Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ismaning

Immobilienmarkt Ismaning

Einleitung

Ismaning, eine Gemeinde mit etwa 18.000 Einwohnern, liegt rund sieben Kilometer nordöstlich von München und ist bekannt für ihre attraktive Lage zwischen der bayerischen Landeshauptstadt und dem Münchner Flughafen. Die Gemeinde kombiniert eine idyllische, teilweise dörfliche Atmosphäre mit einer starken wirtschaftlichen Basis, insbesondere durch die Ansiedlung von Medien- und Technologieunternehmen. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt in Ismaning, einschließlich Preisentwicklungen, Markttrends, Nachfrage, Angebot und Einflussfaktoren.

Lage und Infrastruktur

Ismaning zeichnet sich durch eine hervorragende Anbindung an München aus, insbesondere durch die S-Bahn-Linie S8, die im 20-Minuten-Takt verkehrt und in etwa 25 Minuten den Münchner Marienplatz sowie in 15 Minuten den Flughafen erreicht. Die Nähe zu den Autobahnen A9 und A99 macht die Gemeinde auch für Pendler attraktiv. Neben der guten Verkehrsanbindung bietet Ismaning eine familienfreundliche Infrastruktur mit zahlreichen Schulen (z. B. Gymnasium Ismaning, Rudolf-Steiner-Schule), Kindergärten, Sportvereinen (z. B. TSV Ismaning) und Freizeitmöglichkeiten wie dem Schlosspark oder dem Speichersee. Die wirtschaftliche Bedeutung der Gemeinde wird durch die Ansiedlung von Unternehmen wie dem Medienpark oder der Deutschland-Zentrale von Essity unterstrichen, was die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien weiter steigert.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Eigentumswohnungen

Der Immobilienmarkt in Ismaning ist geprägt von hohen Preisen, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen, jedoch im Vergleich zu München moderater sind. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 8.338 €/m² für eine 100 m² große Wohnung. Die Preise variieren stark je nach Lage, Baujahr und Ausstattung:

• Neubauwohnungen: Diese erreichen Quadratmeterpreise von 8.500–9.500 €/m², insbesondere in zentralen Lagen oder modernen Wohnanlagen wie dem HainQuartett.

• Bestandswohnungen: Ältere Wohnungen (Baujahr vor 1990) kosten im Schnitt 7.000–8.000 €/m², wobei der Zustand und die Ausstattung (z. B. Balkon, Einbauküche) einen wesentlichen Einfluss haben.

• Lage: Zentrale Lagen in der Nähe des Schlossparks oder der S-Bahn-Station sind besonders gefragt und erzielen Preisaufschläge von bis zu 10 %. Einfache bis gute Wohnlagen dominieren in Ismaning, wobei die Mikrolage (z. B. Nähe zu Schulen oder Grünflächen) die Preise zusätzlich beeinflusst.

Die Preisentwicklung zeigt, dass die Wohnungspreise in den letzten Jahren gestiegen sind, jedoch 2023 aufgrund hoher Darlehenszinsen und sinkender Nachfrage eine kurzfristige Stagnation zu verzeichnen war. Für 2025 wird ein moderates Preiswachstum erwartet, da die Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) auf etwa 3 % gesunken sind, was die Finanzierung von Immobilien erleichtert.

Häuser

Der Kaufpreis für Häuser in Ismaning liegt über dem bundesweiten Durchschnitt. Für ein Haus mit 100 m² Wohnfläche beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis etwa 9.701 €/m², für größere Häuser (150 m²) etwa 9.000–10.000 €/m². Reihenmittelhäuser und Doppelhäuser sind besonders gefragt, da sie im Vergleich zu freistehenden Einfamilienhäusern günstiger sind. Einflussfaktoren auf den Preis sind:

• Baujahr: Neuere Häuser (nach 2000) erzielen höhere Preise als ältere, oft renovierungsbedürftige Gebäude.

• Grundstücksgröße: Größere Grundstücke (ab 300 m²) steigern den Wert erheblich.

• Ausstattung und Zustand: Moderne, energieeffiziente Häuser mit hochwertiger Ausstattung (z. B. Holzbauweise, nachhaltige Materialien) sind besonders gefragt.

