Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Miltenberg

Immobilienmarkt Miltenberg

Einleitung

Miltenberg, eine malerische Stadt am Main zwischen Spessart und Odenwald, zeichnet sich durch ihre historische Altstadt, kulturelle Vielfalt und hohe Lebensqualität aus. Der Immobilienmarkt in Miltenberg und dem umliegenden Landkreis hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen, getrieben durch die Attraktivität der Region für Familien, Pendler und Investoren. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Nachfrage- und Angebotslage sowie die Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Miltenberg.

Lage und Attraktivität der Region

Miltenberg liegt im Norden Bayerns und kombiniert ländliche Idylle mit guter Anbindung an städtische Zentren wie Aschaffenburg und Frankfurt. Die Stadt ist bekannt für ihre historische Architektur, darunter Fachwerkhäuser, die Mildenburg und das Gasthaus „Zum Riesen“, sowie für ihre touristische Anziehungskraft. Der Landkreis Miltenberg erstreckt sich über diverse Stadtteile wie Breitendiel, Mainbullau und Schippach sowie umliegende Gemeinden wie Obernburg und Klingenberg am Main. Die Nähe zum Main, die naturnahe Umgebung und die gute Infrastruktur mit Bahnhof und Bundesstraßen machen die Region besonders attraktiv.

Marktübersicht

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Miltenberg ist geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot, was die Preise in den letzten Jahren nach oben getrieben hat. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis aktuell bei etwa 2.800 Euro, während Häuser einen durchschnittlichen Preis von rund 2.700 Euro pro Quadratmeter erzielen. Diese Werte variieren je nach Lage, Zustand und Baujahr der Immobilie. In zentralen Lagen der Altstadt oder in begehrten Stadtteilen wie Breitendiel können die Preise deutlich höher liegen, während Randlagen oder renovierungsbedürftige Objekte günstiger angeboten werden.

Seit 2020 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um etwa 20 % und für Häuser um rund 25 % gestiegen, was auf die gestiegene Nachfrage und die Attraktivität der Region zurückzuführen ist. Dennoch zeigen aktuelle Daten für 2025 eine leichte Stagnation der Preisentwicklung im Vergleich zum Vorjahr, mit einem Rückgang von etwa 2-12 % im Vergleich zum Vorquartal, was auf eine mögliche Marktabkühlung hinweisen könnte.

Mietpreise

Die Mietpreise in Miltenberg bleiben im Vergleich zu städtischen Metropolen moderat, was die Region für Mieter attraktiv macht. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 6,20 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen rund 7,20 Euro pro Quadratmeter kosten. Bei Häusern beträgt die Miete für Bestandsimmobilien etwa 6,17 Euro pro Quadratmeter und für Neubauten 6,37 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von etwa 1,5 % pro Jahr.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Miltenberg ist vielfältig, umfasst jedoch vor allem Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Gewerbeimmobilien und Grundstücke sind ebenfalls verfügbar, jedoch in geringerem Umfang. Besonders gefragt sind modernisierte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in zentralen Lagen, die sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv sind. Mehrfamilienhäuser mit Renditepotenzial erfreuen sich wachsender Beliebtheit, da sie Bruttomietrenditen von 4-5 % erzielen können.

Die Nachfrage übersteigt in vielen Fällen das Angebot, insbesondere in begehrten Lagen wie der Miltenberger Altstadt oder in der Nähe des Mains. Stadtteile wie Breitendiel sind aufgrund ihrer ländlichen Ruhe und guten Anbindung ebenfalls gefragt. Investoren schätzen die langfristige Wertsteigerung und die stabile Wirtschaft der Region, während Familien die Nähe zu Schulen, Kitas und Freizeitmöglichkeiten wie dem Odenwald oder Spessart schätzen.

Besondere Immobilienarten und Trends

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser sind die am häufigsten nachgefragte Immobilienart in Miltenberg. Viele dieser Häuser bieten großzügige Grundstücke, Garagen und Nebengebäude, was sie für Familien attraktiv macht. Beispiele aus dem Markt zeigen Häuser mit Wohnflächen zwischen 100 und 300 Quadratmetern, die Preise zwischen 250.000 und 650.000 Euro erzielen. Moderne Ausstattungsmerkmale wie Fußbodenheizung, Photovoltaikanlagen oder Wintergärten erhöhen den Wert und die Nachfrage.

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser sind besonders für Kapitalanleger interessant. Diese Objekte bieten oft mehrere Wohneinheiten, die vermietet werden können, und erzielen Renditen von etwa 4,5-5 %. Ein Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus mit drei abgeschlossenen Wohnungen für etwa 500.000 Euro, das durch Mietsteigerungen langfristig profitabel ist. Die Flexibilität, solche Objekte als Gesamtpaket oder einzelne Eigentumswohnungen zu erwerben, erhöht ihre Attraktivität.

