifamilienhaus von 2013 mit hochwertiger Ausstattung.

• Eigentumswohnungen: Familienfreundliche Wohnungen mit Balkon oder Gartenanteil sind gefragt, insbesondere in ruhigen Lagen.

• Tiny Houses: Angebote für Tiny Houses auf eigenen Grundstücken richten sich an Käufer, die minimalistisch wohnen möchten.

Markttrends und Prognosen

Der Immobilienmarkt in Vierkirchen bleibt von der allgemeinen Preisentwicklung in der Region München beeinflusst. Für 2025 wird erwartet, dass die Preise für Miet- und Kaufimmobilien weiter steigen, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Nähe von München hoch bleibt. Prognosen für Bodenrichtwerte bis 2030 deuten auf eine kontinuierliche Wertsteigerung hin, insbesondere in gut erschlossenen Ortsteilen wie Pasenbach oder Giebing. Die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wird den Markt für Neubauten weiter stärken, während Bestandsimmobilien in guten Lagen ebenfalls an Wert gewinnen.

Einflussfaktoren für die Zukunft:

• Zinsentwicklung: Niedrige Zinsen fördern Investitionen in Immobilien, während steigende Zinsen die Nachfrage dämpfen könnten.

• Infrastrukturprojekte: Weitere Verbesserungen der Verkehrsanbindung könnten die Attraktivität von Vierkirchen steigern.

• Nachhaltigkeit: Der Fokus auf nachhaltiges Bauen und energetische Sanierungen wird die Preise für moderne Immobilien weiter erhöhen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Vierkirchen (Oberbayern) ist geprägt von einer hohen Nachfrage, steigenden Preisen und einer attraktiven Lage in der Nähe von München. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 11,97 €/m² und Kaufpreisen, die über den regionalen Durchschnitt liegen, bleibt Vierkirchen ein gefragter Standort für Familien, Pendler und Investoren. Die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum, kombiniert mit der guten Infrastruktur und wirtschaftlichen Stabilität, wird die Preisentwicklung in den kommenden Jahren weiter antreiben. Für Käufer und Verkäufer ist eine professionelle Immobilienbewertung ratsam, um marktgerechte Preise zu erzielen.

Umgebung von Vierkirchen

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100) sowie Hebertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.