Die Immobiliensachverständigen in Sachsen-Anhalt, 

Sachsen-Anhalt
Einwohnerzahl: 2.253 Millionen (Stand: 31. März 2013)
Bevölkerungsdichte: 112 Einwohner pro km²
Größe: ca. 20.446 km²

Sachsen-Anhalt ist komplett umrahmt von anderen deutschen Bundesländern, hat also keine Grenze zu einem anderen Land außerhalb Deutschlands. Es grenzt an die deutschen Bundesländer Sachsen, Thüringen, Niedersachsen und Brandenburg. Hauptstadt von Sachsen-Anhalt ist Magdeburg. Die Bewohner des Bundesstaates werden Sachsen-Anhalter oder auch Sachsen-Anhaltiner genannt. Im Vergleich der deutschen Bundesländer ist Sachsen-Anhalt das Land mit den meisten UNESCO-Welterbestätten.

Gliederung des Landes
Sachsen-Anhalt besteht aus elf Landkreisen und den drei kreisfreien Städten Dessau-Roßlau, Halle (Saale) und Magdeburg. Die elf Landkreise (Kreisstädte in Klammern) heißen Altmarkkreis-Salzwedel (Salzwedel), Anhalt-Bitterfeld (Köthen – Anhalt), Börde (Haldensleben), Burgenlandkreis (Naumburg – Saale), Harz (Halberstadt), Jerichower Land (Burg), Mansfeld-Südharz (Sangerhausen), Saalekreis (Merseburg), Salzlandkreis (Bernburg – Saale), Stendal (Stendal) sowie Wittenberg (Lutherstadt Wittenberg). Der größte Landkreis in Bezug auf Fläche ist Stendal (ca. 2.423 km²), während der Landkreis Harz mit etwa 225.000 Einwohnern der einwohnerstärkste Kreis in Sachsen-Anhalt ist. Die höchste Einwohnerdichte von allen Landkreisen Sachsen-Anhalts hat der Salzlandkreis, die niedrigste der Altmarkkreis-Salzwedel. Die größte Stadt des Bundeslandes ist Halle (Saale) mit 230.494 Einwohnern (Stand: Ende 2011), gefolgt von der Hauptstadt Magdeburg mit etwa 229.000 Einwohnern. Beide sind die einzigen Großstädte in Sachsen-Anhalt. Städte mit über 40.000 Einwohnern sind Dessau-Roßlau, Wittenberg, Bitterfeld-Wolfen, Halberstadt, Stendal und Weißenfels.

Im Bundesland Sachsen-Anhalt sind folgende Landkreise vorzufinden:

Anhalt-Bitterfeld mit den Städten und Gemeinden Aken, Bitterfeld-Wolfen, Köthen, Muldestausee, Osternienburger Land, Raguhn-Jeßnitz, Sandersdorf-Brehna, Südliches Anhalt, Zerbst und Zörbig,

Börde mit den Städten und Gemeinden Barleben, Haldensleben, Hohe Börde, Niedere Börde, Oebisfelde-Weferlingen, Oschersleben, Sülzetal, Wanzleben-Börde und Wolmirstedt,

Burgenlandkreis mit den Städten und Gemeinden Elsteraue, Hohenmölsen, Lützen, Naumburg (Saale), Teuchern, Weißenfels und Zeitz,

Harz mit den Städten und Gemeinden Ballenstedt, Blankenburg, Falkenstein, Halberstadt, Harzgerode, Ilsenburg, Nordharz, Oberharz am Brocken, Osterwieck, Quedlinburg, Thale und Wernigerode,

Jerichower Land mit den Städten und Gemeinden Biederitz, Burg, Elbe-Parey, Genthin, Gommern, Jerichow, Möckern und Möser,

Mansfeld-Südharz mit den Städten und Gemeinden Allstedt, Arnstein, Gerbstedt, Hettstedt, Lutherstadt Eisleben, Mansfeld, Sangerhausen, Seegebiet Mansfelder und Südharz,

