Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Aibling

Immobilienmarkt Bad Aibling

Einleitung

Bad Aibling, eine idyllische Kurstadt im oberbayerischen Landkreis Rosenheim, liegt etwa 60 Kilometer südlich von München im malerischen Mangfalltal. Bekannt als Bayerns ältestes Moorheilbad und jüngstes Thermalbad, zieht die Stadt sowohl Einheimische als auch Zuziehende an, die die Kombination aus ländlicher Ruhe, guter Infrastruktur und Nähe zur Metropole München schätzen. Der Immobilienmarkt in Bad Aibling ist lebendig und spiegelt die Attraktivität der Region wider. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts, einschließlich Preisentwicklung, Angebot, Nachfrage, Trends und Prognosen.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Bad Aibling zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien aus, die durch die gute Verkehrsanbindung (A8 und Bahn), die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität in der Region getrieben wird. Die Stadt mit etwa 19.000 Einwohnern bietet eine breite Palette an Immobilien, von modernen Neubauwohnungen über traditionelle Einfamilienhäuser bis hin zu Anlageobjekten wie Mehrfamilienhäusern. Besonders begehrt sind Immobilien in zentralen Lagen sowie in neuen Baugebieten wie Ellmosener Wies am Ortsrand.

Preisentwicklung

Die Quadratmeterpreise in Bad Aibling liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, was die Attraktivität der Region unterstreicht. Aktuelle Daten zeigen folgende durchschnittliche Kaufpreise (Stand 2025):

• Eigentumswohnungen: ca. 4.900–5.600 €/m², mit Schwankungen je nach Lage und Ausstattung. In zentralen Stadtteilen wie dem Zentrum oder Heimatsberg können Preise bis zu 8.000 €/m² erreichen, während Randlagen wie Pullach oder Mietraching günstigere Preise zwischen 4.400 und 4.600 €/m² bieten.

• Häuser: ca. 5.500–6.000 €/m². Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in guten Lagen kosten bis zu 9.000 €/m², während renovierungsbedürftige Objekte ab etwa 2.800 €/m² erhältlich sind.

• Grundstücke: Durchschnittlich 1.100 €/m², mit Preisen zwischen 800 €/m² für unerschlossene Grundstücke und 1.300 €/m² für erschlossene Grundstücke mit Baugenehmigung.

Im Vergleich zu den Spitzenwerten der Vorjahre sind die Preise leicht rückläufig. So sanken die Wohnungspreise 2024 im Vergleich zum Vorjahr um etwa 1,9 % und die Hauspreise um bis zu 18 % in einigen Segmenten. Grundstückspreise verzeichneten in den letzten 12 Monaten einen Rückgang von etwa 1,1 %. Diese Entwicklung wird auf gestiegene Zinsen, eine vorsichtigere Käuferhaltung und ein erhöhtes Angebot an renovierungsbedürftigen Immobilien zurückgeführt. Dennoch bleibt der Markt stabil, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Region hoch ist.

Mietpreise

Die Mietpreise in Bad Aibling sind ebenfalls überdurchschnittlich, was die Stadt für Investoren attraktiv macht:

• Bestandswohnungen: ca. 9,00–9,50 €/m².

• Neubauwohnungen: ca. 11,00–11,50 €/m².

• Häuser (Bestand): ca. 9,70 €/m², Neubauten bis 10,50 €/m².

Die Mietpreise sind in den letzten zwölf Monaten leicht gestiegen (ca. 2–3 %), was auf eine anhaltende Nachfrage nach Mietwohnungen zurückzuführen ist. Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 3,4 %, was Bad Aibling für Kapitalanleger interessant macht.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Bad Aibling ist vielfältig, jedoch begrenzt, was die Preise stützt. Auf Plattformen wie immobilo.de oder immowelt.de sind aktuell etwa 100–200 Kaufobjekte (Wohnungen, Häuser, Grundstücke) und rund 30–50 Mietwohnungen gelistet. Besonders gefragt sind:

• Neubauwohnungen: Projekte wie das Baugebiet Ellmosener Wies oder das LICHTSPIELHAUS am Marktplatz bieten moderne 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung, oft mit Balkonen oder Dachterrassen.

• Doppel- und Reihenhäuser: Diese sind besonders bei Familien beliebt, die eine Alternative zu teuren Einfamilienhäusern suchen.

• Anlageobjekte: Mehrfamilienhäuser und vermietete Doppelhäuser, wie ein 2006 erbautes Doppelhaus mit 386 m² Wohnfläche, ziehen Investoren an.

