Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt Kempten
wird von dem Immobilienwertermittler für ein Marktwertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Kempten und in der Region Allgäu werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Allgäu, im Südwesten Bayerns, erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Kempten
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Kempten in der Region Allgäu zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart an der Iller zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Kempten
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Schwaben und die Stadt Kempten im südwestlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Kempten einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Kempten um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Kempten
Einleitung
Kempten (Allgäu), eine der ältesten Städte Deutschlands, liegt im Herzen des Allgäus und ist bekannt für seine hohe Lebensqualität, die malerische Umgebung und die Nähe zu den Alpen. Als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Region zieht Kempten sowohl Einheimische als auch Kapitalanleger an. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Kempten im Jahr 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Trends, Nachfrage, Angebot und Herausforderungen.
1. Allgemeine Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Kempten zeigt sich im Jahr 2025 weiterhin robust, geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die Stadt profitiert von ihrer strategischen Lage, der Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie München und der Attraktivität als Wohn- und Urlaubsregion. Besonders die Nachfrage nach Wohnimmobilien, sowohl zum Kauf als auch zur Miete, bleibt hoch, angetrieben durch die wachsende Einwohnerzahl und den Bedarf von über 6.000 Studierenden der Hochschule Kempten. Die Preise für Wohnungen und Häuser liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, was die Attraktivität der Region für Investoren unterstreicht.
1.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Kempten hat sich in den letzten Jahren zu einem bedeutenden Wirtschaftsstandort in Schwaben entwickelt. Die Zusammenarbeit mit der Hochschule Kempten fördert Innovationen und den Technologietransfer, was die Stadt für Unternehmen und Fachkräfte attraktiv macht. Die traditionelle Milchindustrie sowie die Nähe zu internationalen Märkten in Österreich und der Schweiz stärken die wirtschaftliche Basis. Diese Faktoren tragen zu einer stabilen Nachfrage nach Immobilien bei, insbesondere in zentralen und gut angebundenen Lagen.
1.2 Demografische Entwicklung
Die Einwohnerzahl Kemptens wächst stetig, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. Neben der ansässigen Bevölkerung ziehen auch viele Studierende, junge Familien und Kapitalanleger in die Stadt. Die hohe Lebensqualität, geprägt von der Nähe zur Natur, einem breiten Freizeitangebot und einer guten Infrastruktur, macht Kempten zu einem beliebten Wohnort. Gleichzeitig führt der begrenzte Wohnraum, insbesondere in der Innenstadt, zu einer angespannten Marktsituation.
2. Preisentwicklung
Die Immobilienpreise in Kempten sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen und liegen 2025 über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Die Preisentwicklung variiert je nach Stadtteil, Immobilientyp und Lage.
2.1 Eigentumswohnungen
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im August 2025 bei etwa 4.300 bis 4.500 Euro. In besonders gefragten Stadtteilen wie Kollerbach können die Preise bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter erreichen, während in günstigeren Lagen wie Thingers oder Breite Preise um die 3.600 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Im Vergleich zu 2011, als ein Quadratmeter durchschnittlich etwa 2.300 Euro kostete, zeigt sich ein deutlicher Anstieg. Besonders Neubauwohnungen erzielen höhere Preise, da sie moderne Standards wie Energieeffizienz und hochwertige Ausstattung bieten.
2.2 Häuser
Für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.000 bis 4.500 Euro. In zentralen Lagen oder Stadtteilen wie Halde können die Preise bis zu 6.800 Euro pro Quadratmeter betragen, während in ländlicheren Gebieten wie St. Lorenz oder Breite Preise ab 3.600 Euro pro Quadratmeter möglich sind. Der Preisanstieg der letzten Jahre, insbesondere für modernisierte oder neugebaute Häuser, spiegelt die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot wider.
2.3 Mietpreise
Die Mietpreise in Kempten bleiben stabil, mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von etwa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und 12 bis 15 Euro für Neubauwohnungen. Die Vermarktungsdauer für Mietobjekte ist kurz, oft nur 17 bis 28 Tage, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Besonders in zentralen Lagen wie der Innenstadt oder St. Mang sind die Mietpreise höher, während in Randlagen wie Lenzfried oder Leubas günstigere Mieten möglich sind.
3. Marktsegmente und Trends
Der Immobilienmarkt in Kempten ist vielfältig und zeigt unterschiedliche Trends in den verschiedenen Segmenten.