Saalekreis mit den Städten und Gemeinden Bad Dürrenberg, Bad Lauchstädt, Braunsbedra, Kabelsketal, Landsberg, Leuna, Merseburg, Mücheln, Petersberg, Querfurt, Salzatal, Schkopau, Teutschenthal und Wettin-Löbejün,

Altmarkkreis Salzwedel mit den Städten und Gemeinden Arendsee, Gardelegen, Kalbe, Klötze und Salzwedel,

Salzlandkreis mit den Städten und Gemeinden Aschersleben, Barby, Bernburg, Calbe, Hecklingen, Könnern, Nienburg (Saale), Schönebeck, Seeland und Staßfurt,

Stendal mit den Städten und Gemeinden Bismark, Havelberg, Osterburg, Stendal, Tangerhütte und Tangermünde sowie

Wittenberg mit den Städten und Gemeinden Annaburg, Bad Schmiedeberg, Coswig (Anhalt), Gräfenhainichen, Jessen, Kemberg, Lutherstadt Wittenberg, Mühlanger, Oranienbaum-Wörlitz und Zahna-Elster.

Immobilienmarkt Sachsen-Anhalt

Einleitung

Der Immobilienmarkt in Sachsen-Anhalt ist ein dynamisches und vielschichtiges System, das von regionalen, wirtschaftlichen und demografischen Faktoren beeinflusst wird. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über die aktuellen Entwicklungen, Preistrends, Nachfrage- und Angebotsstrukturen sowie die Herausforderungen und Chancen des Immobilienmarktes in Sachsen-Anhalt im Jahr 2025. Der Fokus liegt auf den wichtigsten Segmenten wie Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücken, mit besonderem Augenmerk auf die Unterschiede zwischen urbanen Zentren wie Magdeburg und Halle (Saale) und ländlichen Regionen.

1. Überblick über den Immobilienmarkt

1.1 Allgemeine Marktsituation

Der Immobilienmarkt in Sachsen-Anhalt zeigt sich 2025 stabil, jedoch mit regional unterschiedlichen Entwicklungen. Während die urbanen Zentren Magdeburg und Halle (Saale) von einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum profitieren, stehen ländliche Regionen vor Herausforderungen durch Bevölkerungsrückgang und Überangebot. Die steigenden Baukosten, hohe Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten haben die Dynamik des Marktes in den letzten Jahren leicht gedämpft, doch insgesamt bleibt der Markt widerstandsfähig.

1.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Sachsen-Anhalt ist geprägt von einer gemischten Wirtschaftsstruktur, die von Industrie, Forschung und Dienstleistungen getragen wird. Die Präsenz renommierter Forschungseinrichtungen wie Max-Planck, Leibniz und Fraunhofer sowie zahlreicher Hochschulen fördert die Attraktivität der Region für Fachkräfte und Studierende. Gleichzeitig wirkt der demografische Wandel, insbesondere in ländlichen Gebieten, als Hemmfaktor für den Immobilienmarkt. Die Bevölkerungszahl ist seit den 1990er-Jahren rückläufig und wird voraussichtlich bis 2030 weiter schrumpfen, was die Nachfrage nach Wohnraum in bestimmten Regionen begrenzt.

2. Wohnimmobilien

2.1 Preisentwicklung

Die Preise für Wohnimmobilien in Sachsen-Anhalt variieren stark je nach Region. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 1.500 Euro, während Häuser im Durchschnitt bei 1.450 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. In den Großstädten Magdeburg und Halle (Saale) sind die Preise deutlich höher: Neubauwohnungen erreichen in Magdeburg Spitzenpreise von bis zu 2.700 Euro pro Quadratmeter, in Halle liegen die Durchschnittspreise bei etwa 1.800 Euro. Im Gegensatz dazu sind Immobilien in ländlichen Regionen wie dem Altmarkkreis Salzwedel oder Mansfeld-Südharz oft für unter 1.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich, teilweise sogar für weniger als 500 Euro in strukturschwachen Gebieten.

