Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Rattelsdorf

Immobilienmarkt Rattelsdorf

Einleitung

Rattelsdorf, eine idyllische Gemeinde im oberfränkischen Landkreis Bamberg, Bayern, zeichnet sich durch ihre ländliche Lage und gute Anbindung an die Stadt Bamberg aus. Mit etwa 4.630 Einwohnern bietet die Gemeinde eine Mischung aus traditionellem Charme und moderner Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in Rattelsdorf hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt, getrieben durch regionale Trends, demografische Entwicklungen und die wachsende Nachfrage nach Wohnraum in ländlichen, aber gut angebundenen Regionen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Rattelsdorf, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, demografische Faktoren sowie zukünftige Aussichten.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Rattelsdorf ist geprägt durch eine stetige Wertsteigerung, die jedoch im Vergleich zu städtischen Zentren wie Bamberg moderat ausfällt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien liegt derzeit bei etwa 2.440 bis 2.900 €, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung der Immobilie. Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bewegen sich in einer Preisspanne von 1.500 €/m² für ältere, sanierungsbedürftige Objekte bis hin zu 3.700 €/m² für moderne Neubauten, wie etwa ein 2019 errichtetes Architektenhaus. Wohnungen, insbesondere Eigentumswohnungen, sind im Schnitt günstiger, mit Preisen zwischen 1.900 und 2.900 €/m².

Die Preisentwicklung zeigt einen gemischten Trend. Während die Quadratmeterpreise in den letzten 12 Monaten um etwa 5-7 % gestiegen sind, verzeichnen langfristige Analysen über die letzten fünf Jahre einen Rückgang von etwa 8,8 %, was auf eine Korrektur nach einem starken Preisanstieg in den Jahren zuvor hindeutet. Mietpreise bewegen sich zwischen 6,45 €/m² für ältere Wohnungen in einfacher Lage und 10,90 €/m² für moderne Wohnungen in guter Lage, wobei ein Anstieg der Mietpreise in den letzten fünf Jahren um etwa 30 % zu beobachten ist. Die Rendite für Investitionen liegt im Durchschnitt bei 3,5 %, mit Spitzenwerten von bis zu 4,65 % bei kleineren, preisgünstigen Wohnungen.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Rattelsdorf umfasst eine breite Palette von Objekten, darunter Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und vereinzelt Gewerbeimmobilien. Derzeit sind etwa 10 bis 17 Immobilien auf dem Markt, überwiegend Einfamilienhäuser (ca. 60 % des Angebots) und Eigentumswohnungen (ca. 20 %). Zu den Highlights gehören ein modernes Architektenhaus aus 2019 mit 295 m² Wohnfläche für etwa 999.000 €, ein kernsaniertes Mehrfamilienhaus in Mürsbach für 399.000 € sowie ein denkmalgeschützter ehemaliger Gasthof mit 413 m² für 548.850 €. Wohnungen zur Miete sind aktuell knapp, was die hohe Nachfrage nach Mietobjekten widerspiegelt.

Die Nachfrage in Rattelsdorf ist vor allem durch Familien und Kapitalanleger geprägt. Familien schätzen die ruhige, ländliche Lage mit guter Verkehrsanbindung nach Bamberg, während Investoren aufgrund der stabilen Rendite und der geringen Arbeitslosigkeit (ca. 1,27 %) in der Region Interesse zeigen. Besonders gefragt sind modernisierte oder neuwertige Immobilien sowie Objekte mit großem Grundstück, wie etwa in Attelsdorf oder Mürsbach. Die Vermarktungsdauer liegt bei etwa 16 Wochen, was auf ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage hindeutet.

Demografische und wirtschaftliche Faktoren

Rattelsdorf verzeichnet ein moderates Bevölkerungswachstum von etwa 2,8 % in den letzten zehn Jahren, was einer jährlichen Zunahme von 0,3 % entspricht. Das durchschnittliche Alter der Bevölkerung liegt bei 43,7 Jahren, was auf eine stabile und relativ junge Bevölkerungsstruktur hinweist. Die Arbeitslosigkeit ist mit 1,27 % sehr niedrig, was die wirtschaftliche Stabilität der Region unterstreicht. Mit 93 % der Wohngebäude als Ein- oder Zweifamilienhäuser ist Rattelsdorf ein klassischer Wohnstandort für Familien, während Mehrfamilienhäuser nur etwa 7 % des Bestands ausmachen. Die Wohnungsmarktsituation mit 0,79 Wohnungen pro Einwohner zeigt eine moderate Verfügbarkeit, die jedoch durch die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen eingeschränkt wird.

