Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bodenkirchen

Immobilienmarkt Bodenkirchen

1. Einleitung

Bodenkirchen, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Landshut in Niederbayern, zeichnet sich durch ihre ländliche Lage, gute Anbindung an umliegende Städte wie Vilsbiburg und Landshut sowie eine hohe Lebensqualität aus. Der Immobilienmarkt in Bodenkirchen ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnhäusern und Eigentumswohnungen, insbesondere durch Familien und Investoren, die von der ruhigen Lage und den attraktiven Preisen profitieren möchten. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Marktsituation, Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfragefaktoren sowie zukünftige Trends auf dem Immobilienmarkt in Bodenkirchen.

2. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Bodenkirchen ist ein regional geprägter Markt, der von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Mehrfamilienhäusern dominiert wird. Eigentumswohnungen sind seltener, aber besonders in Neubauprojekten oder umgebauten Bestandsgebäuden zunehmend gefragt. Die Gemeinde zieht vor allem Käufer an, die ein ruhiges Wohnumfeld suchen, aber dennoch eine gute Anbindung an größere Städte wie Landshut (ca. 30 km) oder München (ca. 80 km) wünschen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ebenfalls spürbar, insbesondere durch jüngere Haushalte und Senioren, die barrierefreie oder pflegegerechte Wohnungen suchen.

2.1. Preisentwicklung

Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Bodenkirchen bei etwa 2.600 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis rund 2.500 € pro Quadratmeter, während Häuser im Schnitt bei 2.650 € pro Quadratmeter gehandelt werden. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Wohnungen um etwa 0,5 % gestiegen, während die Hauspreise eine moderate Steigerung von 1 % verzeichneten.

• Eigentumswohnungen: Die Preisspanne reicht von etwa 1.900 €/m² für ältere Bestandswohnungen bis zu 3.900 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen in bevorzugten Lagen wie Bonbruck.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhäuser variieren stark je nach Baujahr und Ausstattung. Ältere Bestandshäuser (vor 1980) starten bei etwa 1.000 €/m², während Neubauten Preise von bis zu 4.100 €/m² erreichen können.

• Mietpreise: Die Mietpreise für Bestandswohnungen liegen im Durchschnitt bei 6,10 €/m², für Neubauwohnungen bei 6,40 €/m². Häuser zur Miete sind seltener, mit Preisen zwischen 4,50 €/m² (Bestand) und 6,00 €/m² (Neubau).

Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen betragen etwa 4,3 %, für Neubauwohnungen 3,3 %, was Bodenkirchen für Kapitalanleger attraktiv macht.

2.2. Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Bodenkirchen ist vielfältig, aber begrenzt, was die Preise stützt. Derzeit sind etwa 10–15 Kaufimmobilien auf dem Markt, darunter:

• Einfamilienhäuser: Häufig mit Grundstücken zwischen 600 und 1.500 m², oft in Bonbruck oder Aich. Beispielsweise wird ein Einfamilienhaus von 1965 mit 169 m² Wohnfläche und 1.178 m² Grundstück für etwa 585.000 € angeboten.

• Mehrfamilienhäuser: Besonders interessant für Investoren. Ein saniertes Mehrfamilienhaus von 1925 mit 376 m² Wohnfläche und 1.386 m² Grundstück kostet etwa 620.000 €.

• Eigentumswohnungen: Seltener, aber in kleineren Wohnanlagen (6–15 Einheiten) verfügbar. Eine 117 m² große Doppelhaushälfte in Bonbruck (Baujahr 2010) wird für 454.000 € angeboten.

• Mietwohnungen: Rund 50 Mietwohnungen sind im Umkreis von 20 km verfügbar, davon etwa 7 direkt in Bodenkirchen. Eine 104 m² große 3-Zimmer-Wohnung kostet etwa 750 € Kaltmiete.

Grundstücke sind rar, mit durchschnittlichen Angebotspreisen, die von den Bodenrichtwerten abweichen können. In den letzten 24 Monaten wurden 82 Grundstücke im Umkreis von 21 km ausgewertet, aber für Bodenkirchen selbst liegen nur wenige Daten vor.

3. Nachfragefaktoren

Die Nachfrage nach Immobilien in Bodenkirchen wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:

• Lage und Infrastruktur: Die gute Anbindung an die B388 und die Nähe zu Vilsbiburg und Landshut machen Bodenkirchen attraktiv für Pendler. Lokale Infrastruktur wie Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten decken den Grundbedarf.