Die Preisentwicklung zeigt eine leichte Steigerung von etwa 1,5 % im Vergleich zum Vorjahr, wobei die Zuwächse in den Großstädten stärker ausfallen als in ländlichen Gebieten. In einigen Regionen, insbesondere in strukturschwachen Landkreisen, sind Preisrückgänge zu beobachten, die auf ein Überangebot und geringe Nachfrage zurückzuführen sind.

2.2 Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien konzentriert sich auf die urbanen Zentren, wo junge Familien, Studierende und Fachkräfte den Markt beleben. Besonders gefragt sind moderne Eigentumswohnungen in zentralen Lagen sowie Einfamilienhäuser im Speckgürtel der Städte. Altbauwohnungen in Magdeburg und Halle, oft mit hohen Decken und historischem Charme, erfreuen sich ebenfalls großer Beliebtheit, insbesondere wenn sie saniert sind.

In ländlichen Regionen übersteigt das Angebot die Nachfrage deutlich. Viele ältere Ein- und Zweifamilienhäuser, oft aus der Zeit vor 1949, werden zu sehr niedrigen Preisen angeboten, teilweise unter 50.000 Euro. Der Rückgang der Bevölkerungszahl, der in einigen Landkreisen seit 1990 bis zu einem Drittel beträgt, führt zu einem hohen Leerstand und einem Überangebot an Wohnraum.

2.3 Mietmarkt

Der Mietmarkt in Sachsen-Anhalt ist ebenfalls regional stark differenziert. In Magdeburg und Halle liegen die Durchschnittsmieten für Neubauwohnungen bei etwa 5,50 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen für etwa 4,80 Euro vermietet werden. In ländlichen Regionen sind Mieten deutlich niedriger, oft unter 4,00 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in den Städten hoch, während in ländlichen Gebieten Leerstände zunehmen. Die geringe Nachfrage führt dazu, dass Vermieter in diesen Regionen oft nur niedrige Mieten erzielen können, was die Attraktivität von Immobilieninvestitionen einschränkt.

3. Gewerbeimmobilien

3.1 Marktüberblick

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Sachsen-Anhalt ist stark von der Lage abhängig. In Magdeburg und Halle (Saale) gibt es eine solide Nachfrage nach Büroflächen, Einzelhandelsimmobilien und Logistikzentren, getrieben durch die wirtschaftliche Entwicklung und die gute Verkehrsanbindung. Besonders Logistikimmobilien profitieren von der zentralen Lage Sachsen-Anhalts und der Nähe zu wichtigen Verkehrsadern wie der A2 und A14.

In ländlichen Regionen ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien gering. Viele kleinere Städte kämpfen mit leerstehenden Ladenflächen, da der Einzelhandel zunehmend in die Großstädte oder in Online-Plattformen abwandert. Die Preise für Gewerbeimmobilien variieren stark: In Magdeburg können moderne Büroflächen Mieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter erzielen, während in kleineren Städten wie Stendal oder Salzwedel oft nur 5 bis 7 Euro möglich sind.

3.2 Trends und Entwicklungen

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach flexiblen Bürokonzepten, insbesondere Coworking-Spaces, die vor allem in Magdeburg und Halle an Bedeutung gewinnen. Zudem steigt das Interesse an nachhaltigen Gewerbeimmobilien, die mit energieeffizienten Technologien ausgestattet sind. Investoren zeigen verstärktes Interesse an Logistikimmobilien, da der E-Commerce-Boom die Nachfrage nach Lagerflächen antreibt.

4. Baugrundstücke

4.1 Preisentwicklung

Die Preise für Baugrundstücke in Sachsen-Anhalt sind stark ortsabhängig. In Magdeburg und Halle kosten Baugrundstücke in guten Lagen durchschnittlich 180 bis 200 Euro pro Quadratmeter, in Spitzenlagen bis zu 300 Euro. In ländlichen Regionen liegen die Preise oft bei unter 50 Euro pro Quadratmeter, in strukturschwachen Gebieten sogar bei 20 bis 30 Euro. Der landesweite Durchschnittspreis für Baugrundstücke beträgt etwa 70 Euro pro Quadratmeter.