Die gute Verkehrsanbindung, insbesondere nach Bamberg (ca. 14 km), sowie die Nähe zu anderen Gemeinden wie Zapfendorf und Breitengüßbach, fördert die Attraktivität des Standorts. Restaurants und Freizeitangebote (5,4 pro 1.000 Einwohner) tragen zur Lebensqualität bei, was den Immobilienmarkt zusätzlich stützt.

Grundstückspreise und Bodenrichtwerte

Die Grundstückspreise in Rattelsdorf liegen aktuell zwischen 280 und 420 €/m², mit einem Durchschnitt von etwa 350 €/m². In den letzten 12 Monaten stiegen die Preise um 6,7 %, über drei Jahre betrachtet um 43,4 %. Besonders teuer sind kleinere Grundstücke (250-500 m²), während große Grundstücke (>5.000 m²) günstiger sind. Der Erschließungsgrad spielt eine wesentliche Rolle: Voll erschlossene Grundstücke sind etwa 6 % teurer als teilerschlossene, während unerschlossene Grundstücke deutlich günstiger sind. Baugenehmigungen erhöhen den Wert um bis zu 35 %. Der Bodenrichtwert liegt bei etwa 143 €/m², dient jedoch nur als Orientierung, da der Immobilienmarkt frei ist und Preise stark von individuellen Faktoren abhängen.

Zukünftige Aussichten

Für die Jahre 2025 und 2026 wird ein weiterer Anstieg der Immobilien- und Grundstückspreise in Rattelsdorf erwartet, getrieben durch die Wohnraumknappheit, niedrige Zinsen und die wachsende Attraktivität ländlicher Regionen. Experten prognostizieren, dass die Quadratmeterpreise weiter steigen, insbesondere für Immobilien in guter Lage und mit moderner Ausstattung. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben, was Investoren weiterhin anzieht. Gleichzeitig könnten die Preise im Umland von Rattelsdorf, wie in Reckendorf oder Ebensfeld, für Käufer mit begrenztem Budget attraktiver werden, da sie niedriger sind (z. B. 190 €/m² in Reckendorf).

Fazit

Der Immobilienmarkt in Rattelsdorf bietet eine attraktive Mischung aus moderaten Preisen, stabiler Nachfrage und guter Lebensqualität. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 2.440 bis 2.900 € und einer Rendite von etwa 3,5 % ist die Gemeinde sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant. Die Preisentwicklung zeigt eine moderate Steigerung, während die demografische Stabilität und wirtschaftliche Sicherheit die Region zu einem sicheren Investitionsstandort machen. Für die kommenden Jahre bleibt Rattelsdorf ein vielversprechender Markt, insbesondere für Familien und Investoren, die Wert auf eine ländliche Lage mit guter Anbindung legen.

Umgebung von Rattelsdorf

Mit einem Blick auf die kreisfreie Stadt Bamberg, welche mit ca. 71.167 Einwohner zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, wird deutlich, welche Bedeutung dieser Region beigemessen wird. Zu den Bevölkerungsreichssten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Hirschaid (12.300), Hallstadt (ca. 8.364), Schleßlitz (7.184) sowie Memmelsdorf (rund 8.854) Einwohner. Weiterhin gelten die Gemeinden Strullendorf (circa 7.807), Stegaurach (etwa 6.842), Baunach (4.000), Schlüsselfeld (5.900), Burgebrach (6.900), Burgwindheim (1.300), Buttenheim (3.600), Heiligenstadt i.OFr. (3.500), Zapfendorf (5.000), Bischberg (6.100), Frensdorf (6.100) sowie Litzendorf (rund 6.057) Einwohner zu den am dichtesten bevölkerten des Landkreises. Mit gerade einmal 679 Einwohnern darf sich die Gemeinde Wattendorf unangefochten, als das Schlußlicht des Landkreises bezeichnen.