Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt Schweinfurt
wird von dem Immobilienwertermittler für ein Marktwertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Schweinfurt und in der Region Unterfranken werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Unterfranken, im Norden Bayerns, erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Schweinfurt
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Schweinfurt in der Region Unterfranken zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart am Main zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Schweinfurt
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und die Stadt Schweinfurt im nördlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Schweinfurt einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Schweinfurt um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Schweinfurt
Einleitung
Der Immobilienmarkt in Schweinfurt, einer wirtschaftlich starken Stadt in Unterfranken, Bayern, zeigt sich auch im Jahr 2025 dynamisch und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Schweinfurt ist bekannt für seine industrielle Bedeutung, insbesondere durch Unternehmen wie Schaeffler und ZF, die die Region wirtschaftlich attraktiv machen. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen und die Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen in der Stadt und im umliegenden Landkreis Schweinfurt. Der Fokus liegt auf den Teilmärkten für unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum sowie auf den Faktoren, die den Markt beeinflussen.
Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Schweinfurt lässt sich in drei Hauptsegmente unterteilen: unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum. Diese Segmente decken unterschiedliche Bedürfnisse ab, von Bauplätzen für Eigenheime über landwirtschaftliche Flächen bis hin zu Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, angetrieben durch die stabile wirtschaftliche Lage, den Zuzug in die Region und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland. Die Markttransparenz wird durch regelmäßige Berichte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Stadt Schweinfurt sowie der Landkreise Schweinfurt und Haßberge gewährleistet, die detaillierte Analysen der Preisentwicklung und Markttrends liefern.
Unbebaute Grundstücke
Unbebaute Grundstücke umfassen Bauplätze, land- und forstwirtschaftliche Flächen sowie Gärten. In Schweinfurt variieren die Preise für Baugrundstücke je nach Lage erheblich. In guten Lagen, wie etwa in den Stadtteilen Hochfeld-Steinberg oder Deutschhof, können Quadratmeterpreise für Bauplätze zwischen 300 und 490 Euro liegen. In weniger zentralen oder ländlichen Gebieten, wie im Landkreis Schweinfurt, beginnen die Preise bei etwa 50 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist hoch, da viele junge Familien und Zuzügler den Wunsch nach einem Eigenheim hegen. Allerdings bleibt das Angebot begrenzt, was die Preise in begehrten Lagen stabil hält oder leicht ansteigen lässt. Land- und forstwirtschaftliche Flächen sind vor allem im Landkreis relevant, wo sie für landwirtschaftliche Nutzung oder als langfristige Investitionen nachgefragt werden.
Bebaute Grundstücke
Bebaute Grundstücke umfassen verschiedene Gebäudetypen, darunter Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Gewerbeimmobilien. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Schweinfurt liegt im Jahr 2025 bei etwa 2.452 bis 3.353 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Baujahr und Zustand. Einfamilienhäuser kosten im Schnitt 2.436 Euro pro Quadratmeter, während Doppelhaushälften und Reihenhäuser in guten Lagen Preise von 3.007 bis 3.304 Euro pro Quadratmeter erzielen. Besonders gefragt sind sanierte Objekte in energetisch gutem Zustand, da Käufer zunehmend Wert auf Energieeffizienz legen. Für unsanierte oder energetisch ineffiziente Immobilien sind hingegen Preisabschläge zu erwarten. Der Markt für Gewerbeimmobilien ist in Schweinfurt ebenfalls aktiv, da die Stadt ein wichtiger Industriestandort ist, allerdings ist die Nachfrage hier stärker von wirtschaftlichen Entwicklungen abhängig.