Die Nachfrage konzentriert sich auf zentrale Lagen mit guter Infrastruktur (z. B. Nähe zu Bahnhof, Therme oder Schulen) sowie auf energieeffiziente Neubauten (KfW-40-Standard). Die Vermarktungsdauer ist relativ kurz: Bestandswohnungen sind im Schnitt 39 Tage online, Mietwohnungen sogar nur 22 Tage. Neubauwohnungen benötigen hingegen bis zu 104 Tage, was auf höhere Preise und gezielte Käufergruppen hinweist.

Stadtteile und Lagen

Die Immobilienpreise variieren stark je nach Stadtteil:

• Zentrum, Heimatsberg, Moos, Berbling: Diese teuren Lagen bieten eine hervorragende Infrastruktur, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und der Therme. Wohnungen kosten hier oft 4.850–5.000 €/m², Häuser bis zu 6.000 €/m².

• Pullach, Willingen, Mietraching, Waschbrunn: Günstigere Stadtteile am Rand, ideal für preisbewusste Käufer. Hier liegen die Preise bei 4.400–4.600 €/m² für Wohnungen und 5.300–5.500 €/m² für Häuser.

• Harthausen, Ellmosener Wies: Neubaugebiete mit modernen Wohnhäusern und Eigentumswohnungen, die durch Ruhe und Naturverbundenheit punkten. Preise sind moderat, aber steigend.

Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Bad Aibling zeigt mehrere Trends:

1. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Neubauprojekte wie die Theresienhäuser setzen auf KfW-40-Standards und klimafreundliche Bauweise, was Käufer anspricht, die langfristig Energiekosten sparen möchten.

2. Mehrgenerationenwohnen: Konzepte wie die Theresienhäuser fördern gemeinschaftliches Wohnen mit geteilten Ressourcen, was besonders für Familien attraktiv ist.

3. Renovierungsbedürftige Immobilien: Aufgrund sinkender Preise für sanierungsbedürftige Objekte steigt das Interesse von Investoren, die durch Modernisierung Wertsteigerungen erzielen wollen.

4. Digitalisierung: Online-Bewertungstools und virtuelle Besichtigungen gewinnen an Bedeutung, was den Kaufprozess beschleunigt.

5. Stabilisierung der Preise: Nach einem Rückgang der Preise stabilisieren sich die Angebotspreise, unterstützt durch leicht gesunkene Zinsen und eine wachsende Nachfrage.

Herausforderungen

Trotz der positiven Entwicklung gibt es Herausforderungen:

• Hohe Preise: Die hohen Quadratmeterpreise schränken den Zugang für junge Familien oder Erstkäufer ein.

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Grundstücken und Neubauwohnungen ist beschränkt, was die Preise in die Höhe treibt.

• Zinsentwicklung: Obwohl die Zinsen leicht gesunken sind, bleibt die Finanzierung für viele Käufer eine Hürde.

• Renovierungsstau: Viele Bestandsimmobilien erfordern Investitionen in Modernisierung, was Käufer abschrecken kann.

Prognose

Für 2025 wird eine Fortsetzung der aktuellen Trends erwartet. Die Preise dürften sich weiter stabilisieren, mit leichten Anstiegen in gefragten Lagen und Neubaugebieten. Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien und Anlageobjekten wird anhalten, während renovierungsbedürftige Immobilien weiterhin günstiger angeboten werden. Neue Bauprojekte, wie das geplante Eigentumswohnungs-Ensemble in Harthausen, könnten das Angebot erweitern und den Druck auf die Preise leicht lindern. Die gute Verkehrsanbindung und die Attraktivität Bad Aiblings als Kur- und Naherholungsgebiet werden die Nachfrage langfristig stützen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bad Aibling ist dynamisch und bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten. Trotz leicht rückläufiger Preise bleibt die Stadt ein begehrter Standort, getrieben durch ihre Lage, Infrastruktur und Lebensqualität. Käufer sollten die Unterschiede zwischen Stadtteilen und die Vorteile von Neubauten gegenüber Bestandsimmobilien sorgfältig abwägen. Für Verkäufer bietet der stabile Markt gute Chancen, insbesondere mit professioneller Unterstützung durch lokale Immobilienmakler. Bad Aibling bleibt ein Hotspot im oberbayerischen Immobilienmarkt mit vielversprechenden Perspektiven für die Zukunft.

Umgebung von Bad Aibling

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.