Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberhaching

Immobilienmarkt Oberhaching

Einleitung

Oberhaching, eine attraktive Gemeinde im Landkreis München, liegt etwa 10 Kilometer südlich der bayerischen Landeshauptstadt und kombiniert ländliche Idylle mit hervorragender urbaner Anbindung. Eingebettet zwischen dem Grünwalder und Deisenhofer Forst, bietet die Gemeinde eine hohe Lebensqualität, die sowohl Familien als auch Pendler anspricht. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Oberhaching, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, infrastrukturelle Vorteile sowie zukünftige Trends.

Lage und Infrastruktur

Oberhaching gliedert sich in die Ortsteile Oberhaching, Deisenhofen, Furth, Kreuzpullach, Ödenpullach, Oberbiberg, Jettenhausen und Gerblinghausen. Die Gemeinde verfügt über eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung: Die Autobahn A995 verbindet Oberhaching mit dem Kreuz München-Süd und damit den Autobahnen A99 und A8. Zwei S-Bahn-Stationen, Deisenhofen und Furth, gewährleisten eine schnelle Verbindung ins Münchner Zentrum (ca. 20 Minuten). Innerorts sorgen Buslinien und ein Tempolimit von 30 km/h für eine angenehme Mobilität.

Die Infrastruktur ist familienfreundlich und umfassend. Oberhaching bietet Grundschulen, eine Mittel- und Wirtschaftsschule, eine Realschule sowie ein Gymnasium mit sprachlichem und naturwissenschaftlichem Zweig. Kindertagesstätten, Krippen und Ganztagsbetreuung sind gut ausgebaut. Für Senioren gibt es stationäre Einrichtungen und mobile soziale Dienste. Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, Apotheken, Ärzte und ein Gewerbegebiet decken den täglichen Bedarf ab. Kulturelle Angebote wie Kabarett, Konzerte und Vereinsaktivitäten sowie die Nähe zu Naherholungsgebieten wie dem Forstenrieder Park oder der Isar machen Oberhaching besonders attraktiv.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Oberhaching ist geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot, was die Preise in den letzten Jahren deutlich steigen ließ. Aktuell (Stand April 2025) liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 7.476 €, für Häuser bei rund 6.413 €. Grundstücke erreichen durchschnittlich 2.400 €/m², wobei Spitzenpreise bis zu 2.715 €/m² verzeichnet wurden.

Eigentumswohnungen

Die Preise für Wohnungen schwanken je nach Lage, Baujahr und Ausstattung zwischen 6.887 € und 8.065 € pro Quadratmeter. Seit 2021 sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um etwa 2,3 % gestiegen, wobei die Steigerung von 2024 auf 2025 bei rund 5,21 % lag. Bestandswohnungen sind mit durchschnittlich 12,36 €/m² zur Miete vergleichsweise günstiger als Neubauwohnungen, die 13,65 €/m² kosten. Die Bruttomietrendite liegt bei Bestandswohnungen bei 3,0 % und bei Neubauwohnungen bei 2,8 %, was Oberhaching für Kapitalanleger attraktiv macht.

Häuser

Häuser in Oberhaching kosten im Schnitt zwischen 5.580 € und 7.246 € pro Quadratmeter. Im Vergleich zu 2021 sind die Preise um 0,8 % gesunken, was auf eine leichte Marktberuhigung hinweist. Freistehende Einfamilienhäuser erreichen Preise zwischen 1,3 und 1,7 Millionen Euro, Doppelhaushälften kosten etwa 1,5 Millionen Euro. Die Mietpreise für Bestandshäuser liegen bei 14,91 €/m², für Neubauten bei 15,52 €/m², mit einer Preissteigerung von 4,4 % im letzten Jahr.

Grundstücke

Grundstücke sind in Oberhaching aufgrund der restriktiven Ausweisung neuer Baugebiete knapp. Baugrundstücke kosten zwischen 2.190.000 € für 1.020 m² in zweiter Reihe bis hin zu 760 m²-Südgrundstücken für kleinere Mehrfamilienhäuser. Die Bebaubarkeit richtet sich meist nach § 34 BauGB, was die Anpassung an die Nachbarbebauung erfordert. Ein genehmigter Bauvorbescheid für ein Einfamilienhaus mit 100 m² Grundfläche ist oft Teil des Angebots.

Angebot und Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Oberhaching übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Grundstücken. Eigentumswohnungen sind mit 41 Angeboten (Stand März 2025) besser verfügbar, doch auch hier ist die Auswahl begrenzt. Gewerbeimmobilien, wie Büro- und Produktionsflächen im Gewerbegebiet, sowie Bestandsobjekte mit Renovierungsbedarf finden ebenfalls Interessenten, vor allem bei Kapitalanlegern. Die restriktive Baupolitik der Gemeinde, die auf ein moderates Ortswachstum und die Erhaltung des historischen Ortsbildes abzielt, führt zu einer Nachverdichtung statt großflächiger Neubaugebiete. Dies treibt die Preise weiter in die Höhe.