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Miltenberg reichen von kompakten 1-2-Zimmer-Wohnungen für Singles oder Paare bis hin zu großzügigen 3-4-Zimmer-Wohnungen für Familien. Preise beginnen bei etwa 150.000 Euro für kleinere Wohnungen und können bis zu 400.000 Euro für gut ausgestattete Objekte in zentraler Lage reichen. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkon, Terrasse oder Gartenanteil.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, wie Ladenflächen oder Praxen, sind in Miltenberg vor allem in der Altstadt gefragt. Diese Objekte sind oft vermietet und bieten stabile Mieteinnahmen. Ein Beispiel ist ein Wohn- und Geschäftshaus in Klingenberg/Trennfurt mit einer Bruttorendite von 4,5 %, das sowohl für Investoren als auch für Eigennutzer geeignet ist.

Grundstücke

Grundstücke sind im Landkreis Miltenberg selten und daher besonders begehrt. Preise variieren stark je nach Lage und Bebaubarkeit, liegen jedoch oft zwischen 95.000 und 200.000 Euro für Flächen zwischen 500 und 2.000 Quadratmetern. Waldflächen oder Ausgleichsflächen für Neubauprojekte werden ebenfalls angeboten, sind jedoch eher für spezielle Investitionen relevant.

Fördermöglichkeiten und Finanzierung

Die Region Miltenberg profitiert von attraktiven Fördermöglichkeiten, insbesondere durch die KfW. Käufer von Immobilien können zinsvergünstigte Kredite von bis zu 150.000 Euro sowie Tilgungszuschüsse von bis zu 22.500 Euro erhalten. Diese Förderungen sind besonders für energetische Sanierungen oder den Kauf von Neubauimmobilien relevant. Lokale Sparkassen und Immobilienmakler bieten zudem Unterstützung bei der Finanzierung und Modernisierung, was den Zugang zum Immobilienmarkt erleichtert.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die hohe Nachfrage führt zu einem knappen Angebot, insbesondere bei modernisierten Immobilien in zentralen Lagen.

• Preissteigerungen: Die gestiegenen Immobilienpreise können für Erstkäufer eine Hürde darstellen, obwohl die Preise im Vergleich zu Metropolen wie München oder Frankfurt moderat bleiben.

• Renovierungsbedarf: Viele Immobilien, besonders in der Altstadt, sind renovierungsbedürftig, was zusätzliche Investitionen erfordert.

Chancen

• Hohe Lebensqualität: Die Kombination aus Natur, Kultur und Infrastruktur macht Miltenberg zu einem attraktiven Wohnort.

• Investitionspotenzial: Die stabilen Mietrenditen und die Wertsteigerung von Immobilien bieten gute Chancen für Kapitalanleger.

• Tourismus: Die touristische Attraktivität der Region unterstützt den Markt für Ferienwohnungen und Gewerbeimmobilien.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Miltenberg wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit einer leichten Abkühlung der Preissteigerungen. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch die Attraktivität der Region und die Nähe zu Wirtschaftszentren wie Frankfurt gestützt. Langfristig könnten Investitionen in energetische Sanierungen und nachhaltige Bauprojekte an Bedeutung gewinnen, da Umweltaspekte und Fördermöglichkeiten immer stärker in den Fokus rücken. Der Tourismus wird weiterhin ein wichtiger Treiber für Gewerbeimmobilien sein, während Familien und Pendler die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen stützen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Miltenberg bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Die Kombination aus moderaten Preisen, hoher Lebensqualität und gutem Investitionspotenzial macht die Region attraktiv. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und Renovierungsbedarf bleibt Miltenberg ein gefragter Standort mit stabiler Wertentwicklung. Interessenten sollten die Unterstützung lokaler Immobilienmakler nutzen, um passende Objekte zu finden und Fördermöglichkeiten optimal auszuschöpfen.

Umgebung von Miltenberg

Mit circa 9.197 Einwohnern ist Miltenberg, welche zugleich den Verwaltungssitz inne hat zwar nicht die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl, sondern nach Erlenbach am Main (ca. 9.959) allenfalls auf den zweiten Platz des gleichnamigen Landkreises angesiedelt. Es folgen eine ganze Reihe weiterer Städte und Gemeinden, welche sich über Einwohnerzahlen zwischen 9.000 und 5.000 erfreuen dürfen, dazu gehören unter anderen Elsenfeld (rund 8.947), Obernburg am Main (circa 8.458), Sulzbach am Main (etwa 6.945), Klingenberg am Main (knapp 6.188) sowie Kleinwallstadt (ca. 5.738), um nur einige aufzuzählen. Eine Vielzahl weiterer Namen darunter Mömlingen (ca. 4.846), Leidersbach (rund 4.742), Amorbach (4.000) oder Wörth am Main (etwa 4.729), Großwallstadt (4.100), Niedernberg (4.900), Bürgstadt (4.200), Großheubach (5.050) Stadtprozelten (1.500) Einwohner bilden das Mittelfeld der Region Miltenberg, ehe mit gerade einmal 765 Einwohnern die Gemeinde Rüdenau das Schlußlicht des Landkreises bildet.