Wohnungseigentum
Der Markt für Eigentumswohnungen in Schweinfurt zeigt eine leichte Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt 2025 bei etwa 2.690 bis 3.049 Euro, wobei die Spanne je nach Lage, Baujahr und Ausstattung zwischen 1.764 und 4.848 Euro pro Quadratmeter reicht. In guten Lagen, wie der Altstadt oder Innenstadt West, können moderne oder sanierte Wohnungen bis zu 4.900 Euro pro Quadratmeter kosten. Kleinere Wohnungen (bis 40 Quadratmeter) sind mit durchschnittlich 3.229 Euro pro Quadratmeter teurer als größere Einheiten (über 90 Quadratmeter) mit etwa 2.943 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind barrierefreie Wohnungen, Penthouse-Wohnungen oder solche mit Balkon und moderner Ausstattung, die in Stadtteilen wie Hochfeld-Steinberg oder auf der Maininsel hohe Preise erzielen. Seniorenwohnungen, die oft als Kapitalanlage genutzt werden, sind ebenfalls ein wachsender Markt.
Preisentwicklung
Die Immobilienpreise in Schweinfurt zeigen seit 2021 eine moderate, aber stetige Entwicklung. Zwischen 2022 und 2025 stiegen die Wohnungspreise um etwa 4,57 %, während die Hauspreise leicht rückläufig waren (-1,08 % von 2024 auf 2025). Die Preisentwicklung variiert je nach Immobilientyp und Lage. In guten Lagen und bei neueren oder sanierten Objekten sind Preissteigerungen zu beobachten, während ältere oder unsanierte Immobilien teilweise Preisabschläge hinnehmen müssen. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt (Wohnungen: 5.495 Euro pro Quadratmeter für 60 Quadratmeter; Häuser: 4.441 Euro pro Quadratmeter für 100 Quadratmeter) liegen die Preise in Schweinfurt deutlich niedriger, was die Stadt für Investoren und Eigenheimkäufer attraktiv macht.
Die Mietpreise entwickeln sich ebenfalls dynamisch. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt 2025 bei etwa 9,77 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 8,98 Euro pro Quadratmeter. In guten Lagen oder bei neueren Immobilien können Mietpreise bis zu 13,10 Euro pro Quadratmeter erreichen. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in zentralen Stadtteilen, führt zu einer stabilen bis leicht steigenden Mietpreisentwicklung.
Markttreiber und Trends
Die Nachfrage nach Immobilien in Schweinfurt wird durch mehrere Faktoren angetrieben. Die wirtschaftliche Stärke der Region, die durch die Präsenz großer Industrieunternehmen gestützt wird, zieht Arbeitskräfte und damit potenzielle Immobilienkäufer oder Mieter an. Laut Prognosen des Landesamts für Statistik wird die Bevölkerungszahl in Schweinfurt bis 2043 stabil bleiben oder leicht wachsen (ca. 53.100 Einwohner in der Stadt, 114.500 im Landkreis), was den Bedarf an Wohnraum weiter erhöht. Gleichzeitig bleibt die Bautätigkeit begrenzt, mit etwa 55.000 Baufertigstellungen in Bayern 2024, was die Nachfrage nicht vollständig deckt. Dies führt zu einer angespannten Marktsituation, insbesondere in zentralen Lagen.
Ein weiterer wichtiger Treiber ist das Zinsniveau. Nach einem Anstieg der Zinsen vor etwa drei Jahren hat sich das Niveau 2024/2025 wieder etwas entspannt, was den Bestandsmarkt belebt hat. Besonders das Bausparen erfreut sich in Schweinfurt großer Beliebtheit, da es Planungssicherheit durch feste Zinssätze bietet. Die Sparkasse Schweinfurt-Haßberge vermeldete 2024 Bausparverträge mit einem Volumen von über 130 Millionen Euro, was die Attraktivität dieser Finanzierungsform unterstreicht.
Energieeffizienz ist ein weiterer Trend, der den Markt prägt. Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf energetisch sanierte Immobilien, was den Wert solcher Objekte steigert, während unsanierte Gebäude Preisabschläge erfahren. Zudem spielt die Lage eine entscheidende Rolle: Stadtteile wie Altstadt, Hochfeld-Steinberg oder Deutschhof sind besonders gefragt, während ländlichere Gebiete wie Eselshöhe günstigere Preise bieten.