4.2 Nachfrage

Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist in den Großstädten und deren Umland hoch, insbesondere für den individuellen Wohnungsbau. Familien und Investoren suchen vermehrt Grundstücke in Stadtnähe, um Einfamilienhäuser oder kleinere Mehrfamilienhäuser zu errichten. In ländlichen Regionen ist die Nachfrage gering, was zu einem Überangebot und stagnierenden Preisen führt.

5. Herausforderungen und Chancen

5.1 Herausforderungen

Die größte Herausforderung für den Immobilienmarkt in Sachsen-Anhalt ist der demografische Wandel. Der Bevölkerungsrückgang in ländlichen Regionen führt zu einem Überangebot an Wohnraum, sinkenden Preisen und steigenden Leerständen. Hohe Baukosten und gestiegene Zinsen erschweren zudem den Neubau, insbesondere in wirtschaftlich schwächeren Gebieten. Die Abwanderung junger Menschen in andere Bundesländer oder Großstädte wie Berlin und Leipzig verstärkt diese Trends.

Ein weiteres Problem ist die geringe Attraktivität einiger Regionen für Investoren. Strukturschwache Gebiete wie der Altmarkkreis oder Mansfeld-Südharz bieten nur begrenzte Renditechancen, was die Investitionstätigkeit hemmt. Zudem erschweren bürokratische Hürden und lange Genehmigungsverfahren Bauprojekte.

5.2 Chancen

Trotz der Herausforderungen gibt es auch zahlreiche Chancen. Die Großstädte Magdeburg und Halle (Saale) profitieren von ihrer Attraktivität für junge Familien, Studierende und Fachkräfte. Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Metropolen wie Berlin machen Sachsen-Anhalt zu einem interessanten Standort für Logistik- und Gewerbeimmobilien. Der Trend zum Homeoffice und die wachsende Wertschätzung ländlicher Lebensqualität könnten die Nachfrage nach Immobilien in Stadtrandlagen oder kleineren Städten steigern.

Investitionen in die Sanierung von Bestandsimmobilien, insbesondere unter Denkmalsschutz, bieten Potenzial für Wertsteigerungen. Zudem könnten staatliche Förderprogramme und der Fokus auf nachhaltiges Bauen den Markt beleben. Die fortschreitende Digitalisierung des Immobilienmarktes, etwa durch Online-Bewertungstools und Plattformen, erleichtert den Zugang für Käufer und Verkäufer.

6. Ausblick

Der Immobilienmarkt in Sachsen-Anhalt wird 2025 und in den kommenden Jahren von einer dualen Entwicklung geprägt sein: Während die Großstädte Magdeburg und Halle weiterhin Wachstum und Preissteigerungen verzeichnen, stehen ländliche Regionen vor anhaltenden Herausforderungen durch Bevölkerungsrückgang und Überangebot. Die steigenden Baukosten und Zinsen könnten den Neubau weiter bremsen, während die Nachfrage nach energieeffizienten und modernen Immobilien steigt.

Langfristig wird der Erfolg des Immobilienmarktes in Sachsen-Anhalt von der Fähigkeit abhängen, den demografischen Wandel zu bewältigen und attraktive Rahmenbedingungen für Investoren und Bewohner zu schaffen. Maßnahmen wie der Stadtumbau, die Förderung von Sanierungsprojekten und die Stärkung der wirtschaftlichen Strukturen in ländlichen Gebieten könnten dazu beitragen, die Disparitäten zwischen Stadt und Land zu verringern.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Sachsen-Anhalt bietet ein facettenreiches Bild: Stabile Nachfrage und moderate Preissteigerungen in den urbanen Zentren stehen einem Überangebot und stagnierenden Preisen in ländlichen Regionen gegenüber. Während Magdeburg und Halle (Saale) als Motoren des Marktes fungieren, erfordern strukturschwache Gebiete gezielte Maßnahmen, um ihre Attraktivität zu steigern. Für Investoren und Käufer bietet der Markt sowohl Chancen, insbesondere in den Großstädten und im Bereich der Sanierung, als auch Herausforderungen, die durch den demografischen Wandel und wirtschaftliche Unsicherheiten bedingt sind.