Markttrends und Einflussfaktoren

Zinsentwicklung

Die Immobilienpreise in Oberhaching sind stark von den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) abhängig. Nach einem Anstieg der Leitzinsen bis 2023, der die monatlichen Finanzierungsraten erhöhte (z. B. von 1.000 € auf 1.625 € bei 300.000 € Kredit), wird für 2025 mit Zinssenkungen gerechnet. Dies könnte die Nachfrage nach Immobilien wieder ankurbeln und die Preise stabilisieren oder leicht ansteigen lassen.

Energieeffizienz

Die Energiekrise und steigende Betriebskosten haben die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien erhöht. Neubauten in Oberhaching entsprechen meist modernen Standards, während Bestandsobjekte mit energetischer Sanierung (z. B. Niedrigenergiehäuser oder Geothermie-Anschluss) besonders gefragt sind. Käufer prüfen die Energieeffizienz kritischer, um langfristige Kosten zu minimieren.

Demografische Entwicklung

Oberhaching zieht vor allem junge Familien und Pendler an, die die Nähe zu München schätzen, aber die Ruhe einer ländlichen Gemeinde bevorzugen. Die steigende Einwohnerzahl (ca. 13.715) und hohe Kaufkraft (ca. 31.681 € pro Einwohner jährlich) verstärken die Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig wächst die Bedeutung von Mehrgenerationenwohnen und flexiblen Grundrissen, etwa mit Einliegerwohnungen für Homeoffice oder Gäste.

Digitalisierung und Immobilienbewertung

Online-Plattformen und Immobilienbewertungstools gewinnen an Bedeutung, bieten jedoch oft ungenaue Schätzungen, da individuelle Faktoren wie Lage, Zustand oder Baurecht fehlen. Lokale Immobilienmakler, wie Happy Immo oder Graf Immobilien, sind daher unverzichtbar, um präzise Marktwerte zu ermitteln und Verkäufe zu optimieren.

Chancen und Risiken

Chancen

• Hohe Lebensqualität: Die Kombination aus Natur, Infrastruktur und Nähe zu München macht Oberhaching zu einer der begehrtesten Wohnlagen im Landkreis.

• Investitionspotenzial: Die stabile Nachfrage und moderate Preissteigerungen bieten Eigentümern die Möglichkeit, Spitzenpreise zu erzielen, insbesondere bei energetisch sanierten Objekten.

• Zinssenkungen: Erwartete Zinssenkungen könnten die Finanzierung erleichtern und den Markt beleben.

Risiken

• Begrenztes Angebot: Die restriktive Baupolitik und knappe Grundstücke könnten die Preise weiter treiben und den Markt für Normalverdiener unzugänglich machen.

• Zinsvolatilität: Unerwartete Zinssteigerungen könnten die Nachfrage dämpfen und Verhandlungsspielräume verkleinern.

• Kostensteigerungen: Hohe Energie- und Baukosten belasten Neubauvorhaben, was die Preise für neue Immobilien stabil hoch hält.

Fazit und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Oberhaching bleibt 2025 ein Verkäufermarkt, geprägt von hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und stabilen bis leicht steigenden Preisen. Die Gemeinde profitiert von ihrer exzellenten Lage, familienfreundlichen Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität, die sie für Käufer und Investoren gleichermaßen attraktiv macht. Während Eigentumswohnungen moderate Renditen bieten, sind Häuser und Grundstücke besonders gefragt, aber schwer verfügbar. Energieeffizienz und flexible Nutzungsmöglichkeiten gewinnen an Bedeutung, während die Zinsentwicklung die Marktdynamik maßgeblich beeinflussen wird.

Für Verkäufer ist der Moment günstig, um hohe Preise zu erzielen, unterstützt durch professionelle Immobilienmakler, die den lokalen Markt kennen. Käufer sollten die Verhandlungsspielräume bei Bestandsobjekten nutzen und auf energetische Standards achten. Langfristig wird Oberhaching aufgrund seiner Attraktivität und der Nähe zu München ein begehrter Standort bleiben, wobei eine Entspannung des Marktes nur durch gezielte Nachverdichtung oder neue Baugebiete möglich wäre. Der Immobilienmarkt in Oberhaching bleibt somit ein dynamisches, aber herausforderndes Umfeld, das sorgfältige Planung und Expertise erfordert.

Umgebung von Oberhaching

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.