Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Großheubach

Immobilienmarkt Großheubach

Einleitung

Großheubach, eine malerische Gemeinde im Landkreis Miltenberg in Bayern, liegt idyllisch im Maintal, umgeben von den Ausläufern des Spessarts und Odenwaldes. Die Region zeichnet sich durch ihre Nähe zur Natur, die Weinberge und eine ruhige, aber gut angebundene Lage aus. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarkts in Großheubach, einschließlich aktueller Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Miet- und Kaufpreise sowie einer Prognose für die kommenden Jahre.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Großheubach ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und gelegentlich verfügbaren Grundstücken. Die Gemeinde bietet vor allem für Familien und Naturliebhaber attraktive Wohnmöglichkeiten, da sie eine Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an nahegelegene Städte wie Miltenberg und Aschaffenburg bietet. Die Nachfrage nach Immobilien ist stabil, wobei Käufer und Mieter gleichermaßen von der hohen Lebensqualität und der landschaftlich reizvollen Umgebung angezogen werden.

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Großheubach haben in den letzten Jahren eine moderate, aber stetige Steigerung erfahren. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt derzeit bei etwa 3.000 €, wobei die Spanne je nach Ausstattung, Lage und Baujahr variiert. Einfamilienhäuser in guter Lage, beispielsweise am Waldrand oder mit Blick auf die Weinberge, kosten zwischen 2.800 €/m² und 3.600 €/m². Neubauhäuser, die oft mit modernen Standards wie Energieeffizienzklasse KfW40 ausgestattet sind, erreichen teilweise höhere Preise, während ältere Bestandsimmobilien (vor 1945) günstiger sind, oft zwischen 1.800 €/m² und 2.500 €/m².

Eigentumswohnungen liegen im Durchschnitt bei etwa 2.700 €/m². Besonders gefragt sind modernisierte oder neuwertige Wohnungen in zentraler Lage oder mit besonderen Merkmalen wie Balkon oder Fernblick. Bestandswohnungen aus den 1980er-Jahren oder früher sind preislich attraktiver, mit Quadratmeterpreisen zwischen 1.500 €/m² und 2.200 €/m². Seit 2020 sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 25 % gestiegen, während Häuser eine Preissteigerung von rund 20 % verzeichneten.

Mietpreise

Die Mietpreise in Großheubach sind im Vergleich zu städtischen Zentren wie München oder Frankfurt moderat. Für Bestandswohnungen liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei etwa 5,80 €/m², während Neubauwohnungen Mieten von etwa 7,00 €/m² erzielen. Häuser zur Miete sind seltener, aber die Preise liegen hier bei etwa 6,00 €/m² für Bestandsobjekte und bis zu 8,00 €/m² für Neubauten. Besonders gefragt sind barrierefreie Wohnungen oder solche mit moderner Ausstattung wie Fußbodenheizung, Einbauküchen oder Balkonen. Die Bruttomietrendite liegt bei Bestandswohnungen bei etwa 4,5 %, was Großheubach für Kapitalanleger attraktiv macht.

Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Großheubach ist begrenzt, was die Preise stützt. Aktuell gibt es etwa 10–15 Kaufobjekte, darunter vor allem Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und vereinzelt Eigentumswohnungen. Besonders hervorzuheben sind Einfamilienhäuser im Landhausstil mit großen Grundstücken oder Wintergärten, die oft in ruhigen Lagen am Waldrand oder mit Blick auf die Weinberge angeboten werden. Mehrfamilienhäuser oder Immobilien mit Einliegerwohnungen sind ebenfalls verfügbar, oft als Investitionsobjekte mit Potenzial für Ausbau, etwa durch Dachgeschossumbauten.

Mietwohnungen sind vor allem in der Kategorie der 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen vertreten, mit Größen zwischen 60 und 90 m². Diese richten sich häufig an Paare oder kleine Familien. Besonders gefragt sind Dachgeschosswohnungen mit Fernblick oder moderne, barrierefreie Wohnungen für Senioren. Grundstücke sind selten, aber es gibt gelegentlich Angebote für Baugrundstücke oder landwirtschaftliche Flächen, die Preise liegen hier im Durchschnitt bei etwa 300 €/m² für erschlossene Grundstücke.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Großheubach kommt vor allem von Familien, die ein Eigenheim in ruhiger Lage suchen, sowie von Kapitalanlegern, die von der stabilen Mietrendite profitieren möchten. Auch Senioren, die barrierefreie Wohnungen oder Häuser mit Aufzug suchen, sind eine wachsende Zielgruppe. Die Nähe zu Miltenberg und die gute Verkehrsanbindung an Aschaffenburg machen Großheubach auch für Pendler attraktiv. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist besonders hoch bei Nichtrauchern und Paaren ohne Haustiere, da viele Vermieter entsprechende Einschränkungen festlegen.