3.1 Bestandsimmobilien
Bestandswohnungen und -häuser sind nach wie vor gefragt, insbesondere für Kapitalanleger, die von attraktiven Mietrenditen profitieren. Die Vermarktungsdauer für Bestandsimmobilien zum Kauf liegt bei durchschnittlich 37 Tagen, was auf eine schnelle Absorption durch den Markt hinweist. Allerdings sind ältere Immobilien oft renovierungsbedürftig, was zusätzliche Kosten für Käufer verursachen kann.
3.2 Neubauimmobilien
Neubauwohnungen und -häuser erfreuen sich großer Beliebtheit, da sie moderne energetische Standards (z. B. KfW-40) und hochwertige Ausstattung bieten. Die Vermarktungsdauer für Neubauten ist mit 73 Tagen (Kauf) bzw. 28 Tagen (Miete) etwas länger, was auf die höheren Preise und die selektive Nachfrage zurückzuführen ist. Besonders in Stadtteilen wie Bühl oder Neuhausen entstehen neue Wohnanlagen, die sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv sind.
3.3 Ferienimmobilien
Das Allgäu ist ein beliebtes Urlaubsziel, und Kempten profitiert von der Nachfrage nach Ferienwohnungen und -häusern. Diese Immobilien erzielen hohe Renditen, insbesondere in touristisch attraktiven Lagen wie der Innenstadt oder in der Nähe von Skigebieten. Die Preise für Ferienimmobilien sind in den letzten Jahren stark gestiegen, was die Region für Investoren interessant macht.
4. Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Wohnraum in Kempten übersteigt das Angebot deutlich, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders die über 6.000 Studierenden der Hochschule Kempten tragen zur hohen Nachfrage nach Mietwohnungen bei. Auch junge Familien und Kapitalanleger suchen verstärkt nach Eigentumswohnungen und Häusern. Das Angebot an Bauland ist begrenzt, und neue Baugebiete können den Bedarf nur teilweise decken. In der Innenstadt dominieren Mehrfamilienhäuser, während in den Randgebieten Einfamilien- und Reihenhäuser überwiegen.
5. Herausforderungen
Trotz des Booms auf dem Immobilienmarkt gibt es einige Herausforderungen:
5.1 Bezahlbarkeit
Die hohen Immobilienpreise machen es für junge Einheimische und die „bürgerliche Mitte“ zunehmend schwer, Wohneigentum zu erwerben. Viele Käufer sind auf finanzielle Unterstützung durch die Familie angewiesen, während Kapitalanleger oft ohne Kredit kaufen können. Dies führt zu einer sozialen Spaltung, da wohlhabende Investoren den Markt dominieren.
5.2 Begrenztes Bauland
Die Verfügbarkeit von Bauland ist in Kempten begrenzt, insbesondere in zentralen Lagen. Neue Baugebiete werden erschlossen, können jedoch die Nachfrage nicht vollständig decken. Dies führt zu einem weiteren Preisanstieg und einer Verdrängung von Mietern in Randlagen.
5.3 Zinsentwicklung
Die Zinsentwicklung bleibt ein zentrales Thema. Nach den Zinsanstiegen der letzten Jahre mussten viele Käufer ihre Finanzierungsmöglichkeiten neu kalkulieren. Eine mögliche Stabilisierung oder Senkung der Zinsen könnte die Nachfrage weiter ankurbeln, birgt jedoch auch das Risiko einer Überhitzung des Marktes.
6. Stadtteilspezifische Analyse
Die Immobilienpreise und die Nachfrage variieren stark je nach Stadtteil:
Kollerbach: Der teuerste Stadtteil mit Quadratmeterpreisen bis zu 4.800 Euro für Wohnungen und 4.100 Euro für Häuser. Die zentrale Lage und die Nähe zur Innenstadt machen Kollerbach besonders attraktiv.
Halde: Hohe Preise (bis zu 6.800 Euro/m²) aufgrund der exklusiven Lage und der Nähe zu Freizeitangeboten.
Thingers und Breite: Günstigere Stadtteile mit Preisen ab 3.600 Euro/m², ideal für Familien und preisbewusste Käufer.
St. Mang und Lenzfried: Beliebte Wohnlagen mit einem Mix aus urbanem und ländlichem Charakter. Preise liegen im mittleren Bereich.
Innenstadt: Hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen in historischen Gebäuden, oft mit hohen Renovierungskosten verbunden.