Zukunftsausblick
Für 2025 wird eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung erwartet, insbesondere bei Wohnungen und energetisch sanierten Häusern. Die weitere Entwicklung hängt stark von den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. Experten prognostizieren Zinssenkungen, die die Nachfrage weiter ankurbeln könnten. Gleichzeitig bleibt die Verfügbarkeit von Bauland ein limitierender Faktor, der die Bautätigkeit einschränkt und den Druck auf den Bestandsmarkt erhöht. Die anhaltende wirtschaftliche Stärke Schweinfurts und der Zuzug in die Region lassen darauf schließen, dass die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleiben wird.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Schweinfurt ist 2025 von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt, was zu stabilen bis leicht steigenden Preisen führt. Besonders gefragt sind moderne, energetisch sanierte Immobilien in guten Lagen sowie Baugrundstücke in zentralen Stadtteilen. Die wirtschaftliche Attraktivität der Region, gepaart mit einer stabilen Bevölkerungsentwicklung, macht Schweinfurt zu einem interessanten Standort für Käufer, Mieter und Investoren. Für eine präzise Bewertung einzelner Immobilien wird empfohlen, die Berichte der Gutachterausschüsse oder professionelle Immobilienbewertungen zu Rate zu ziehen.
Umgebung von Schweinfurt
Immerhin zählt die Region Schweinfurt heute 29 Städte, Märkte und Gemeinden, welche von mit den unterschiedlichsten Einwohnerzahlen aufwarten. Spitzenreiter ist unweigerlich die kreisfreie Stadt Schweinfurt, welche heute rund 51.851 Einwohner zählt. Weiterhin dürfen sich Werneck (ca. 10.224), Niederwerrn (rund 7.760), Schonungen (knapp 7.635), Dittelbrunn (7.400) Gerolzhofen (etwa 6.699), Kolitzheim (5.500), Schwebheim (4.200) sowie Gochsheim (circa 6.154) Einwohner einreihen. Natürlich folgen eine Vielzahl weiterer Ortschaften darunter Bergrheinfeld (ca. 5.125), Sennfeld (rund 4.252), Oberschwarzach (1.400), Stadtlauringen (4.100) oder Poppenhausen (etwa 4.201), ehe mit knapp 811 Einwohnern die Gemeinde Lülsfeld das Schlußlicht des Landkreises bildet.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Schweinfurt für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Schweinfurt
Schweinfurt ist eines der drei Oberzentren in Unterfranken und die drittgrößte Stadt des Regierungsbezirks. Der Main verläuft in der Nähe der Stadt und vollzieht hier seine Richtungsänderung nach Süden. An dieser Stelle beginnt das Maindreieck. Schweinfurt gliedert sich in die 16 Stadtteile Altstadt, Bergl, Deutschhof, Eselshöhe, Gartenstadt, Haardt, Hafen, Hainig, Hochfeld, Höllental, Innenstadt, Maintal, Musikerviertel, Oberndorf, Steinberg und Zürch auf. Darüber hinaus gibt es in der Stadt die Siedlungen Askren, Manor, Yorktown und Village der amerikanischen Streitkräfte.
Kultur und Bildung
In Schweinfurt gibt es zahlreiche interessante Bauten zu besichtigen. Die historische Stadtmauer mit ihren Bastionen, Wehrtürmen und der Spitaltorbrücke stammt aus dem 15. Jahrhundert. Das Schweinfurter Renaissance Rathaus wurde in den Jahren 1569 bis 1572 erbaut und im Jahr 1955 erweitert. In der Altstadt von Schweinfurt gibt es einige attraktive historische Wohnhäuser zu sehen. Neben interessanten weltlichen Gebäuden hat die Stadt aber auch einige attraktive Kirchenbauten zu bieten. Mit den Arbeiten an der St. Johannis Kirche wurde bereits im Jahr 1175 begonnen. Die katholische Heilig Geist Kirche wurde in den Jahren 1898 bis 1902 im neoromanischen Stil errichtet. In der Kilianskirche aus den 1950er Jahren kann man Glasfenster von Georg Meistermann bewundern. Die katholische Kirche St. Michael aus den 1960er Jahren hat wiederum einen Pop-Art Kreuzweg des Künstlers Walter Gaudnek zu bieten. Für die kulturelle Unterhaltung des Besuchers von Schweinfurt sorgen einige interessante Museen. Das Museum Georg Schäfer beispielsweise beherbergt die bedeutendste private Sammlung von Kunstwerken der Malerei des 19. Jahrhunderts. Im Museum Otto Schäfer kann man illustrierte Drucke aus dem 15. und 16. Jahrhundert besichtigen, außerdem eine umfangreiche Sammlung von Dürer-Stichen und zahlreiche Erstausgaben der deutschen Literatur. Ferner kann man in Schweinfurt eine heimatgeschichtliche Sammlung im alten Gymnasium und eine Ikonensammlung im Gunnar Wester Haus besuchen. Für die Bildung sorgen in der Stadt fünf Gymnasien, zwei Realschulen und diverse Haupt- und Mittelschulen.