Im Jahr 2023 verzeichneten Hauspreise in Ismaning einen leichten Rückgang von etwa 5–10 % im Vergleich zu 2022, was auf die gestiegenen Finanzierungskosten zurückzuführen war. Für 2025 wird ein stabiler bis leicht steigender Trend prognostiziert, da die gesunkenen Zinsen die Nachfrage wieder beleben.

Mietpreise

Die Mietpreise in Ismaning sind ebenfalls hoch, jedoch attraktiver als in München. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei etwa 15–20 €/m², abhängig von Lage und Ausstattung:

• Neubauwohnungen: 18–22 €/m², oft mit Balkon oder Terrasse.

• Bestandswohnungen: 14–17 €/m², wobei ältere Wohnungen günstiger sind.

• Häuser zur Miete: Diese sind selten und kosten etwa 20–25 €/m².

Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist kurz, mit durchschnittlich 8–11 Tagen für Inserate im Internet, was die hohe Nachfrage widerspiegelt. Die Gemeinde investiert in den Mietwohnungsbau, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, was die Mietpreise langfristig stabilisieren könnte.

Markttrends und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Ismaning bleibt dynamisch, da die Nähe zu München und die gute Infrastruktur die Nachfrage hochhalten. Wichtige Trends sind:

• Nachhaltigkeit: Neubauten setzen verstärkt auf ökologische Materialien (z. B. Holzbauweise) und Energieeffizienz, was Käufer und Mieter anspricht.

• Familienfreundlichkeit: Reihenhäuser und Wohnungen mit Gartenanteil sind besonders gefragt bei Familien, die eine Alternative zu den hohen Münchner Preisen suchen.

• Gewerbeimmobilien: Der Medienstandort Ismaning zieht Unternehmen an, was die Nachfrage nach Büroflächen erhöht. Der Verkauf des Medienparks an Investoren wie RFR zeigt das Interesse an Gewerbeimmobilien.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien übersteigt das Angebot, was die Preise in die Höhe treibt. Allerdings hat der Rückgang der Zinsen im Jahr 2024 die Kaufkraft gestärkt, wodurch die Vertragszahlen 2025 voraussichtlich steigen werden. Der Rückgang der Kaufverträge um 11 % im Jahr 2023 war ein temporäres Phänomen, das sich mit der verbesserten Finanzierungslage umkehren dürfte.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Ismaning:

• Wirtschaftliche Stärke: Die Ansiedlung von Medien- und Technologieunternehmen schafft Arbeitsplätze und erhöht die Nachfrage nach Wohnraum.

• Zinsen und Finanzierung: Die Zinssenkungen der EZB im Jahr 2024 (auf 3–3,5 % für zehnjährige Darlehen) machen Immobilienkäufe erschwinglicher.

• Lage und Lebensqualität: Die Kombination aus Nähe zu München, guter Anbindung und hoher Lebensqualität macht Ismaning attraktiv.

• Demografische Entwicklung: Die wachsende Bevölkerung und die Nachfrage nach familienfreundlichem Wohnraum treiben den Markt an.

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Bauland ist begrenzt, was den Wettbewerb um Immobilien verschärft.

Ausblick 2025–2026

Für die Jahre 2025 und 2026 wird ein stabiler Immobilienmarkt in Ismaning erwartet, mit moderatem Preiswachstum von 2–5 % pro Jahr, getrieben durch die verbesserte Finanzierungslage und die anhaltende Nachfrage. Die Gemeinde wird weiter in den Mietwohnungsbau investieren, um die Preise zu stabilisieren. Nachhaltige Neubauobjekte und die Modernisierung von Bestandsimmobilien werden an Bedeutung gewinnen. Der Gewerbeimmobilienmarkt profitiert von der wirtschaftlichen Dynamik, insbesondere im Medien- und Technologiebereich.

Fazit

Ismaning bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Käufer, Mieter und Investoren, die von der Nähe zu München und der hohen Lebensqualität profitieren möchten. Trotz hoher Preise bleibt die Gemeinde im Vergleich zur Landeshauptstadt erschwinglicher, insbesondere für Familien und Berufstätige. Die positive wirtschaftliche Entwicklung, die gute Infrastruktur und die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien machen Ismaning zu einem stabilen und zukunftssicheren Standort. Für eine genaue Bewertung von Immobilien wird empfohlen, professionelle Immobilienmakler oder Gutachter hinzuzuziehen, um individuelle Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung zu berücksichtigen.

Umgebung von Ismaning

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.