7. Investitionsmöglichkeiten
Kempten bietet attraktive Investitionsmöglichkeiten, insbesondere für Kapitalanleger. Die Mietrenditen sind für Bestandswohnungen besonders hoch, während Neubauwohnungen langfristige Wertsteigerungen versprechen. Dennoch sollten Investoren die unterschiedlichen Renditen in den Stadtteilen beachten. Stadtteile wie Lenzfried zeigen vereinzelt negative Renditen, was auf eine potenzielle Überbewertung oder geringere Mietnachfrage hinweist. Eine detaillierte Analyse der Lage und der Marktentwicklung ist daher unerlässlich.
8. Ausblick
Der Immobilienmarkt in Kempten wird auch in den kommenden Jahren von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt sein. Die Preise werden voraussichtlich weiter steigen, allerdings in einem moderateren Tempo als in den Vorjahren. Neue Baugebiete und Förderprogramme, wie die Fassadensanierung, könnten das Angebot leicht erweitern und die Attraktivität der Stadt weiter steigern. Für Investoren bleibt Kempten ein stabiles und renditestarkes Ziel, während Eigennutzer mit Herausforderungen wie hohen Preisen und begrenztem Bauland konfrontiert sind.
9. Fazit
Kempten (Allgäu) bleibt ein dynamischer und attraktiver Immobilienmarkt, der von einer hohen Lebensqualität, wirtschaftlicher Stärke und touristischer Anziehungskraft profitiert. Die Preise für Wohnungen und Häuser liegen über dem Bundesdurchschnitt, und die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Während Kapitalanleger von hohen Mietrenditen profitieren, stehen junge Einheimische vor der Herausforderung der Bezahlbarkeit. Eine sorgfältige Analyse der Stadtteile und Markttrends ist für Kaufentscheidungen essenziell. Der Immobilienmarkt in Kempten bietet sowohl Chancen als auch Herausforderungen und wird in den kommenden Jahren weiterhin ein spannendes Investitionsfeld bleiben.
Umgebung von Kempten
Inmitten des Landkreises befindet sich mit circa 66.037 Einwohnern die kreisfreie Stadt Kempten, welche nach Augsburg zudem die zweitgrößte des bayerischen Regierungsbezirkes Schwaben ist. Direkt dahinter folgt die Stadt Sonthofen mit etwa 21.388 Einwohner, die zugleich den Sitz des Verwaltungsrates in dieser Region stellt. Auf den weiteren Plätzen sind unter anderen Immenstadt im Allgäu (rund 14.040), Altusried (ca. 9.926), Waltenhofen (knapp 8.900), Dietmannsried (circa 7.825) sowie Oberstaufen (etwa 7.339) Einwohner zu finden. Nachdem eine Vielzahl weitere darunter Durach (ca. 6.785), Weitnau (5.300), Bad Hindelang (5.200), Wiggensbach (5.000), Sulzberg (5.000), Buchenberg (4.150), Wertach (2.400) oder Blaichach (rund 5.684) folgen, trifft man auf die auf die Gemeinde Obermaiselstein, welche mit nur 947 Einwohnern das Schlußlicht dieser faszinierenden Region Oberallgäu bildet.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Kempten für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Kempten
Kempten ist nach Augsburg die zweitgrößte Stadt des Regierungsbezirks Schwaben, der im bayrischen Allgäu liegt. Der Wirtschaftsraum Planungsregion Allgäu hat ein Einzugsgebiet von rund 500.000 Menschen. Die Stadt ist hier sowohl Oberzentrum als auch Schul- und Verwaltungszentrum. Man nennt sie darum manchmal die Hauptstadt des Allgäus. Kempten fand bereits zu römischen Zeiten Erwähnung und gilt deshalb als eine der ältesten Städte von ganz Deutschland. Durch das Nebeneinander von Fürstabtei und Reichsstadt hat Kempten zwei Stadtkerne und ist faktisch eine Doppelstadt. Die gegensätzlichen Grundrisse haben diese Struktur der Stadt in mehreren Jahrhunderten geprägt. Im Süden befindet sich österreichisches Grenzgebiet, die Bundesländer Vorarlberg und Tirol sind nicht weit. Kempten ist Mitglied der Euregio Bodensee und der Euregio via salina. Die Entfernung zur bayrischen Landeshauptstadt München beträgt etwa 110 Kilometer, nach Augsburg sind es ungefähr 90 Kilometer. Die hügelreiche Umgebung von Kempten ist vom Alpennordrand geprägt, die Stadt liegt am Fluss Iller. Die Bevölkerungskurve der Stadt bewegt sich nach oben. Während man in Kempten beim Zensus des Jahres 2011 noch 64.300 Bewohner zählte, lebten im Jahr 2012 schon 64.625 Menschen in der Stadt.