• Demografische Entwicklung: Familien und ältere Menschen prägen die Nachfrage. Seniorengerechte oder barrierefreie Wohnungen, wie eine 71 m² große 3-Zimmer-Wohnung in Velden für 1.140 € Kaltmiete, sind gefragt.

• Wirtschaftliche Stabilität: Niederbayern verzeichnet eine stabile Wirtschaft, was die Kaufkraft stärkt. Niedrige Kreditzinsen und eine positive Wertentwicklung fördern Investitionen.

• Lebensqualität: Die ländliche Umgebung mit Feldern und Wäldern zieht Naturliebhaber an. Häuser mit großen Grundstücken oder Aussicht, wie ein Holzhaus in Egglkofen, sind besonders begehrt.

4. Besondere Markttrends

4.1. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Energieeffiziente Immobilien gewinnen an Bedeutung. Viele Bestandsimmobilien wurden in den letzten Jahren modernisiert, z. B. mit Kunststofffenstern, neuer Dämmung oder Photovoltaikanlagen. Ein Beispiel ist ein Einfamilienhaus mit einer 7,5 kW PV-Anlage, die monatlich 330 € Einspeisevergütung generiert.

4.2. Neubauprojekte

Neubauwohnungen, wie eine 3-Zimmer-Wohnung in Bonbruck (Erstbezug), sind gefragt, aber selten. Doppelhäuser und Reihenhaeuser in nachhaltiger Bauweise, wie eine 117 m² Doppelhaushälfte von 2010, sprechen Familien an.

4.3. Pflegeapartments

Investitionen in Pflegeapartments werden als sichere Alternative zu Eigentumswohnungen beworben, da sie hohe Steuervorteile und geringe Vermietungsaufwände bieten.

5. Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Grundstücken und Immobilien führt zu Wettbewerb unter Käufern.

• Bodenrichtwerte: Diese spiegeln nicht immer die aktuelle Marktsituation wider, was die Bewertung erschwert.

• Finanzierung: Trotz niedriger Zinsen ist eine frühzeitige Finanzierungsplanung essenziell, da Verkäufer oft Finanzierungsbestätigungen verlangen.

6. Zukünftige Perspektiven

Der Immobilienmarkt in Bodenkirchen wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderaten Preissteigerungen von 0,5–1,5 % jährlich. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und energieeffizienten Immobilien wird weiterhin hoch sein, während Mietwohnungen für Senioren und junge Haushalte an Bedeutung gewinnen. Neue Bauprojekte könnten das Angebot leicht erweitern, sind jedoch aufgrund begrenzter Grundstücke begrenzt. Investoren könnten von der hohen Mietrendite und der stabilen Wertentwicklung profitieren.

7. Fazit

Bodenkirchen bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Familien, Pendler und Investoren, die von der ländlichen Lage und moderaten Preisen profitieren möchten. Die stabile Nachfrage, hohe Mietrenditen und die positive Wertentwicklung machen den Standort interessant, trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und schwankenden Bodenrichtwerten. Wer in Bodenkirchen investieren oder wohnen möchte, sollte frühzeitig planen und sich über Finanzierungsmöglichkeiten informieren, um im Wettbewerb zu bestehen.

Umgebung von Bodenkirchen

Die kreisfreie Stadt Landshut mit circa 64.258 Einwohner liegt nicht nur als Enklave und Verwaltungssitz mitten im Kreisgebiet der gleichnamigen Region, sondern teilt diese auch noch in eine Nord- und Südhälfte auf. Es folgen auf den weiteren Plätzen Ergolding (ca. 11.747), Essenbach (rund 11.478), Vilsbiburg (knapp 11.309), Altdorf (etwa 11.036) sowie Rottenburg a.d.Laaber (circa 7.681) Einwohner. Mit weniger als 10.000 jedoch mehr als 5.000 Einwohner folgen auf den weiteren Plätzen Ergoldsbach (circa 7.530), Geisenhausen (rund 6.757), Velden (etwa 6.535), Pfeffenhausen (5.100), Kumhausen (5.400). Eine Reihe weiterer Gemeinden reihen sich in die Statistik ein darunter Bruckberg (circa 5.203) Einwohner bis schließlich die Gemeinde Baierbach mit einer Einwohnerzahl von gerade einmal 775 das Schlußlicht der Region Landshut erreicht wurde.