Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Aying

Immobilienmarkt Aying

Einleitung

Die Gemeinde Aying, gelegen im Landkreis München in Oberbayern, ist bekannt für ihre idyllische Lage, ländlichen Charme und die Nähe zur Landeshauptstadt München. Mit etwa 4.400 Einwohnern und einer Fläche, die zahlreiche Ortsteile wie Großhelfendorf, Peiß, Dürrnhaar oder Kleinhelfendorf umfasst, bietet Aying eine attraktive Mischung aus dörflichem Flair und guter Anbindung an die Metropolregion München. Dieser Bericht analysiert den Immobilienmarkt in Aying umfassend und beleuchtet die aktuelle Marktsituation, Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebot sowie zukünftige Trends.

Lage und Infrastruktur

Aying liegt etwa 30 Kilometer südöstlich von München und zeichnet sich durch eine hervorragende Verkehrsanbindung aus. Die Gemeinde ist über die Autobahn A8 (München-Salzburg) sowie vier S-Bahnhaltestellen (Aying, Peiß, Großhelfendorf, Dürrnhaar) an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen. Mit der S-Bahn erreicht man den Münchner Marienplatz in etwa 37 Minuten. Diese Nähe zu München macht Aying besonders attraktiv für Pendler, die die Ruhe einer ländlichen Umgebung mit der Nähe zur Stadt kombinieren möchten.

Neben der Verkehrsanbindung verfügt Aying über eine solide Infrastruktur. Es gibt mehrere Kindergärten, darunter „Am Weiher“, „Wilde Wiese“ und die Kinderkrippe „Ayinger Schulhauszwergerl“. Die Grundschule in Großhelfendorf deckt den schulischen Bedarf, während weiterführende Schulen in umliegenden Gemeinden wie Höhenkirchen-Siegertsbrunn oder Feldkirchen-Westerham verfügbar sind. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Gaststätten sowie Freizeitangebote wie der Sportverein Helfendorf e.V. und ein Reitsportzentrum tragen zur Lebensqualität bei.

Marktübersicht

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Aying ist stark von der Nähe zu München geprägt, was die Preise für Wohnungen und Häuser über dem bundesweiten Durchschnitt hält. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt derzeit bei etwa 6.147 €/m², während Eigentumswohnungen im Schnitt 5.700 €/m² kosten. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Ausstattung und Baujahr:

• Häuser: Die Preisspanne reicht von etwa 5.934 €/m² (2020) bis zu 7.801 €/m² für besonders hochwertige Objekte. Einfamilienhäuser mit rund 150 m² Wohnfläche kosten im Durchschnitt etwa 7.760 €/m².

• Wohnungen: Die Spanne liegt zwischen 4.502 €/m² für einfachere Objekte und bis zu 7.988 €/m² für moderne oder neuwertige Eigentumswohnungen.

Diese Preise spiegeln die hohe Nachfrage nach Immobilien in der Region wider, insbesondere durch Familien und Berufstätige, die in München arbeiten, aber eine ruhigere Wohnlage bevorzugen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Aying sind ebenfalls überdurchschnittlich hoch, liegen jedoch unter denen in München. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen beträgt etwa 13,84 €/m², mit einer Spanne von 12,52 €/m² bis 18,82 €/m². Für Häuser liegt der Durchschnitt bei 15,20 €/m², mit einer Preisspanne von 13,91 €/m² bis 19,47 €/m². Die Mietpreise variieren je nach Objekttyp (z.B. Gartenwohnung, Dachgeschosswohnung, Neubau oder Altbau) und Ausstattung.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Aying ist begrenzt, was die Preise zusätzlich antreibt. Besonders Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen in modernen oder sanierten Gebäuden sind gefragt. Auf Immobilienportalen wie Immowelt oder ImmobilienScout24 finden sich aktuell nur wenige Objekte direkt in Aying, was die Nachfrage nach Immobilien in den umliegenden Gemeinden wie Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Glonn oder Egmating erhöht. Grundstücke sind ebenfalls stark nachgefragt, wobei Baugrundstücke in Aying Preise zwischen 446.200 € und 505.200 € für Flächen von etwa 400–500 m² erzielen.

Die Nachfrage wird vor allem durch folgende Faktoren getrieben:

• Pendlerfreundlichkeit: Die Nähe zu München macht Aying attraktiv für Berufstätige.

• Lebensqualität: Die ländliche Idylle, kombiniert mit guter Infrastruktur, zieht Familien an.

• Investitionsinteresse: Niedrige Zinsen und eine positive Wertentwicklung machen Immobilien in Aying zu einer lohnenden Kapitalanlage.

Preisentwicklung

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Aying kontinuierlich gestiegen. Seit dem vierten Quartal 2020 sind die Quadratmeterpreise für Häuser um etwa 3,6 % gestiegen, von 5.934 €/m² auf 6.147 €/m². Für Wohnungen liegt der Anstieg in einem ähnlichen Bereich, wobei die Preise für hochwertige Objekte deutlich schneller wachsen. Diese Entwicklung ist auf die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot zurückzuführen, verstärkt durch die allgemeine Preisdynamik im Großraum München.

Allerdings zeigen aktuelle Marktbeobachtungen, dass die Vermarktungszeiten für Immobilien seit 2022 leicht gestiegen sind. Während in der Hochphase des Immobilienbooms Objekte oft innerhalb weniger Wochen verkauft wurden, dauert es heute teilweise länger, passende Käufer zu finden. Dies liegt an einer leichten Marktabkühlung und einer vorsichtigeren Haltung der Käufer, die jedoch die Preise bisher nicht signifikant gesenkt hat.

Immobilienarten und Trends

Wohnimmobilien

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Häuser mit einer Wohnfläche von 120–200 m². Ein Beispiel ist eine Doppelhaushälfte in Großhelfendorf mit 139 m² Wohnfläche, die mit einer offenen Wohnküche, Terrasse und energieeffizientem Holzständerbau ausgestattet ist.

• Eigentumswohnungen: Moderne Wohnungen, wie die in der Glonner Straße 6 in Großhelfendorf, bieten helle, lichtdurchflutete Räume und hochwertige Ausstattung. Maisonette-Wohnungen mit 140–150 m² sind besonders beliebt bei Familien.

• Mietwohnungen: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere nach bezahlbaren Objekten. Gartenwohnungen oder Dachgeschosswohnungen mit Balkon sind gefragt.

Grundstücke

Baugrundstücke in Aying sind rar und teuer. Preise für Wohngrundstücke liegen bei etwa 1.000–1.200 €/m², abhängig von Lage und Baurecht. Ackerland oder Wiesen sind günstiger, aber oft nicht für den Wohnungsbau geeignet. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses dient als Orientierung für die Bewertung.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien spielen in Aying eine untergeordnete Rolle, da die Gemeinde primär eine Wohnlage ist. Dennoch gibt es vereinzelt Nachfrage nach kleineren Gewerbeflächen, etwa für Büros oder lokale Dienstleistungen.

Trends

• Energieeffizienz: Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf energieeffiziente Gebäude, was den Bau von Holzständerhäusern oder die Sanierung bestehender Immobilien mit energetischen Konzepten fördert.

• New Work: Die Nachfrage nach Homeoffice-tauglichen Immobilien steigt, was größere Wohnungen oder Häuser mit separaten Arbeitsbereichen begünstigt.

• Bieterverfahren: Aufgrund des begrenzten Angebots werden Immobilien oft über Bieterverfahren vermarktet, was die Preise nach oben treiben kann.

Immobilienbewertung und Makler

Eine professionelle Immobilienbewertung ist in Aying essenziell, um den Marktwert realistisch einzuschätzen. Faktoren wie Lage, Baurecht, Bodenrichtwerte und Ausstattung beeinflussen den Preis maßgeblich. Immobilienmakler in Aying, wie Happy Immo GmbH oder Immobilien Schmidt München, bieten umfassende Dienstleistungen an, darunter:

• Kostenlose Bewertungen per Online-Rechner oder vor Ort.

• Unterstützung bei der Vorbereitung des Verkaufs, inklusive Home Staging und Reparaturempfehlungen.

• Vermarktungsstrategien wie Bieterverfahren oder offene Besichtigungen, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Makler provisionieren in der Regel 3,57 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises. Sie sparen Verkäufern Zeit und Stress, indem sie den Verkaufsprozess, von der Marktanalyse bis zum Notartermin, professionell begleiten.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Immobilien führt zu hohen Preisen und langen Vermarktungszeiten.

• Kostensteigerungen: Steigende Baukosten und strengere energetische Vorgaben erhöhen die Investitionskosten für Neubauten.

• Marktabkühlung: Eine leichte Zurückhaltung der Käufer aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten könnte die Nachfrage kurzfristig dämpfen.

Chancen

• Wertsteigerung: Die Nähe zu München und die positive Preisentwicklung machen Aying zu einer sicheren Investition.

• Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Immobilien bieten langfristige Kostenvorteile und sind zunehmend gefragt.

• Pendlerfreundlichkeit: Die gute Anbindung an München sichert eine konstante Nachfrage.

Prognose für 2025

Für 2025 wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Aying stabil bleiben oder leicht ansteigen, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion München hoch bleibt. Eine deutliche Preiskorrektur wird nicht erwartet, obwohl Preisjustierungen von 10–20 % in der Branche für möglich gehalten werden. Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wird weiter zunehmen, ebenso wie die Bedeutung von Homeoffice-tauglichen Räumen. Das begrenzte Angebot an Baugrundstücken wird die Preise für Grundstücke weiter hochhalten.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Aying ist geprägt von hohen Preisen, einer starken Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und der ländliche Charme machen Aying zu einer begehrten Wohnlage. Sowohl Käufer als auch Investoren profitieren von der positiven Wertentwicklung, während die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien den Markt prägt. Für Verkäufer ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen Maklern empfehlenswert, um den bestmöglichen Preis zu erzielen. Aying bleibt ein attraktiver Standort mit stabilen Zukunftsperspektiven im Immobilienmarkt.

Umgebung von Aying

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.