Wirtschaft
Schweinfurt bildet als bedeutender Industriestandort das wirtschaftliche Zentrum Unterfrankens. Hier findet man eine der höchsten Arbeitsplatzdichten von ganz Deutschland vor. Im Jahr 2013 war Schweinfurt nach den Städten Wolfsburg und Frankfurt am Main der drittstärkste Wirtschaftsstandort der Republik. Nachdem die 1990er Jahre dem Standort eine Krise und den Verlust von über 10.000 Arbeitsplätzen einbrachten, gab es im Herbst des Jahres 2008 einen erneuten Boom in der regionalen Industrie. Im Zukunftsatlas 2007 des Schweizer Prognos Instituts landete Schweinfurt bei einem Vergleich mit 439 deutschen Städten und Landkreisen denn auch auf dem ersten Platz in der Rubrik Dynamik. Am Ende des Jahres 2008 hatte die Stadt die Schuldenfreiheit erreicht. Die ehemals bedeutendsten drei Unternehmen FAG Kugelfischer, Fichtel & Sachs und SKF wurden einst als ‚Die großen Drei aus Schweinfurt‘ bezeichnet. Heute sind sie zwar noch in der Stadt vertreten, werden aber von anderen Großunternehmen außerhalb geführt. Die ZF Friedrichshafen AG und die Schaeffler AG in Herzogenrauch haben FAG Kugelfischer und Fichtel & Sachs übernommen, die SKF hat ihren Hauptsitz heute im schwedischen Göteborg.
Verkehrsanbindung
Schweinfurt liegt verkehrsgünstig an den Bundesautobahnen A7, A70 und A71. Die A7 verbindet die Stadt im Norden mit der dänischen und im Süden mit der österreichischen Grenze. Auf der A70 kann man nach Bamberg und Bayreuth fahren. Die A71 ist über Erfurt mit der A4 und über das Autobahndreieck Südharz mit der A38 verbunden. Darüber hinaus liegt Schweinfurt an den Bundesstraßen B26, B286 und B303. Der Bahnhof verbindet die Stadt über drei Nahverkehrsstrecken, die an das Fernnetz der Bundesbahn anknüpfen, mit dem Rest der Republik. Direkten Anschluss hat man von hier aus nach Würzburg, Bamberg und Erfurt. In der Stadt sorgen 20 Buslinien dafür, dass man jedes Ziel bequem erreichen kann. Aus der Luft kann man hier auf den Flugplätzen Haßfurt-Schweinfurt und Schweinfurt-Süd landen.
Der Verwaltungssitz der Gemeinde ist Markt 1 in 97421 Schweinfurt (Telefon: 0 97 21/ 51-0). Umfeld von Schweinfurt: Gerolzhofen, Oberschwarzach, Stadtlauringen, Werneck, Bergrheinfeld, Dingolshausen, Dittelbrunn, Donnersdorf, Euerbach, Frankenwinheim, Geldersheim, Gochsheim, Grafenrheinfeld, Grettstadt, Kolitzheim, Lülsfeld, Michelau i.Steigerwald, Niederwerrn, Poppenhausen, Röthlein, Schonungen, Schwanfeld, Schwebheim, Sennfeld, Sulzheim, Üchtelhausen, Waigolshausen, Wasserlosen und Wipfeld.
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