Besondere Merkmale des Marktes

Großheubach zeichnet sich durch einige Besonderheiten aus, die den Immobilienmarkt prägen:

• Lage und Umgebung: Die idyllische Lage im Maintal mit Blick auf Weinberge und die Nähe zur Natur machen Immobilien besonders für Ruhesuchende attraktiv.

• Energieeffizienz: Neubauten und modernisierte Immobilien legen großen Wert auf Energieeffizienz, oft mit Wärmepumpen oder KfW40-Standards.

• Investitionspotenzial: Mehrfamilienhäuser oder Immobilien mit ausbaubaren Dachgeschossen bieten Potenzial für Investoren, da Renovierungsarbeiten den Wert steigern können.

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Immobilien führt zu einer stabilen Preisentwicklung, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Prognose

Für die kommenden Jahre ist mit einer weiteren moderaten Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt in Großheubach zu rechnen, da die Nachfrage nach ländlichen Wohnlagen weiterhin hoch bleibt. Besonders Neubauten mit energieeffizienten Standards werden an Attraktivität gewinnen, da die Energiekosten und Nachhaltigkeit für Käufer und Mieter immer wichtiger werden. Der Mietmarkt wird voraussichtlich stabil bleiben, mit leichten Anstiegen bei der Kaltmiete für modernisierte Objekte. Grundstückspreise könnten aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit stärker steigen, insbesondere für erschlossene Parzellen in guter Lage.

Langfristig wird Großheubach von der allgemeinen Entwicklung des Immobilienmarkts in Bayern profitieren, da die Region aufgrund ihrer Lebensqualität und guten Anbindung an wirtschaftliche Zentren weiterhin attraktiv bleibt. Investoren sollten jedoch die individuellen Gegebenheiten wie Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie genau prüfen, da diese den Wert maßgeblich beeinflussen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Großheubach bietet attraktive Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Mit moderaten Preisen im Vergleich zu urbanen Zentren, einer hohen Lebensqualität und einer stabilen Nachfrage ist die Gemeinde besonders für Familien, Pendler und Kapitalanleger interessant. Die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien und Grundstücken stützt die Preise, während die idyllische Lage und moderne Standards wie Energieeffizienz den Markt zusätzlich beleben. Für eine genaue Bewertung einzelner Objekte empfiehlt sich der Kontakt zu regionalen Immobilienexperten, um von der individuellen Marktsituation zu profitieren.

Umgebung von Großheubach

Mit circa 9.197 Einwohnern ist Miltenberg, welche zugleich den Verwaltungssitz inne hat zwar nicht die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl, sondern nach Erlenbach am Main (ca. 9.959) allenfalls auf den zweiten Platz des gleichnamigen Landkreises angesiedelt. Es folgen eine ganze Reihe weiterer Städte und Gemeinden, welche sich über Einwohnerzahlen zwischen 9.000 und 5.000 erfreuen dürfen, dazu gehören unter anderen Elsenfeld (rund 8.947), Obernburg am Main (circa 8.458), Sulzbach am Main (etwa 6.945), Klingenberg am Main (knapp 6.188) sowie Kleinwallstadt (ca. 5.738), um nur einige aufzuzählen. Eine Vielzahl weiterer Namen darunter Mömlingen (ca. 4.846), Leidersbach (rund 4.742), Amorbach (4.000) oder Wörth am Main (etwa 4.729), Großwallstadt (4.100), Niedernberg (4.900), Bürgstadt (4.200), Stadtprozelten (1.500) Einwohner bilden das Mittelfeld der Region Miltenberg, ehe mit gerade einmal 765 Einwohnern die Gemeinde Rüdenau das Schlußlicht des Landkreises bildet.