Kultur und Bildung
Architekturinteressierte Besucher bekommen in der Stadt Kempten viel Spannendes zu sehen. Hier sind von der Romanik über die Gotik und die Renaissance bis hin zum Barock alle Baustile nebst ihren Mischformen anzutreffen. Aber auch attraktive moderne Architekturelemente kann man in Kempten entdecken. Dazu gehört beispielsweise das Parkhotel mit seiner dreizehnstöckigen Glasfassade. Zu den interessantesten Sehenswürdigkeiten der Stadt gehören die Burghalde, das historische Rathaus und die ehemalige Fürstäbtliche Residenz. Ebenso sehenswert sind die Überreste der römischen Landstadt Cambodunum. Darüber hinaus wird das Stadtbild von Kempten wesentlich durch seine zahlreichen Kirchen geprägt. Die barocke Stadtpfarrkirche St. Lorenz ist eine ehemalige Klosterkirche und erhielt im Jahr 1960 vom damaligen Papst den Ehrentitel Basilica minor verliehen. Weitere historische Kirchenbauten sind die Seelenkapelle aus dem Jahr 1680 und die Klosterkirche St. Anton. Die evangelische St. Mang Kirche stammt aus dem Jahr 1525, die Keckkapelle wurde im 13. Jahrhundert erbaut. Den Reiz der Stadt Kaufbeuren macht auch ihre Teilung in Alt- und Neustadt aus. Während man in der Altstadt durch enge Gassen wandert, kann man in den Häusern der Neustadt den Barock entdecken. Darüber hinaus hat Kempten eine Museumsmeile mit zahlreichen kulturellen Angeboten zu bieten, darunter sind die Alpenländische Galerie, der Archäologische Park Cambodunum und das Beginenhaus. Für die Bildung sorgen hier neun Grundschulen, vier Mittelschulen, vier Realschulen und drei Gymnasien. Darüber hinaus gibt es fünf Förderschulen und drei Fachakademien. Ein Studium ist an der Hochschule Kempten möglich.
Wirtschaft
Kempten bietet dem Handel ein riesiges Einzugsgebiet mit rund 500.000 potentiellen Kunden. Es wurde deshalb auch schon als Wirtschaftslokomotive der Region bezeichnet. Die Kemptener verfügen über eine starke Kaufkraft, die im Jahr 1998 ganze neun Prozent über dem deutschen Durchschnitt lag. In der Stadt gibt es weder Schwerindustrie noch industrielle Großkonzerne. Die Wirtschaft Kemptens ist vorwiegend durch mittelständische, exportorientierte Betriebe geprägt. Die Stadt landete bei einer vom GfK bundesweit durchgeführten Untersuchung im Jahr 2012 als Einzelhandelsstandort auf dem neunten Platz. Mit seinen zahlreichen Kaufhäusern ist Kempten eine Einzelhandelsmetropole des Allgäus. Zu den wichtigen Arbeitgebern der Stadt gehören die Deutsche Post AG, das Logistikunternehmen Dachser, der Molkereiprodukte-Hersteller Edelweiß, die Kemptener Maschinenfabrik KMF und Liebherr Verzahntechnik.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Kempten ist mit dem Auto über die Bundesautobahnen A7 und A980 gut zu erreichen. Außerdem verlaufen die Bundesstraßen B12, B19 und B309 durch das Stadtgebiet. Mit dem Zug kann man vom Kemptener Bahnhof aus mit der Allgäubahn nach München oder Lindau fahren. Darüber hinaus gibt es Verbindungen nach Neu-Ulm und Garmisch-Partenkirchen. Im Stadtgebiet erreicht man sein Ziel mit dem Bus. Kempten hat mit 710 Höhenmetern den höchstgelegenen Flugplatz Deutschlands im Ortsteil Durach. Die internationalen Flughäfen München und Stuttgart liegen etwa 180 Kilometer von Kempten entfernt, nach Memmingen sind es 40 und nach Friedrichshafen 80 Kilometer.
Der Verwaltungssitz der Gemeinde ist Rathausplatz 29 in 87435 Kempten (Telefon: 08 31/ 25 25-0). Umfeld von Kempten: Augsburg, Kaufbeuren und Memmingen.
Jetzt Bewertungsanfrage stellen:
