Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt in München
wird von dem Immobiliensachverständigen für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in München und in der Region werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region München erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in München
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in München in der Region Oberbayern zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart an der Isar zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für München
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und die Stadt München im südlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort München einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in München um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt München
Einleitung
München, die Hauptstadt Bayerns, gehört zu den wirtschaftlich stärksten und begehrtesten Wohnstandorten Deutschlands. Mit einer Einwohnerzahl von über 1,5 Millionen und einer dynamischen Wirtschaft, angeführt von Unternehmen wie BMW, Siemens und Allianz, bleibt die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien hoch. Der Immobilienmarkt in München ist geprägt von hohen Preisen, begrenztem Angebot und einer stabilen Nachfrage, die durch Zuwanderung und die Attraktivität der Stadt als Lebens- und Arbeitsstandort getrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends, Preisentwicklungen und Prognosen für den Münchner Immobilienmarkt im Jahr 2025, mit einem Fokus auf Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien sowie den Investmentmarkt.
Wohnimmobilienmarkt
Preisentwicklung
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt ist einer der teuersten in Deutschland. Im Jahr 2025 stabilisieren sich die Preise nach einer Korrekturphase in den Jahren 2022 und 2023. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa 8.900 €, während Einfamilienhäuser im Durchschnitt bei rund 9.200 € pro Quadratmeter gehandelt werden. In zentralen Lagen wie Altstadt-Lehel oder Schwabing-West erreichen die Preise Spitzenwerte von über 12.000 € pro Quadratmeter, während Randbezirke wie Feldmoching-Hasenbergl oder Aubing-Lochhausen-Langwied mit Preisen zwischen 6.500 und 7.500 € pro Quadratmeter vergleichsweise günstiger sind.
Die Preise für Mietwohnungen bewegen sich ebenfalls auf hohem Niveau. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei etwa 20 € pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten in der Altstadt-Lehel (ca. 24 €/m²) und günstigeren Angeboten in Randbezirken wie Allach-Untermenzing (ca. 18 €/m²). Nach starken Preisanstiegen bis 2022, gefolgt von einer leichten Korrektur, zeigt der Markt 2025 eine Stabilisierung mit leicht steigenden Tendenzen in gefragten Lagen.
Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage nach Wohnraum in München übersteigt das Angebot nach wie vor deutlich, was die Preise auf hohem Niveau hält. Die Stadt verzeichnet eine hohe Zuwanderung, insbesondere von Fachkräften und Studierenden, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. Gleichzeitig ist die Bautätigkeit begrenzt, da Bauland knapp und Baukosten hoch sind. Im Jahr 2024 wurden etwa 5.000 neue Wohnungen fertiggestellt, was nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Die Leerstandsquote bleibt mit unter 1 % extrem niedrig, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.
Besonders gefragt sind Wohnungen mit Home-Office-Möglichkeiten, Balkonen oder Gärten, was auf veränderte Lebens- und Arbeitsgewohnheiten seit der Pandemie zurückzuführen ist. Neubauprojekte in guten Lagen erzielen nach wie vor hohe Preise, während Bestandsimmobilien in mittleren Lagen zunehmend an Attraktivität gewinnen, da Neubaupreise oft bei über 12.000 € pro Quadratmeter liegen.
Förderprogramme und sozialer Wohnungsbau
Die Stadt München fördert aktiv den sozialen Wohnungsbau, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Im Jahr 2024 wurden etwa 1.200 öffentlich geförderte Wohnungen fertiggestellt, ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Dennoch bleibt die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage groß, insbesondere für einkommensschwache Haushalte. Förderprogramme wie das „München Modell“ unterstützen Mieter und Käufer, haben jedoch nur begrenzten Einfluss auf die Gesamtmarktsituation.
Gewerbeimmobilienmarkt
Büromarkt
Der Münchner Büromarkt zeigt sich 2025 robust, trotz einer leichten Abschwächung im Vergleich zu den Vorjahren. Der Flächenumsatz liegt bei etwa 600.000 m², womit München knapp vor anderen Großstädten wie Berlin liegt. Die Nachfrage nach modernen, flexiblen Büroflächen bleibt hoch, insbesondere in zentralen Lagen wie der Innenstadt oder in aufstrebenden Stadtteilen wie Berg am Laim. Die Spitzenmiete für Büroflächen in 1a-Lagen liegt bei etwa 40 € pro Quadratmeter, während der Durchschnitt bei rund 25 € pro Quadratmeter liegt.
Die Nachfrage wird von Technologieunternehmen, Beratungsfirmen und Finanzdienstleistern getrieben, die München als Wirtschaftsstandort schätzen. Gleichzeitig führen hybride Arbeitsmodelle zu einer verstärkten Nachfrage nach flexiblen Flächen und Coworking-Spaces. Die Leerstandsquote liegt bei etwa 4 %, was auf eine stabile Marktsituation hinweist, jedoch gibt es in älteren Gebäuden mit geringer Energieeffizienz einen leichten Anstieg des Leerstands.
Logistik- und Lagerflächen
Der Markt für Logistik- und Lagerflächen in München bleibt herausfordernd. Im Jahr 2024 wurde ein Flächenumsatz von etwa 210.000 m² verzeichnet, ein Rückgang von 11 % gegenüber dem Vorjahr. Die Nachfrage nach Logistikflächen ist weiterhin vorhanden, insbesondere durch E-Commerce und Logistikunternehmen, jedoch schränkt das begrenzte Angebot an geeigneten Flächen das Wachstum ein. Die Mieten für Logistikflächen liegen im Durchschnitt bei 8-10 € pro Quadratmeter, mit steigender Tendenz in gut angebundenen Lagen.
Investmentmarkt
Der Münchner Investmentmarkt zeigt 2025 Anzeichen einer Erholung, bleibt aber unter dem langjährigen Durchschnitt. Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien belief sich in der ersten Jahreshälfte 2025 auf etwa 920 Millionen €, ein Rückgang von 38 % gegenüber dem Vorjahr. Großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich sind selten, während kleinere und mittelgroße Deals dominieren. Büroimmobilien machen den größten Anteil am Investmentvolumen aus (ca. 57 %), gefolgt von Hotelimmobilien (ca. 28 %).
Die Spitzenrenditen bleiben stabil, mit 4,2 % für Büroimmobilien, 3,45 % für Geschäftshäuser in Toplagen und 4,25 % für Logistikimmobilien. München behauptet sich im bundesweiten Vergleich als zweitstärkster Investmentstandort nach Berlin. Die Aussichten für 2025 sind vorsichtig optimistisch, da sinkende Zinsen und eine stabilere wirtschaftliche Lage die Investitionsbereitschaft erhöhen.
Trends und Prognosen
Stabilisierung der Preise: Nach der Korrekturphase 2022-2023 stabilisieren sich die Immobilienpreise in München. In gefragten Lagen könnten die Preise mittelfristig wieder leicht ansteigen, während Randbezirke stabil bleiben.
Nachhaltigkeit: Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung, sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment. Energieeffiziente Gebäude und nachhaltige Baukonzepte sind gefragt, während ältere, ineffiziente Objekte an Attraktivität verlieren.
Zinsentwicklung: Mit Bauzinsen von etwa 3,3-3,6 % bleibt die Finanzierung attraktiv, was die Nachfrage nach Immobilien stützt. Eine weitere Senkung der Zinsen könnte den Markt zusätzlich beleben.
Quartiersentwicklung: Große Entwicklungsprojekte, wie die Würmtalgärten in Hadern oder neue Quartiere in Schwabing-Freimann, schaffen zusätzlichen Wohn- und Gewerberaum, können die Nachfrage jedoch nur teilweise decken.
Digitalisierung: Digitale Tools wie Online-Bewertungstools und virtuelle Besichtigungen gewinnen an Bedeutung, insbesondere für internationale Investoren und Käufer.
Fazit
Der Münchner Immobilienmarkt bleibt 2025 ein dynamischer, aber anspruchsvoller Markt. Die hohen Preise, die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die starke Nachfrage machen München zu einem der teuersten Immobilienstandorte Deutschlands. Während der Wohnungsmarkt von einer Stabilisierung der Preise und einer hohen Nachfrage geprägt ist, zeigt der Gewerbemarkt eine solide Entwicklung, insbesondere im Bürosegment. Der Investmentmarkt erholt sich langsam, bleibt aber von Vorsicht geprägt. Für Käufer und Verkäufer ist eine professionelle Beratung und genaue Marktkenntnis unerlässlich, um in diesem wettbewerbsintensiven Umfeld erfolgreich zu agieren.
Umgebung von München
Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in München für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort München
München ist mit über 1,3 Millionen Bewohnern gleichzeitig die größte Stadt des Freistaates Bayern, die drittgrößte Stadt Deutschlands sowie die zwölftgrößte der Europäischen Union.
München ist die Hauptstadt des Freistaates Bayern und Teil der gleichnamigen Metropolregion. Die nächstgelegene Großstadt ist Augsburg in etwa 61 Kilometer Entfernung (Luftlinie). Die österreichischen Städte Salzburg und Innsbruck sind etwa 115 beziehungsweise etwa 98,5 Kilometer entfernt. Aufgeteilt ist die bayerische Hauptstadt, durch die der Fluss Isar fließt, in 25 Stadtbezirke. Der bevölkerungsreichste dieser Bezirke ist Ramersdorf–Perlach mit 105.900 Einwohnern (Stand: 2012), während Altstadt–Lehel mit 19.707 Einwohnern der bevölkerungsärmste ist.
Kultur und Bildung
Zu den Top-Sehenswürdigkeiten Münchens gehören imposante Plätze wie der Karlsplatz, der Marienplatz mit dem Neuen und dem Alten Rathaus und der Odeonsplatz mit der Theatinerkirche sowie ebenso imposante und berühmte Bauwerke wie die Frauenkirche, das Hofbräuhaus und Schloss Nymphenburg. Außergewöhnliche Architektur modernerer Tage zeigt sich beim Anblick von Bauwerken wie dem Olympiapark oder der Allianz Arena, der Heimat des FC Bayern München. Beeindruckende Museen sind die Alte und die Neue Pinakothek sowie die Pinakothek der Moderne und natürlich das Deutsche Museum, das seinen Besuchern etwa 28.000 Exponate aus fünfzig Bereichen der Technik und Naturwissenschaft präsentiert.
All diese und zahlreiche weitere Sehenswürdigkeiten machen München zu einem der beliebtesten Reiseziele von Touristen in Deutschland: 2011 verzeichnete Bayerns Hauptstadt 11,7 Millionen Übernachtungen. Das berühmten Oktoberfest besuchten damals 6,9 Millionen Gäste aus der Stadt und von außerhalb. Zu den Hochschulen der Stadt gehört die Ludwig-Maximilians-Universität München, die sich selbst als „eine der renommiertesten und traditionsreichsten Universitäten Europas“ bezeichnet. Insgesamt existierten laut Statistischem Taschenbuch der Stadt München während des Wintersemesters 2010/2011 im Stadtgebiet 15 Hochschulen mit knapp 95.000 Studierenden.
Wirtschaft
So wie Bayern ein wirtschaftsstarkes Bundesland in Deutschland ist, ist München eine besonders wirtschaftsstarke Stadt in Bayern. Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf lag 2009 für die Stadt München bei 53.166€, für die Region München bei 47.153€ und für den bayerischen Durchschnitt bei 33.897€. Die Kaufkraft erreichte in München 2011 insgesamt 26.124€ pro Kopf, während der deutsche Durchschnitt bei 20.010€ pro Kopf lag. Die Arbeitslosenquote in München war 2011 mit 4,2% im Durchschnitt deutlich geringer als in Gesamtdeutschland (7,1%).
„In keiner anderen Stadt haben so viele Großunternehmen ihre Zentrale angesiedelt“ heißt es in der Imagebroschüre InvestorsGuide 2012 der Europäischen Metropolregion München zur bayerischen Hauptstadt. Gelobt wird hier die sogenannte Münchner Mischung aus Global Playern und Start-ups sowie aus Vertretern verschiedener Wirtschaftszweige. Sie macht München aus Sicht der Autoren „zu Deutschlands zukunftsfähigster Großstadt“. Die aktuell herausragende Stellung der Stadt wird durch das Niveauranking 2011 der 50 größten Städte Deutschlands bestätigt, das von der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) und dem Magazin Wirtschaftswoche erstellt wurde. München landete hier auf Rang 1.
Verkehrsanbindung
Der Flughafen München Franz Josef Strauß gilt, bezogen auf Passagierzahlen, als zweitgrößter Flughafen Deutschlands. 2011 wurden hier etwa 38 Millionen Passagiere abgefertigt. Autobahnen, die von München aus direkt erreicht werden, sind unter anderem die A8 von Karlsruhe nach Salzburg sowie die A9 von München nach Berlin. Mit dem Zug lassen sich von München aus auf direktem Weg unter anderem die Städte Paris, Amsterdam, Wien, Rom und Berlin erreichen.
Der Verwaltungssitz der Stadt ist Marienplatz 8 in 80331 München (Telefon: 0 89/2 33-00). Umfeld von München: Landkreis München, Oberschleißheim, Garching, Ismaning, Unterföhring, Aschheim, Feldkirchen, Haar, Putzbrunn, Neubiberg, Unterhaching, Perlacher Forst, Grünwald, Pullach im Isartal, Forstenrieder Park, Neuried, Planegg, Gräfelfing, Germering, Puchheim, Gröbenzell, Karlsfeld.
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